Breyting á millifærsluskatti: byrjendur og fjárfestar taka eftir!

Árið 2021 er ár þar sem nokkur atriði munu breytast á sviði löggjafar og reglugerða. Þetta á líka við um yfirfærsluskatt. Þann 12. nóvember 2020 samþykkti fulltrúadeildin frumvarp um leiðréttingu á millifærsluskatti. Markmið þessa frumvarps er að bæta stöðu byrjenda á húsnæðismarkaði gagnvart fjárfestum því fjárfestar eru oft of fljótir að kaupa sér húsnæði, sérstaklega í (stærri) borgum. Þetta gerir það sífellt erfiðara fyrir byrjendur að kaupa a heim. Þú getur lesið í þessu bloggi hvaða breytingar munu gilda á báðum flokkum frá 1. janúar 2021 og hverju þú ættir að huga að í kjölfarið.

Þessar tvær ráðstafanir

Til að átta sig á ofangreindu markmiði frumvarpsins verða tvær breytingar, eða að minnsta kosti ráðstafanir, kynntar á sviði flutningsskatts frá árinu 2021. Gert er ráð fyrir að þetta muni fjölga húsnæðisviðskiptum byrjenda kaupenda og draga úr húsnæðisviðskiptum fjárfesta.

Fyrsta ráðstöfunin í þessu samhengi á við um byrjendur og felur í stuttu máli í sér undanþágu frá yfirfærsluskatti. Byrjendur þurfa semsagt ekki lengur að borga yfirfærsluskatt frá 1. janúar 2021 þannig að íbúðakaup verða þeim mun ódýrari. Undanþágan leiðir til þess að heildarkostnaður vegna íbúðakaupa, eftir verðmætaaukningu heimilanna, mun sannarlega lækka.

Vinsamlega athugið: Undanþágan er einskipti og verð heimilisins má ekki fara yfir 400,000 evrur frá 1. apríl 2021. Að auki á undanþágan aðeins við þegar eignatilfærsla fer fram á kl. borgaralegum lögum lögbókanda 1. janúar 2021 eða síðar og er undirritun kaupsamnings ekki afgerandi.

Hin ráðstöfunin snýr að fjárfestum og felur í sér að kaup þeirra verða skattlögð með hærra almenna hlutfallinu frá 1. janúar 2021. Þetta hlutfall verður hækkað úr 6% í 8% á þeim degi sem nefndur er. Ólíkt byrjendum verður því dýrara fyrir fjárfesta að kaupa húsnæði. Hjá þeim eykst heildarkostnaður við kaup á húsnæði vegna hækkunar söluskattshlutfalls.

Að öðru leyti skattleggur þetta hlutfall ekki aðeins kaup á öðrum íbúðum, þar með talið atvinnuhúsnæði, heldur einnig kaup á íbúðarhúsnæði sem ekki verður notað eða aðeins tímabundið notað sem aðalíbúð. Í því samhengi má, samkvæmt greinargerð frumvarps til laga um leiðréttingu flutningsgjalds, til dæmis líta á sumarbústað, hús sem foreldrar kaupa handa barni sínu og hús sem ekki eru keypt af einstaklingum heldur löglegum. einstaklinga eins og húsnæðisfélög.

Forréttur eða fjárfestir?

En hvaða mælikvarða ættir þú að hafa í huga? Með öðrum orðum, ertu byrjandi eða fjárfestir? Hvort einhver sé í raun og veru að fara inn á eignarhúsnæðismarkaðinn í fyrsta skipti og hefur aldrei eignast húsnæði áður, mætti ​​taka sem útgangspunkt til að svara þessari spurningu.

Hins vegar er ekki ákvarðað á grundvelli þessarar viðmiðunar hverjir eiga rétt á byrjendaundanþágu og til hvers hækkun veltuskatts á við. Það skiptir ekki máli fyrir undanþáguna hvort þú sem kaupandi hefur þegar átt húsnæði áður. Með öðrum orðum, húsið þarf ekki að vera fyrsta eignarheimilið þitt til að eiga rétt á undanþágunni.

