The Affordable Rent Act (Wet betaalbare huur)

Frá 1. júlí 2024 hefur Holland stjórnað mun meira af leigumarkaði sínum en áður var. Lög um hagkvæma leigu — Lög um hagkvæma leigu — útvíkkað leigueftirlit frá félagslegu húsnæði yfir í meðalstóra markaðinn, gert stigakerfið bindandi frekar en mælikvarða og afhent sveitarfélögum framfylgdina. Ef þú leigir í Amsterdam or Eindhoven, eða þú leigir út eign þar, þá ákvarða reglurnar hér að neðan hver leiga þín má löglega vera.

Hvað gerir lög um hagkvæma leigu

Lögin eru ekki sjálfstætt lögmál heldur lagabreytingar sem endurskrifa hluta af 7. bók hollensku borgaralaganna, Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, Besluit huur woonprijzenruimte og Wet goed verhuurderschap. Hún tók gildi 1. júlí 2024. Þrjár breytingar skipta mestu máli.

• Reglugerðin var framlengd fram á miðnætti. Fyrir júlí 2024 voru aðeins íbúðir sem fengu allt að 143 stig leigustýrðar; allt sem var hærra en það var „frjálst“ og hægt var að leigja það út á þeim verði sem markaðurinn þoldi. Lögin sköpuðu reglulegt meðalverð frá 144 til 186 stiga.
• Stigakerfið varð bindandi. Áður gat leigusali krafist meira en hámarksupphæðar og leigan stóð í stað nema leigjandinn kvartaði yfir henni innan tíðar. Nú er hámarkið lögboðið: að innheimta meira er ólöglegt í sjálfu sér, hvort sem leigjandinn kvartar eða ekki.
• Stigakerfið var nútímavætt. Hámark var sett á WOZ-þáttinn, orkumerkingar fengu mun meira vægi, útirými voru betur umbunað og álagsgjöld voru innleidd fyrir nýbyggingar og friðaðar byggingar.

Ríkisstjórnin áætlaði þá að um 300,000 heimili myndu að lokum sjá leiguverð lækka að meðaltali um 190 evrur á mánuði, þar af um 157,000 íbúðir í meðalstórum markaði um að meðaltali um 240 evrur. Þetta voru spár sem gerðar voru fyrirfram, ekki mældar niðurstöður.

Húsnæðismatskerfið (woningwaarderingsstelsel)

The woningwaarderingsstelsel, eða WWS, skorar bústað á mælanlegum eiginleikum og breytir heildinni í hámarks mánaðarlega grunnleigu ( kale huur , að frátöldum þjónustugjöldum). Það er í 5. grein Besluit huurprijzen woonruimte, með stigatöflum í viðaukum.

Sjálfstæð heimili

Fyrir sjálfstæða íbúð — eina með eigin útidyr, eldhúsi og baðherbergi — eru stig gefin fyrir:

• yfirborðsflatarmál hvers herbergis og hugsanlegs geymslurýmis;
• eldhús- og hreinlætisbúnaður, þar með talið lengd borðplötu og annað salerni eða baðkar;
• orkumerkingin, sem hefur miklu meira vægi síðan nútímavæðingin hófst — góð merking bætir við mörgum stigum, en merkimiðar E, F og G draga frá;
• útirými eins og garður, svalir eða þakverönd, að frádráttarliði ef enginn er til staðar;
• WOZ-gildið (fasteignamat sveitarfélagsins), með takmörkunum þannig að staðsetning geti ekki ráðið úrslitum um einkunn á svæðum með hátt verðmæti;
• friðaðar byggingar, umönnunarstofnanir og smærri hlutir.

Hvert stig samsvarar upphæð í birtri töflu, þannig að 143 og 186 stig þýða hvort um sig nákvæma evrutölu. Þessar tölur eru verðlagðar 1. janúar ár hvert samkvæmt 12. grein Besluit huurprijzen woonruimte, samkvæmt aðferðinni í 27. grein Wet op de huurtoeslag. Allar tölur sem þú lest gilda því aðeins fyrir árið sem tilgreint er.

