Fasteignakönnun í Hollandi: hvað sérfræðingar athuga áður en þeir undirrita

Fasteignakönnun í Hollandi felur í sér að þrennt sé staðfest áður en kaupsamningur er undirritaður: að seljandi geti í raun framselt það sem verið er að selja, að kaupandi fái að nota það eins og til er ætlast og að engar skuldbindingar sem fylgja landinu færist yfir á kaupanda óáreittir. Hollensk lög gera hið fyrra tiltölulega auðvelt og hin tvö blekkjandi erfitt, því opinberar skrár eru tæmandi um réttindi en segja ekkert um skipulag eða ástand. Þessi grein setur fram hvað sérfræðingur kannar, í hvaða röð og hvaða niðurstöður ættu að stöðva viðskipti.

Hvað skrárnar sanna og hvað ekki

Til að flytja fasteign í Hollandi þarf þrennt: gilt undirliggjandi eignarhald, löggilt eignarhaldsskjal og skráningu þess skjals í opinberum skrám sem Kadaster heldur. Ef eitt skipti er ekki gert færist eignarhaldið yfir, sama hversu mikið fé hefur skipt um hendur. Skrárnar skrá eignarhaldsskjal og skráningarhæf staðreyndir og eru opnar öllum, og þess vegna er rannsókn á eignarhaldi í Hollandi hraðari en í öðrum lögsagnarumdæmum sem reiða sig á einkaeignarkeðjur.
Það sem skrárnar eru ekki er trygging. Hollenska kerfið er neikvætt með verndaráhrifum: skráning ábyrgist ekki að skráð réttindi séu gild og óskráð réttindi geta samt verið gilt milli aðila sem stofnuðu þau. Það sem lögin bjóða í staðinn er vernd fyrir þann sem treysti í góðri trú á skrárnar, með fyrirvara um skilyrði, sem er annað og þrengra mál. Í reynd þýðir þetta tvær aðferðarreglur. Lestu skjalin sjálf frekar en útdráttinn, því skuldbindingar eru settar fram í skjalinu en ekki í efnisyfirlitinu. Og farðu nógu langt aftur í keðjuna til að ná í skjalið þar sem kvöð var stofnuð, þar sem síðari skjal endurtaka það oft ófullkomlega eða alls ekki.

Kvaðir: hvað bindur erfingja og hvað ekki

Sá munur sem veldur mestum skaða er á réttindum og skyldum sem fylgja landinu og þeim sem gera það ekki. Takmörkuð eignarréttindi binda alla: leiguréttur (erfpacht), yfirbyggingarréttur (opstalrecht), réttindi til eignarhalds (erfdienstbaarheden), nytjaréttur og veðréttur fylgja öll eigninni sjálfri og standast sölu. Þar sem eignin er íbúðarréttur binda skiptingarskjalið og reglugerðir um eigendafélag einnig alla síðari eigendur.
Samningsskyldur eru allt annað mál. Eigindleg skylda, sem er skylda til að þola eða gera ekki eitthvað, færist aðeins yfir á erfingja ef hún er stofnuð í lögbókunarskjali og skráð; ef annað hvort vantar bindur hún upphaflega aðilann einn. Keðjuákvæði, hins vegar, fylgir aldrei landinu: það skyldar seljanda til að leggja sömu skyldu á næsta kaupanda, með sekt, og því fellur það hljóðlega um leið og einn hlekkur í keðjunni gleymir því. Þegar þú finnur keðjuákvæði er spurningin ekki hvað það segir heldur hvort það hafi í raun verið flutt áfram í öllum skjölum síðan það var stofnað og hvort sekt hafi þegar verið fyrirgert.
Leiguréttur á skilið sérstaka meðferð því hann er algengur í stærri borgum þar sem sveitarfélagið heldur eftir landinu og veitir langtíma nýtingarrétt. Hagkvæmni leiguréttar felst í leigusamningi lóðarinnar, endurskoðunartímum og skilyrðum fyrir því að rétturinn lýkur eða endurnýjast, og það er í leiguskilmálunum frekar en í kaupsamningnum. Grein okkar um erfpacht og langtímaleigusamningur virkar í gegnum vélbúnaðinn, og undirliggjandi samanburður við fulla eignarhald er settur fram í eignarhald eða leigusamningur.

