Hvernig hefur Corona kreppan áhrif á leigu á viðskiptarými?
Allur heimurinn er í kreppu á ólýsanlegum skala. Þetta þýðir að stjórnvöld verða einnig að grípa til sérstakra ráðstafana. Tjónið sem þetta ástand hefur valdið og mun halda áfram að valda getur verið gríðarlegt. Staðreyndin er sú að enginn er sem stendur í aðstöðu til að meta umfang kreppunnar né heldur hversu lengi hún mun endast. Burtséð frá aðstæðum eru leigusamningar um atvinnuhúsnæði enn í gildi. Þetta vekur nokkrar spurningar. Í þessari grein viljum við svara nokkrum spurningum sem upp kunna að koma hjá leigjendum eða leigusala í atvinnuhúsnæði.
Greiðsla leigunnar
Áttu enn að borga leiguna? Svarið við þessari spurningu veltur á aðstæðum málsins. Í öllum tilvikum verður að greina á milli tveggja aðstæðna. Í fyrsta lagi viðskiptahúsnæði sem ekki má nota lengur í viðskiptalegum tilgangi, svo sem veitingahúsum og kaffihúsum. Í öðru lagi eru til búðir sem geta verið enn opnar en kjósa að loka dyrunum sjálfum.
Leigjanda er skylt að greiða leigu samkvæmt leigusamningi. Ef það gerist ekki er um samningsbrot að ræða. Nú vaknar spurningin, getur verið um óviðráðanlegar aðstæður að ræða? Kannski eru samningar í leigusamningi um við hvaða aðstæður óviðráðanlegar aðstæður geta átt sér stað. Ef ekki, þá lög á við. Lögreglan segir að um óviðráðanlegar aðstæður sé að ræða ef leigjandi getur ekki borið ábyrgð á vanefndum; það er með öðrum orðum ekki leigjanda að kenna að hann geti ekki greitt leiguna.
Óljóst er hvort misbrestur á skuldbindingum vegna kórónuveirunnar valdi force majeure. Þar sem engin fordæmi eru fyrir því er erfitt að dæma um hver niðurstaðan verður í þessu máli. Það sem spilar hins vegar inn í er hinn oft notaði ROZ (fasteignaráð) samningur í leigusambandi af þessu tagi. Í samningi þessum er krafa um leigulækkun undanskilin að staðaldri. Spurning hvort leigusali geti með sanngjörnum hætti haldið þessu sjónarmiði fram við núverandi aðstæður.
Ef leigjandi kýs að loka verslun sinni verður staðan önnur. Hins vegar er nú engin skylda til þess, raunveruleikinn er að það eru minni gestir og því minni hagnaður. Spurningin er hvort kringumstæður ættu að vera alfarið á kostnað leigjanda. Það er ekki hægt að gefa skýrt svar við þessari spurningu vegna þess að allar aðstæður eru aðrar. Þetta verður að meta í hverju tilviki fyrir sig.
Óvæntar aðstæður
Bæði leigjandi og leigusali geta borið fyrir sig ófyrirséðar aðstæður. Almennt séð er efnahagskreppa ábyrg fyrir hönd frumkvöðuls, þó að það geti í flestum tilfellum verið öðruvísi vegna kórónukreppunnar. Einnig má taka tillit til þeirra aðgerða sem stjórnvöld hafa gert. Krafa sem byggist á ófyrirséðum aðstæðum gefur kost á að fá leigusamningi breytt eða ógildan af dómi.
Þetta er mögulegt ef ekki er lengur hægt að halda leigjanda áframhaldandi samningi. Samkvæmt þingsögunni þarf dómari að sýna hófsemi í þessu máli. Við erum líka núna í þeirri stöðu að dómstólar eru líka lokaðir: það verður því ekki auðvelt að fá niðurstöðu fljótt.
Skortur á leiguhúsnæðinu
Leigjandi getur krafist lækkunar á leigu eða bóta ef ábótavant er. Skortur á ástandi eignar eða annað ástand leiðir til þess að leigjandi átti ekki rétt á leigunni við upphaf leigusamnings. Til dæmis getur ágalli verið: byggingargallar, þak sem lekur, mygla og vanhæfni til að fá nýtingarleyfi vegna skorts á neyðarútgangi.
Dómstólar eru almennt ekki fúsir til að dæma um að aðstæður þurfi að vera fyrir reikning leigusala. Í öllu falli eru léleg viðskipti vegna fjarveru almennings ekki aðstæður sem ætti að rukka leigusala. Þetta er hluti af frumkvöðlaáhættunni. Það sem spilar líka inn í er að í mörgum tilfellum er enn hægt að nýta leiguhúsnæðið. Þess vegna eru fleiri veitingastaðir að afhenda eða fá máltíðir sóttar sem valkostur.
Hagnýtingarskyldan
Flestir leigusamningar fyrirtækja eru með rekstrarskuldbindingu. Þetta þýðir að leigjandi verður að nota hið leigða viðskiptahúsnæði. Við sérstakar aðstæður getur skyldan til að hagnýta sér stafað af lögunum en það er ekki alltaf raunin. Næstum allir leigjandi í atvinnuhúsnæði og skrifstofuhúsnæði nota ROZ módelin. Í almennu ákvæðunum sem tengjast ROZ gerðum kemur fram að leigjandi muni nota hið leigða rými „á skilvirkan hátt, alveg, rétt og persónulega“. Þetta þýðir að leigjandi er háður rekstrarskyldu.