Herbergi og önnur gistiaðstaða sem ekki er sjálfstætt

Herbergi og önnur gisting þar sem þú deilir eldhúsi eða baðherbergi eru metin samkvæmt sérstöku kerfi — WWSO — sem einnig var nútímavætt og bindandi 1. júlí 2024. Hagnýtt fyrir nemendur og unga sérfræðinga er að það er enginn frír geiri fyrir herbergi : sama hversu há einkunnin er, þá hefur herbergi hámarksleigu.

Viðbótargjöld: nýbyggingar, minnisvarðar og orkumál

Grein 8a í Besluit huurprijzen woonruimte heimilar nokkrar hækkanir á hámarksleigu:

• Viðbótargjald fyrir nýbyggingu upp á 10% fyrir íbúðir í meðalstórum markaði þar sem bygging hófst fyrir 1. janúar 2028, með gildistíma í tuttugu ár frá fyrstu innflutningi, til að halda þróun í meðalstórum markaði hagkvæmri.
• Þjóðminjar (rijksmonument): 35% álag.
• Minnismerki í héraði eða sveitarfélagi: 15% álag.
• Verndað bæjarmynd5% álag fyrir íbúðir sem byggðar voru fyrir 1965 í vernduðu bæjarlandslagi og eru ekki sjálfar friðaðar.

Friðlýstar byggingar eru einnig verndaðar gegn frádrætti orkumerkingar: í stað þess að missa stig fyrir lélega merkingu fær minnismerki núll stig fyrir þann lið. Það er engin sérstök undanþága fyrir endurbætur; endurbætur fara í gegnum venjulega leiðina, þannig að leigusali sem uppfærir eign í raun - sérstaklega orkumerkingu hennar - hækkar lögmæta hámarksleigu.

Þrír hlutar

Mörkin eru gefin upp í stigum. Hvert af tveimur mörkum breytist í hámarksupphæð í evrum fyrir grunnleigu við upphaf nýs leigusamnings, að undanskildum þjónustugjöldum. Þessar evrutölur eru verðhækkaðar 1. janúar ár hvert samkvæmt 12. grein Besluit huurprijzen woonruimte og birtar af Rijksoverheid og Huurcommissie , svo notið upphæðina fyrir árið sem leigusamningurinn hefst.

Stigagjöfin ræður, ekki leigan sem krafist er: heimili sem fær 160 stig er meðalverð jafnvel þótt það sé auglýst á 1,600 evrur, og umframverðið er ólöglegt.

Núverandi samningar: bráðabirgðafyrirkomulagið

Lögin gilda að fullu um alla leigusamninga sem gerðir eru 1. júlí 2024 eða síðar. Fyrir samninga sem undirritaðir eru fyrir þann dag eru bráðabirgðareglurnar mismunandi eftir stigum:

• Allt að 143 stigum, undir frjálsræðisþröskuldinum við gildistöku. Þegar undir eftirliti; nútímavædda WWS og nýja hámarkið tóku gildi frá 1. júlí 2024.
• Allt að 143 stigum, en leyfilegt yfir frjálsræðisþröskuldinum við upphaf — „frjálslyndur“ samningur um fasteign sem í raun fær lága einkunn. Lögin náðu þessum frá 1 júlí 2025, eftir eins árs aðlögunartímabil sem gerir leigusölum kleift að aðlaga sig sjálfviljugir. Frá þeim degi getur núverandi leigjandi krafist þess að leigan verði lækkuð niður í stigahámarkið.
• 144 til 186 stig. Núverandi samningar eru ekki fyrir áhrifum. Hámarksverð á miðlungsmarkaði hefur aðeins áhrif á leigutaka þegar eignin er næst leigð út.
• 187 stig og hærra. Utan reglunnar; engin hámarksbyrjunarleigu.

Þetta er sá hluti laganna sem oftast er misskilinn. Margir leigjendur gera ráð fyrir að reglugerðir um meðalmarkaðsverð eigi við um þá strax; fyrir flesta leigjendur í meðalmarkaði gera þær það ekki. Það er samt þess virði að telja stigin: íbúð sem lítur út fyrir að vera meðalmarkaðsverð getur fengið undir 143 stig þegar léleg orkumerking og hámarks WOZ-gildi eru tekin með í reikninginn — og sú íbúð er tekin með í reikninginn.