Skipulag: Umhverfisplanið kom í stað áfangaplans

Frá því að umhverfis- og skipulagslög tóku gildi 1. janúar 2024 standa gömlu skipulagsáætlanirnar ekki lengur sjálfstæðar. Hvert sveitarfélag hefur nú eina umhverfisáætlun og fyrri skipulagsáætlanirnar voru teknar upp í bráðabirgðahluta hennar, sem síðan varð að endanlegri áætlun á aðlögunartímabili sem nær langt fram á næsta áratug. Fyrir kaupanda hefur þetta hagnýtar afleiðingar: gildandi regla fyrir tiltekna lóð getur verið í bráðabirgðahlutanum, í nýjum sveitarfélagsreglum eða í landsreglum sem gilda beint, og það er ekki lengur nóg að skoða aðeins gamla skipulagskortið.
Spurningarnar sem þarf að svara eru þær sömu og þær voru alltaf. Hvaða notkun leyfir skipulagið, hvað leyfir það hvað varðar byggingarmagn og samræmist núverandi notkun henni í raun eða hvílir hún á gömlu leyfi eða bráðabirgðavernd. Þar sem fyrirhuguð notkun krefst breytinga skal kanna hvort sveitarfélagið sé tilbúið að veita umhverfisleyfi fyrir fráviksstarfsemi áður en þú skuldbindur þig og skrá það sem skilyrði frekar en væntingu. Kannaðu hvort sveitarfélagið hafi komið á fót forkaupsrétti yfir lóðinni, sem nú er kveðið á um í umhverfis- og skipulagslögum og er skráð í opinberar skrár, þar sem það getur komið í veg fyrir sölu til annarra. Kannaðu hvort lóðin sé friðuð, sem takmarkar breytingar og hefur sínar eigin leyfiskröfur, og athugaðu hvort einhverjar skyldur stafi af jarðvegsgæðum, þar sem rammi fyrir jarðveg og mengun nær nú einnig í gegnum umhverfislöggjöfina og nýleg jarðvegsskýrsla er venjuleg venja.

Leigjendur: Kaup brýtur ekki leigusamning

Kaupandi leiguhúsnæðis tekur við leigusamningnum samkvæmt lögum. Þessi eina regla, „koop breekt geen huur“, ræður fleiri viðskiptum en nokkur önnur og þýðir að leigusamningarnir eru jafn mikilvægur hluti af áreiðanleikakönnuninni og skjölin. Fyrir íbúðarhúsnæði breyttust reglurnar verulega 1. júlí 2024, þegar löggjöf um tímabundna leigusamninga og hagkvæma leigu tók gildi, sem þrengdi aðstæður þar sem hægt er að nota tímabundna íbúðarleigusamninga og lengdi reglugerð um leigu enn frekar á markaðnum. Forsendur um raunhæfa leigu byggðar á stöðunni fyrir þann dag eru óáreiðanlegar.
Fyrir atvinnuhúsnæði er flokkunin afgerandi. Verslunar- og veitingahúsnæði falla undir verndarkerfi með fimm ára og fimm ára uppbyggingu og takmörkuðum uppsagnarheimildum, en skrifstofur og annað atvinnuhúsnæði falla undir léttari kerfi þar sem aðalvernd leigjanda er frestun á skyldu til að rýma húsnæðið. Þetta tvennt er ekki skiptanlegt og leigusamningur sem er gerður á röngum grunni skapar vernd sem enginn ætlaði sér. Hvort þjónustugjald, viðhaldsskylda eða innrétting tilheyri leigusala eða leigjanda fer eftir leigusamningnum og gildandi almennum skilmálum, og þessi skilyrði eru mismunandi eftir stöðluðum gerðum sem eru í umferð. Við berum saman þessi tvö kerfi í... Hollensk fasteignaréttur og atvinnuhúsnæðisréttur.

Kaupsamningurinn: hvar áhættan er í raun skipt út

Niðurstöður áreiðanleikakönnunar eru aðeins virði þess sem samningurinn gerir við þær. Þegar neytandi kaupir íbúð verður samningurinn að vera skriflegur og kaupandinn hefur þriggja daga umhugsunarfrest, sem verður að innihalda að minnsta kosti tvo virka daga, til að rifta kaupunum án ástæðu og án kostnaðar. Sá frestur gildir frá afhendingu undirritaðs samnings, þannig að afhendingardagur skjalsins þarf að vera skráður, ekki áætlaður.
Þar að auki eru þrjár ákvæði sem vinna verkið. Ákvæðið sem lýsir því hvað eignin verður að vera hentug fyrir ákvarðar hvort galli sé vandamál seljanda eða kaupanda, og seljandi sem veit af galla getur ekki falið sig á bak við almenna undantekningu; aldursákvæði eða ákvæði um óheimila leigu færir áhættu í hina áttina og ætti aldrei að undirrita það án þess að skilja hvað það útilokar. Fjármögnunarskilyrðið ákvarðar hvenær kaupandinn getur gengið frá kaupunum og það þarf dagsetningu, skilgreinda upphæð og lýsingu á því hvaða sönnunargögn um höfnun eru krafist. Tryggingaákvæðið, sem venjulega er innborgun eða bankaábyrgð upp á tíu prósent af verði, setur hvað gerist ef aðili vanskilar, ásamt viðurlögum fyrir vanefnda í stöðluðum gerðum.
Athugið eitt atriði í hollenskum lögum sem kemur kaupendum í öðrum kerfum á óvart: tveggja mánaða tilkynningarreglan sem gildir um kaup neytenda á lausafé á ekki við um kaup á húsnæði. Þar gildir skylda til að kvarta innan hæfilegs tíma frá því að galli uppgötvast, sem er styttri en flestir kaupendur búast við og er metinn út frá aðstæðum. Þar sem krafa kann að vera fyrnd er skrifleg frest eina áreiðanlega lausnin. Leiðbeiningar okkar um bráðabirgðakaupasamningi og að hollenski kaupsamningurinn um fasteignir fara í gegnum staðlaða textann.