Frumvarpið um leiðréttingu millifærsluskatts notar allt annan upphafspunkt. Hvort þú getur flokkast sem forréttur og átt því möguleika á undanþágu forréttar veltur á þremur uppsöfnuðum forsendum. Viðmiðin eru sem hér segir:

• Aldur yfirtökuaðilans. Til að teljast byrjandi verður þú að vera á aldrinum 18 til 35 ára. Efri mörkin 35 eru notuð í frumvarpinu vegna þess að athugun AFM hefur leitt í ljós að það er að meðaltali erfiðara að standa undir kostnaði fyrir kaupanda við lægri aldur en 35 ára. Að auki gildir krafan um að þú sért fullorðinn fyrir beitingu undanþágunnar með neðri mörk 18 ára.
• Tilgangurinn með þessum neðri mörkum er að koma í veg fyrir óviðeigandi notkun á undanþágu byrjenda: það er ekki mögulegt fyrir lögfræðinga að nota undanþáguna við kaup á húsi í nafni ólögráða barns. Jafnframt þarf að beita aldursmörkum á hvern eignarnámsþola, jafnvel þótt eitt húsnæði eignist fleiri eignarnámsþola í sameiningu. Ef annar kaupenda er eldri en 15 ára gildir um þennan kaupanda: engin undanþága af hans hálfu.
• Yfirtökumaðurinn hefur ekki áður beitt þessari undanþágu. Eins og fram hefur komið má einungis nota einu sinni undanþágu byrjenda. Til að tryggja að þessi regla sé ekki brotin verður þú að lýsa því yfir skýrt, ákveðið og án fyrirvara skriflega að þú hafir ekki áður beitt stofnundanþágu. Þessa skriflegu greinargerð þarf síðan að skila til lögbókanda svo hægt sé að nýta undanþágu frá yfirfærsluskatti.
• Lögbókandi getur í meginatriðum byggt á þessari skriflegu yfirlýsingu, nema hann hafi vitað að yfirlýsingin hafi verið gefin út á rangan hátt. Komi í ljós í framhaldi af því að þú sem yfirtökuaðili hafir sótt undanþáguna fyrr þrátt fyrir útgefið yfirlýsingu, þá fer samt fram viðbótarmat.
• Notkun hússins öðruvísi en tímabundið sem aðalbúseta yfirtökuaðilans. Með öðrum orðum, gildissvið undanþágu stofnenda takmarkast við kaupendur sem munu raunverulega búa á heimilinu. Með hliðsjón af þessu skilyrði er einnig nauðsynlegt að þú sem eignarnámsþoli lýsi því yfir skriflega skýrt, eindregið og án fyrirvara að húsið verði notað annað en tímabundið og sem aðalíbúð, svo og að leggja fram skriflega yfirlýsingu þessa til lögbókanda fyrir yfirtöku ef kaupin fara í gegnum hann.
• Með tímabundinni notkun er til dæmis átt við leigu á húsinu eða notkun þess sem sumarbústað. Þó að aðal búseta felur í sér skráningu hjá söfnuðinum og að byggja upp líf þar (þar á meðal íþróttaiðkun, skóli, tilbeiðslustaður, barnagæsla, vinir, fjölskylda). Ef þú, sem eignaraðili, ætlar ekki að nota nýja heimilið sem aðalbúsetu eða aðeins tímabundið frá 1. janúar 2021, verður þú samt skattlagður með almennu hlutfallinu 8%.

Mat á þessum forsendum og þar með svarið við spurningunni hvort þú uppfyllir skilyrði fyrir beitingu undanþágunnar fer fram þegar húsið er eignast. Nánar tiltekið er þetta augnablikið þegar sölubrögðin eru samin hjá lögbókanda. Strax áður en þinglýsingin er framkvæmd þarf að skila skriflegri yfirlýsingu varðandi annað og þriðja skilyrðið fyrir lögbókanda. Sú stund sem kaupsamningurinn er undirritaður skiptir ekki máli fyrir útgáfu skriflegrar yfirlýsingar, rétt eins og fyrir öflun undanþágu byrjenda.

Kaup á heimili eru mikilvægt skref fyrir bæði forréttinn og fjárfestinn. Viltu vita í hvaða flokk þú tilheyrir og hvaða ráðstafanir þú verður að taka með í reikninginn frá og með 2021? Eða þarftu aðstoð við að gera yfirlýsinguna sem krafist er fyrir undanþáguna? Hafðu síðan samband Law & Meira. Lögfræðingar okkar eru sérfræðingar í fasteigna- og samningarétti og veita þér gjarnan aðstoð og ráðgjöf. Lögfræðingar okkar munu einnig aðstoða þig við eftirfylgni, til dæmis þegar kemur að gerð eða yfirferð kaupsamnings.