Stigayfirlýsingin sem leigusali verður að gefa þér

Leigusali sem leigir út fasteign í reglugerðum eða meðalstórum íbúðum verður að gefa leigjanda stig samkvæmt WWS eða WWSO, ásamt samsvarandi hámarksleigu, við upphaf leigusamnings. Skyldan hefur átt við um nýja leigusamninga frá 1. júlí 2024, þegar lög um hagkvæma leigu tóku gildi; framfylgdarheimildir og verkfæri Huurcommissie voru að fullu virk frá 1. janúar 2025. Hún er meðal almennra reglna um góða leigusamninga í 2. grein Wet goed verhuurderschap, þannig að sveitarfélagið getur framfylgt henni. Þetta er besti upphafspunktur leigjanda: biðja um eina skriflega, og ef engin kemur er það í sjálfu sér tilkynningarskylt brot.

Framkvæmd: frá frumkvæði leigjanda til frumkvæðis sveitarfélagsins

Fyrir lögin var of há leiga vandamál leigjanda: leigjandinn þurfti að sækja um það til Huurcommissie innan sex mánaða frá upphafi leigusamnings og leigjandi með tímabundinn samning sem óttaðist að hann yrði ekki framlengdur gerði oft ekkert. Lögin skráðu hámarksleiguna í almennar reglur um góða leigusamninga og frá og með 1. janúar 2025 geta sveitarfélög framfylgt þessum reglum að eigin frumkvæði með því að nota stigvaxandi reglur Wet goed verhuurderschap:

• viðvörun;
• fyrirmæli undir stjórnvaldsþvingun (síðasta pöntunarstjórnunardwang) eða sektarúrskurð (síðasta pöntun dwangsom);
• stjórnsýslusekt (stjórnandi boeta), sem eykst við endurtekningu;
• í alvarlegustu tilfellum endurtekinna brota, yfirtöku stjórnenda (stjórnandaheiti), að setja eignina í umsjá þriðja aðila.

Hámarks stjórnsýslusekt er ákvörðuð með vísan til lögbundinna sektarflokka í 23. grein hollensku hegningarlaganna og hækkar ef sami leigusali brýtur reglurnar aftur innan þess tíma sem lögin tilgreina (19. grein Wet goed verhuurderschap). Þessir flokkar eru leiðréttir á tveggja ára fresti, þannig að hámarkið sem gildir er það sem er í gildi þegar brotið er framið; sveitarfélög birta sínar eigin sektartöflur innan hennar. Sérhvert sveitarfélag verður einnig að reka tilkynningarstöð ( meldpunt ) þar sem leigjendur geta tilkynnt slæma leiguhætti, nafnlaust ef þeir óska ​​þess.

Löggæsla sveitarfélaga kemur ekki í stað úrræða leigjanda sjálfra; hún er virk samhliða þeim.

• Innan sex mánaða frá upphafi leigusamnings getur leigjandinn beðið leigunefndina um að meta upphafsleigu samkvæmt grein 7:249 í hollensku borgaralögunum. Of há leiga er þá lækkuð með afturvirkum áhrifum frá upphafsdegi.
• Eftir þann tíma getur leigjandi í reglugerðarbundnu eða meðalstóru íbúðarhúsnæði lagt til lækkun til leigusala og, ef því er hafnað, lagt málið fyrir leigumálanefnd samkvæmt 7:254. grein hollensku borgaralagabókarinnar. Slík lækkun tekur almennt aðeins gildi til framtíðar.
• Úrskurðir Hururcommissie eru bindandi fyrir aðila, að því tilskildu að deilunni sé vísað til héraðsdóms innan lögboðins frests.

Hversu mikið má leigan hækka á hverju ári?

Hámark á leiguhækkanir er háð sérstaklega frá upphafsleigu og hámarkshækkunum er breytt árlega.

• Löggilt heimili (allt að 143 stig). Prósentuþak gildir frá 1. júlí ár hvert, en fast hámark í evrum í staðinn þar sem grunnleigan er mjög lág. Sama þak gildir fyrir herbergi, hjólhýsi og tjaldstæði.
• Meðalstór hús (144–186 stig). Sérstakt, örlítið hærra prósentuþak gildir. Þar sem samningurinn sjálfur tilgreinir lægra prósentuhlutfall gildir samningstalan; þar sem hann tilgreinir hærra prósentuhlutfall má leigusali ekki beita því.