Löggiltur höfundur og það sem löggiltur höfundur gerir ekki fyrir þig

Löggiltur löggiltur borgaralegur löggiltur borgari semur eignarskjal og veðskjal, kannar kaupskrár rétt fyrir skráningu, geymir kaupverðið á reikningi þriðja aðila og greiðir upp núverandi gjöld. Löggiltur borgari er opinber starfsmaður með óhlutdrægni gagnvart báðum aðilum, og auðkenningar og skyldur varðandi peningaþvætti hvíla einnig á löggiltum borgara. Það sem löggiltur borgari gerir ekki er að ráðleggja öðrum aðilanum um hvort viðskiptin séu góð hugmynd, semja um samninginn eða kanna skipulagsstöðu eða ástand byggingarinnar. Kaupendur gera oft ráð fyrir öðru og uppgötva ekki fyrr en eftir á; hlutverkið er útskýrt í grein okkar um ... Hollenski lögbókandinn og lögleg eignarflutningur.
Yfirtökuskattur er greiddur við kaup og skattar, undanþágur og skilyrði eru ákveðin af löggjafanum og breytast ár frá ári. Þar sem skatturinn fer eftir því hvernig eignin verður notuð og stöðu kaupanda, og vegna þess að afleiðingar þess að gera rangt eru eftir að eignin er fullgerð frekar en áður, er þetta spurning fyrir skattaráðgjafa á skipulagsstigi og ekki eitthvað sem þarf að ákveða í kaupsamningi. Kostnaðarhlið kaupanda er sett fram í yfirliti okkar yfir... flutningsskattur og kostnaður kaupanda.

Vinnufyrirmæli fyrir rannsóknina

Byrjið á skráningunum, því þær eru ódýrar og fljótlegar og þær ákvarða hvort restin sé þess virði að gera: núverandi eignarhaldsskjal, skjöl þar sem takmörkuð réttindi og eigindlegar skuldbindingar voru stofnaðar og öll skráð eignarhald, veð eða forkaupsréttindi. Lestu síðan skipulagsstöðuna í umhverfisáætluninni og leyfissögunni og pantaðu síðan tæknilegar og umhverfislegar kannanir, sem eru dýri hlutinn. Þar sem eignin er leigð út koma leigusamningar og leigusaga næst, ásamt uppgjöri þjónustugjalda. Þar sem um íbúðarrétt er að ræða skal bæta við skiptingarskjali, reglum félagsins, fundargerðum þess, langtímaviðhaldsáætlun þess og stöðu varasjóðs þess.
Skráið allar niðurstöður í kaupsamningnum frekar en í bréfaskriftum. Skilyrði sem aðeins birtast í tölvupóstsamskiptum eru lítils virði þegar kaupsamningurinn hefur verið undirritaður, því samningurinn og kaupsamningurinn saman ákvarða hvað var selt og með hvaða skilmálum. Þegar ekki er hægt að leysa úr niðurstöðu fyrir undirritun er valið á milli forgangsskilyrðis, verðleiðréttingar, skaðleysis eða trygginga sem lögbókandi heldur, og hver þessara fjögurra passar við fer eftir því hvort áhættan er mælanleg og hver er best í stakk búinn til að fjarlægja hana. Algengustu villurnar í hollenskri fasteignaviðskiptum eru settar fram í grein okkar um... hvernig á að forðast algengar gryfjur í hollenskum fasteignalögum.
Að lokum, haldið tímaáætluninni heiðarlegri. Fjármögnunarskilyrði renna út, umhugsunartími er í daga frekar en vikur og sveitarfélag sem beðið er um afstöðu til fráviksnotkunar mun ekki svara fljótt. Áreiðanleikakönnun sem er þjappað saman í daga fyrir undirritunardag leiðir til niðurstaðna sem enginn getur brugðist við, sem er dýrari niðurstaða en seinkun á verklokum.
Law & More starfar fyrir kaupendur, seljendur, leigusala, leigjendur og byggingaraðila í hollenskum fasteignamálum, allt frá titla- og skipulagsrannsóknum til kaupsamninga og deilumála um galla, leigusamninga og leiguskilyrði. Ef þú ert að undirbúa viðskipti eða hefur fundið eitthvað í skrám sem þú getur ekki komið fyrir, hafðu samband við okkar... teymi um fasteignalögfræði in Eindhoven or Amsterdam.