Leiguvernd

Þegar þú leigir húsnæði í Hollandi átt þú sjálfkrafa rétt á húsaleiguvernd. Sama á við um meðleigjendur þína og undirleigjendur. Húsaleiguvernd samanstendur í meginatriðum af tveimur þáttum: leiguverðsvernd og húsaleiguvernd gegn uppsögn leigusamnings í þeim skilningi að leigusali getur ekki einfaldlega sagt upp leigusamningi.

Þó að báðir þættir húsaleiguverndar eigi við um leigjendur félagslegra íbúða á það ekki við um leigjendur íbúða í frjálsa geiranum. Um hvaða leiguvernd er um að ræða hvenær og hvað nákvæmlega felur í sér leiguverðsvernd eða leiguvernd í samhengi við uppsögn leigusamnings er fjallað um í þessu bloggi. En fyrst, þetta blogg fjallar um ástandið sem nefnt er íbúðarrými fyrir heildarbeitingu leiguverndar.

Vinnuskilyrði

Fyrir beitingu lagaákvæða varðandi húsaleiguvernd hlýtur það fyrst að vera spurning um íbúðarhúsnæði. Samkvæmt grein 7: 233 í hollensku borgaralögunum verður að skilja íbúðarhúsnæði þannig að það sé byggð fasteign að svo miklu leyti sem hún er leigð út sem sjálfstætt eða ófyrirsjáanlegt hús, hjólhýsi eða standur sem ætlaður er til fastrar búsetu. Enginn frekari greinarmunur er þannig gerður á milli leigjenda í sjálfstæðri eða óskilgetinni gistingu í þágu húsaleiguverndar.

Hugtakið íbúðarrými felur einnig í sér óhreyfanlegan búnað, með öðrum orðum aðstöðu sem eðli sínu samkvæmt er óaðskiljanleg. heim, hjólhýsi eða tjaldstæði eða sem eru hluti af því samkvæmt leigusamningi. Í íbúðarhúsnæði geta þetta til dæmis verið stigahús, svalir og gangar sem og miðlægar mannvirki ef þau eru skilgreind samkvæmt samningi sem rými sem eru ekki almenningsrými.

Hins vegar er ekkert íbúðarhúsnæði í skilningi kafla 7: 233 í hollensku borgaralögunum ef það varðar:

• skammtímanotkun íbúðarrýmis; hvort þetta er raunin er ákvörðuð út frá eðli notkunarinnar, til dæmis sem sumarbústaður eða skiptihús. Í þessum skilningi vísar stuttur tími þannig til notkunar en ekki til umsamins tíma;
• háð búseturými; þetta er raunin ef húsið er leigt út ásamt atvinnuhúsnæði; í því tilfelli er heimilið hluti af hinu leigða atvinnurými, þannig að ekki eiga húsnæðisskilyrðin heldur ákvæði varðandi atvinnurými við heimilið;
• húsbátur; þetta er fyrirbæri sem passar ekki við lagalega skilgreiningu greinar 7: 233 í hollensku borgaralögunum. Slíkt hús er venjulega ekki hægt að líta á sem fasteignir vegna þess að það er engin varanleg tengsl við jarðveginn eða bakkann.

Vernd á leiguverði

Ef skilyrði íbúðarhúsnæðis sem lýst er hér að ofan hefur verið uppfyllt mun leigjandi fyrst og fremst njóta verndar leiguverðs. Í því tilfelli gilda eftirfarandi upphafspunktar:

• hlutfallið milli gæða, þ.mt staðsetningar leiguhúsnæðisins og milli leigu sem greiða þarf fyrir það, verður að vera sanngjarnt;
• leigjandi hefur þann kost á hverjum tíma að láta upphafsleiguverð metið af leigunefnd; þetta er aðeins mögulegt innan 6 mánaða frá upphafi leigusamnings; ákvörðun húsaleigunefndar er bindandi en getur samt verið lögð fyrir héraðsdóm til endurskoðunar;
• leigusali getur ekki haldið áfram með ótakmarkaða hækkun húsaleigu; Sérstak lögbundin takmörk gilda um hækkun húsaleigu, svo sem hámarksprósenta á hækkun húsaleigu sem ráðherra ákveður;
• lagaákvæði um húsaleiguvernd eru lögboðin lög, þ.e., leigusali getur ekki vikið frá þeim í leigusamningi leigjanda í óhag.

