Lögfræðilegt brottvikningarferli vegna leiguhúsnæðis
Brottrekstur er róttæk málsmeðferð fyrir bæði leigjanda og leigusala. Þegar öllu er á botninn hvolft neyðast leigjendur við brottrekstur til að yfirgefa leiguhúsnæðið með allar eigur sínar, með öllum afdrifaríkum afleiðingum þess. Leigusali má því ekki einfaldlega fara í brottflutning ef leigjandi bregst við skyldum sínum samkvæmt leigusamningi. Þó að brottrekstur sé ekki beinlínis stjórnað af lög, strangar reglur gilda um þessa aðferð.
Til þess að hægt sé að fara í brottflutning þarf leigusali að fá brottvísun frá dómi. Dómsúrskurður þessi felur í sér heimild til að láta leigueignina vísa út á þeim degi sem dómstóllinn ákveður. Fallist leigjandi ekki á brottflutningsúrskurðinn getur leigjandi áfrýjað þessari dómsúrskurði.
Áfrýjun frestar yfirleitt áhrifum dómsúrskurðar og þar með brottvísun, þar til áfrýjunardómstóll hefur úrskurðað um það. Hins vegar, ef brottflutningsúrskurðurinn hefur verið lýst fullnustuhæfur af dómstólnum, mun áfrýjun leigjanda ekki leiða til stöðvunar og leigusali getur haldið áfram með brottvísun. Þessi atburðarás hefur í för með sér áhættu fyrir leigusala ef áfrýjunardómstóll ákveður annað um brottvísun.
Áður en dómstóll veitir leyfi til brottvísunar verður leigusali að hafa sagt upp leigusamningi. Leigusali getur sagt upp með eftirfarandi aðferðum:
Upplausn
Fyrir þessa uppsagnaraðferð verður að vera galli á leigjanda við að uppfylla skyldur sínar úr viðkomandi leigusamningi, með öðrum orðum vanefndir. Þetta er tilfellið ef leigjandi, til dæmis, skapar vanskil á leigu eða veldur ólögmætum óþægindum. Galli leigjanda verður að vera nægur svo að slit á leigusamningi sé réttlætanlegt. Ef leiguhúsnæðið snýr að íbúðarhúsnæði eða meðalstóru fyrirtækjarými mun leigjandi njóta verndar í þeim skilningi að slit getur aðeins átt sér stað með dómsmálinu.
Afpöntun
Þetta er önnur leið til uppsagnar. Kröfurnar sem leigusali verður að uppfylla í þessu samhengi eru háðar gerð húseigna. Ef leiguhúsnæðið varðar íbúðarhúsnæði eða meðalstórt atvinnurými, nýtur leigjandinn verndar í þeim skilningi að afpöntunin fer aðeins fram á fjölda tæmandi ástæðna eins og vísað er til í grein 7: 274 og 7: 296 í Hollensku borgaralögin. Ein af þeim forsendum sem hægt er að kalla fram í báðum tilvikum er til dæmis brýn persónuleg afnot af hinu leigða. Að auki verður að gæta ýmissa annarra formsatriða, svo sem tímamarka, af leigusala.
Er leigða rýmið annað en íbúðarrými eða meðalstórt atvinnuhúsnæði, nefnilega 230a atvinnuhúsnæði? Þá nýtur leigjandi ekki leiguverndar eins og að framan greinir og getur leigusali framkvæmt uppsögn leigusamnings tiltölulega fljótt og auðveldlega. Þetta á þó engan veginn við um brottrekstur.
Enda á leigjandi svokallaðs 230a atvinnurýmis rétt á eviction verndun grein 230a í hollensku borgaralögunum í þeim skilningi að leigjandi getur farið fram á framlengingu á brottflutningstímanum um að hámarki eitt ár innan tveggja mánaða frá skriflegri tilkynningu um brottrekstur. Slíka beiðni er einnig hægt að gera til leigjanda sem þegar hefur yfirgefið eða rýmt hið leigða rými. Hafi leigjandi lagt fram beiðni um framlengingu á brottflutningsfresti verður mat á þeirri kröfu gerð með hagsmunajöfnuði.
Dómurinn mun fallast á þessa beiðni ef hagsmunir leigjanda verða fyrir verulegum skaða við brottflutning og verða að vega þyngra en hagsmunir leigusala af afnotum af hinu leigða. Ef dómstóllinn hafnar beiðninni er leigjanda ekki heimilt að áfrýja eða gjaldfella þessa ákvörðun. Þetta er aðeins öðruvísi ef dómstóllinn hefur ranglega beitt eða hefur ekki beitt grein 230a í hollensku borgaralögunum.
Hafi leigusali lokið réttilega öllum nauðsynlegum skrefum í brottflutningi og réttur veitir leyfi hans til að víkja leiguhúsnæðinu út, er ekki þar með sagt að leigusali megi fara sjálfur með brottreksturinn. Geri hann það mun leigusali oft koma fram með ólögmætum hætti gagnvart leigjanda þannig að leigjandi geti krafist bóta í því tilviki.
Leyfi dómsins felur einungis í sér að leigusala sé heimilt að láta leigueignina vísa út. Þetta þýðir að leigusali verður að ráða fógeta til brottflutnings. Fógeti mun einnig afhenda leigjanda útflutningsúrskurðinn og gefa leigjanda síðasta tækifæri til að yfirgefa leiguhúsnæðið sjálfur. Geri leigjandi það ekki er kostnaður vegna raunverulegs brottflutnings borinn af leigjanda.
Hefur þú spurningar um eða þarftu lögfræðiaðstoð við brottvikningu? Vinsamlegast hafðu samband Law & More. Lögfræðingar okkar eru sérfræðingar á sviði leigulaga og eru ánægðir með að veita þér ráð og / eða aðstoð við málshöfðun.