Enn sem komið er hefur engin almenn ráðstöfun verið í gangi í Hollandi sem fyrirskipar lokun verslunarmiðstöðvar eða skrifstofuhúsnæðis. Hins vegar hefur ríkisstjórnin tilkynnt að allir skólar, matar- og drykkjarstöðvar, íþrótta- og líkamsræktarstöðvar, gufubað, kynlífsklúbbar og kaffihús eigi að vera lokaðir á landsvísu þar til annað verður tilkynnt. Sé leigjanda skylt samkvæmt fyrirmælum stjórnvalda að loka hinu leigða ber leigjandi ekki ábyrgð á því.
Þetta eru aðstæður sem samkvæmt núverandi ástandi á landsvísu ætti leigjandi ekki að sæta ábyrgð. Samkvæmt almennum ákvæðum er leigjanda einnig skylt að fara eftir fyrirmælum stjórnvalda. Sem vinnuveitanda er honum jafnframt skylt að tryggja öruggt vinnuumhverfi. Þessi skylda stafar af því að starfsmenn verða ekki fyrir hættu á smiti af kransæðaveiru. Við þessar aðstæður getur leigusali ekki þvingað leigjanda til reksturs.
Vegna heilsugæslu starfsfólks og / eða viðskiptavina sjáum við að leigjendur sjálfir kjósa einnig að loka hinu leigða eign sjálfviljugur, jafnvel þó að stjórnvöld hafi ekki fengið fyrirmæli um það. Við núverandi aðstæður teljum við að leigjandi geti ekki lagt fram kröfu um uppfyllingu skyldunnar, greiðslu sekta eða skaðabætur. Miðað við skynsemi og sanngirni, svo og skyldu til að takmarka tjón af hálfu leigjanda eins mikið og mögulegt er, eigum við erfitt með að ímynda okkur að leigusali muni mótmæla (tímabundinni) lokun.
Mismunandi notkun á leiguhúsnæðinu
Matvæla- og drykkjarstöðvum er lokað um þessar mundir. Samt sem áður er leyfilegt að sækja og skila mat. Leigusamningur veitir þó mestum tíma strangar tilgangsstefnur; hvað er það sem gerir það að verkum að það er ólíkt veitingastað. Fyrir vikið getur leigjandi farið í bága við leigusamninginn og - hugsanlega - fyrirgert sektum.
Við núverandi aðstæður ber öllum skylda til að takmarka tjón sitt eins mikið og mögulegt er. Með því að skipta yfir í afhendingar- / afhendingaraðgerð uppfyllir leigjandi. Undir þessum kringumstæðum er í allri sanngirni erfitt að verja sjónarmið um að þetta sé andstætt samningsbundnum tilgangi. Reyndar er leigusali líklegri til að eiga kröfu á leigjandann ef leigjandi gerir ekki allt sem í hans valdi stendur til að halda rekstri sínum gangandi til að geta greitt leiguna.
Niðurstaða
Með öðrum orðum, öllum er skylt að takmarka tjón sitt eins mikið og mögulegt er. Ríkisstjórnin hefur þegar tilkynnt víðtækar aðgerðir til að hjálpa frumkvöðlum og draga úr fjárhagslegum þrýstingi þeirra. Mælt er með því að nota möguleika þessara ráðstafana. Ef leigjandi neitar því getur verið talið erfitt að koma tjóninu til leigusala. Þetta á einnig við öfugt. Á sama tíma hafa stjórnmálamenn einnig kallað leigusala til að hópa leigunni á komandi tímabili, svo að áhættunni sé deilt.
Þrátt fyrir að leigjandi og leigusali hafi samningssamband sín á milli og meginreglan um „samningur er samningur“. Við mælum með að tala saman og skoða möguleikana. Leigjandi og leigusali gætu hugsanlega hitt hvort annað á þessum óvenjulegu tímum. Á meðan leigjandi hefur engar tekjur vegna lokunarinnar halda útgjöld leigusala einnig áfram. Það eru hagsmunir allra að bæði fyrirtækin lifi af og komist yfir þessa kreppu.
Þannig geta leigjandi og leigusali komið sér saman um að leiga verði tímabundið greidd að hluta og skorti jafnast upp við opnun atvinnuhúsnæðis á ný. Við verðum að hjálpa hvert öðru þar sem hægt er og auk þess njóta leigusalar ekki gjaldþrota leigjenda. Enda er ekki auðvelt að finna nýjan leigjanda á þessum tímum. Hvaða val sem þú tekur, ekki taka skynsamlegar ákvarðanir og láttu okkur ráðleggja þér um möguleikana.
Hafa samband
Vegna þess að núverandi ástand er svo óútreiknanlegt getum við ímyndað okkur að þetta geti vakið margar spurningar fyrir þig. Við fylgjumst vel með þróun mála og erum fús til að láta þig vita af nýjustu stöðu mála. Ef þú hefur einhverjar spurningar um þessa grein, ekki hika við að hafa samband við lögfræðinga Law & More.