Báðar tillögurnar fylgja sömu lögbundnu formúlunni: verðbólga eða kjarasamningsbundin launaþróun, hvort sem er lægra, að viðbættum einu prósentustigi. Húsnæðis- og skipulagsráðherra tilkynnir þær árlega og birtir á rijksoverheid.nl áður en þær taka gildi, svo notið töluna fyrir árið sem hækkunin var gerð en ekki þá sem þið lásuð í fyrra. Leigjandi sem telur hækkun óhóflega getur lagt tillöguna fyrir leigunefndina, en aðeins innan þess tímabils sem leigunefndin birtir fyrir það ár, sem fyrir hækkun sem tekur gildi 1. júlí er næsta haust. Ef hún vantar stendur hækkunin óbreytt. Leiðbeiningar okkar um árlega leiguhækkun setja fram skrefin.

Hvernig lögin passa við aðrar hollenskar leigulöggjöf

Lögin um góða leigusala (Wet goed verhuurderschap)

Lög um hagkvæma leigu (Wet goed verhuurderschap), sem voru í gildi 1. júlí 2023, setja landsreglur um hegðun leigusala og leigumiðlara: engin mismunun við val á leiguhúsnæði, engin hótun, innborgun sem nemur ekki meira en tvöföldum grunnleigu, skriflegur leigusamningur, skriflegar upplýsingar til leigjanda, engin tvöföld umboðsgjöld og aðeins leyfileg þjónustugjöld. Með lögum um hagkvæma leigu var hámarksleigu og hámarkshækkun bætt við þann lista, þannig að leigudeilur eru nú bæði einkamál og reglugerðarmál.

Tímabundnir samningar eftir Wet vaste huurcontracten

Lög um fasta leigusamninga tóku gildi 1. júlí 2024, sama dag og lög um hagkvæma leigu, og best er að lesa þau tvö saman. Samkvæmt grein 7:271 í hollensku borgaralögunum fær nýr leigjandi í sjálfbýli nú að jafnaði ótímabundinn samning. Tímabundnir samningar eru aðeins mögulegir fyrir skilgreinda flokka sem fram koma í framseldri löggjöf — þar á meðal ákveðna námsmenn, fólk sem leigir út eigið húsnæði á meðan það vinnur tímabundið erlendis, tímabundna leigu á meðan leigjandi er tímabundið skipt út og fólk í brýnni húsnæðisþörf eins og handhafa réttinda og fólk sem fær annað tækifæri til leigu — og fyrir húsnæði sem ekki er sjálfbýlt. Þessir flokkar eru settir fram í Besluit betaalbare huur (Stb. 2024, 180), sem tók gildi 1. júlí 2024. Fyrir erlenda leikmenn skiptir þetta máli: gamli tveggja ára samningurinn, sem gerði það áhættusamt að véfengja of háa leigu, er ekki lengur sjálfgefinn.

Þjónustugjöld

Þjónustugjöld eru utan hámarks WWS og eru algeng leið til að endurheimta það sem stigakerfið bannar. Aðeins leyfileg atriði má vísa áfram og Huurcommissie getur metið þau. Nýjar reglur um þjónustugjöld taka gildi frá 1. janúar 2027.

Hvað lögin þýða fyrir leigusala og hvað hefur gerst síðan þá

Fyrir fjárfesta breyttu lögin útreikningunum á þrjá vegu. Tekjumörk fyrir meðalstórt íbúðarhúsnæði eru nú háð mælanlegum byggingareiginleikum fremur en staðbundinni eftirspurn, þannig að vel staðsett en orkusnauð íbúð getur verið mun minna virði til leigu. Verðtrygging hámarksins er hámarks, þannig að tekjuvöxtur er takmarkaður. Og útgönguleiðin er aðlaðandi: að selja til aðila sem býr í eigin húsnæði er oft meira virði en að halda áfram að leigja út.

Afleiðingin, sem víða hefur verið greind frá, er sú að einkaleigusalar hafa selt reglugerðarbundnar og nýlega reglugerðarbundnar íbúðir, að framboð á frjálsum markaði hefur minnkað á meðan ásett leiga í þeim hefur hækkað og að sum byggingarframkvæmdir í meðalstórum markaði hafa verið frestað. Álagið á nýbyggingar í 8a. grein Besluit huurprijs woonruimte var ætlað að vega upp á móti síðastnefnda þessu. Markaðseftirlit Kadaster, CBS og ráðuneytisins staðfestir þessa þróun: frá því að stigakerfið var gert bindandi fyrir meðalstór markaði allt að 186 stigum þann 1. júlí 2024 hefur fjöldi fyrrverandi leiguhúsnæðis sem einkaleigusalar hafa selt aukist og framboð á frjálsum markaði hefur dregist saman.

Lögin eru enn í gildi eins og þau voru sett og Besluit huurprijzen woonruimte hefur verið haldið áfram að breyta, síðast í apríl 2026, þannig að matsreglur og þröskuldar eru óbreytanleg. Formlegar eftirlitsskýrslur um lögin eru birtar árlega af húsnæðis- og skipulagsráðuneytinu (VRO). Sérstakt frumvarp, Wet toekomstige huurcommissie (þingskjal 36791), fjallar um uppbyggingu þjónustugjalda, deilur um þjónustugjöld og afgreiðslutíma. Fulltrúadeildin samþykkti það 21. apríl 2026; í öldungadeildinni var önnur nefndarskýrsla gefin út 14. júlí 2026 og skrifleg undirbúningur er enn í gangi.

Hagnýt leiðsögn

Ef þú ert leigjandi og grunar að leigan sé of há

• Biddu leigusala skriflega um stigayfirlitið og segðu frá því ef þú fékkst aldrei eitt.
• Teljið þið stigin sjálf/ur með því að nota leiguverðskönnun Huurcommissie, þar sem þið hafið gólfflöt, orkumerkingu, WOZ-ákvörðun og útirými við höndina.
• Berðu saman samningsdagsetningu þína við bráðabirgðareglurnar hér að ofan — þær ákvarða hvort þú átt kröfu núna eða aðeins við endurnýjun.
• Skráðu sex mánaða tímabilið frá upphafi leigusamnings: innan þess er hægt að fá afturvirka lækkun, utan þess almennt aðeins framvirka.
• Tilkynnið málið samhliða til tilkynningarnefndar sveitarfélagsins. Framkvæmd kostar ykkur ekkert og er ekki háð því að þið séuð tilbúin til að höfða mál.
• Ekki hætta einfaldlega að greiða hluta af leigunni. Lækkaðu aðeins á grundvelli samkomulags eða ákvörðunar.

Ef þú ert leigusali sem er að koma eignasafni í samræmi við reglur

• Gefðu einkunn fyrir hverja einingu samkvæmt núverandi WWS eða WWSO, fyrir hverja einingu frekar en fyrir hverja byggingu, og skráðu útreikninginn.
• Athugaðu hvort aukagjald eigi við — nýbygging, minnismerki eða friðlýst bæjarlandslag — því þetta breytir verulega þakinu.
• Skoðið orkumerkingarnar vel: uppfærsla á einangrun, glerjun eða kyndingu er beinasta löglega leiðin að hærri hámarksleigu.
• Aðskiljið þjónustugjöld og innheimtið aðeins leyfilegar vörur, með viðeigandi ársreikningi.
• Gefðu út yfirlit yfir punkta með hverjum nýjum leigusamningi og geymdu sönnun þess að þú hafir gert það.
• Farðu yfir ákvæði um hækkun leigu í stöðluðum leigusamningi þínum samanborið við árleg hámarksmörk; ákvæði sem leyfir meira er óframkvæmanlegt að því leyti.
• Þegar eining er rekin með tapi innan fjárhæðarinnar skal leita ráða áður en endurskipulagning hefst. Eftirlitsteymi leita að gervigreind — fölsuðum þjónustugjöldum, rangri merkingu íbúðar sem herbergja, meintri útleigu til frístundahúsnæðis.

Law & More veitir bæði leigjendum og leigusölum ráðgjöf um hollensk leigulög, á ensku, frá Eindhoven og AmsterdamStigatalning og endurskoðun á samningsdegi klárast venjulega fljótt þegar leigusamningur fellur undir lög um hagkvæma leigu.