Tilviljun gildir framtaldar meginreglur eingöngu um leigjanda félagslegs húsnæðis. Þetta er búseturýmið sem fellur undir skipulega leigugeirann og þarf því að greina frá því íbúðarrými sem tilheyrir frjálsa eða frjálsa leigugeiranum. Ef um frjálst eða frjálst húsnæði er að ræða er leigan það há að leigjandi á ekki lengur rétt á húsaleigubótum og fellur því utan verndar laganna.

Mörkin milli frjálsra og félagslegra íbúða eru um það bil á leiguverði um það bil 752 evrur á mánuði. Fari umsamið leiguverð yfir þessari fjárhæð getur leigjandi ekki lengur byggt á þeim meginreglum sem lýst er hér að framan, því þá er um að ræða leigu á frjálsu húsnæði.

Leiguvernd gegn uppsögn leigusamnings

En til að beita hinum þætti húsaleiguverndar er ekki gerður greinarmunur á leigjendum félagslegs húsnæðis og frjálsra húsnæðis. Með öðrum orðum, þetta þýðir að hver leigjandi íbúðarhúsnæðis er að mestu og sjálfkrafa verndaður gegn uppsögn leigusamnings, í þeim skilningi að leigusali getur ekki einfaldlega sagt upp leigusamningi. Í þessu samhengi er leigjandi sérstaklega verndaður vegna þess að:

• uppsögn leigusala segir ekki upp húsaleigusamningi í samræmi við grein 7: 272 í hollensku borgaralögunum; í grundvallaratriðum er það á leigusala að reyna fyrst að koma uppsögn leigusamningsins á með gagnkvæmu samþykki. Ef það gengur ekki og leigjandi samþykkir ekki uppsögnina segir uppsögn leigusala í raun ekki upp leigusamningi. Þetta þýðir að leigusamningurinn heldur áfram eins og venjulega og leigusali þarf að leggja fram lögfræðilega kröfu um uppsögn leigusamningsins hjá héraðsdómi. Í því tilviki mun leigusamningi ekki ljúka fyrr en dómstóllinn hefur tekið óafturkallanlega ákvörðun um uppsagnarkröfu leigusala.
• með hliðsjón af 7. grein: 271 í hollensku borgaralögunum, verður leigusali að rökstyðja uppsögnina; ef leigusali ætlar að segja upp leigusamningnum verður hann að fara að formsatriðum áðurnefndrar greinar borgaralaga. Auk uppsagnarfrestsins er uppsagnargrundvöllur mikilvægt formsatriði í þessu samhengi. Leigusali verður því að segja frá einni ástæðu uppsagnar í tilkynningu sinni um uppsögn, eins og segir í grein 7: 274 mgr. Hollensku borgaralaga:

1. leigjandi hefur ekki hagað sér eins og góður leigjandi
2. það varðar leigu í fastan tíma
3. leigusala þarf bráðlega leiguna til eigin nota
4. leigjandi samþykkir ekki eðlilegt tilboð um að gera nýjan leigusamning
5. leigusali vill átta sig á landnýtingu á leigunni samkvæmt gildu deiliskipulagi
6. hagsmunir leigusala við uppsögn leigusamnings vega þyngra en húseiganda í framhaldi leigusamnings (ef um leigusala er að ræða)

• aðeins er hægt að segja leigusamningi upp af þeim ástæðum sem fram koma í grein 7: 274. málsgrein hollensku lögreglunnar; Fyrrnefndar forsendur eru tæmandi: það er að segja ef málaferli eru höfðað fyrir dómstólum er ekki hægt að segja upp leigusamningnum af öðrum ástæðum. Ef einhver af áðurnefndum ástæðum kemur fram verður dómstóllinn einnig að gera kröfu leigjanda um uppsögn. Í því tilfelli er því ekki svigrúm til (frekari) vigtunar hagsmuna. Undantekning á þó við um þetta atriði varðandi uppsagnargrundvöll fyrir brýna persónulega notkun. Þegar krafan er leyfð mun dómstóllinn einnig ákvarða tímann fyrir brottvísun. En ef uppsagnarkröfu leigusala er hafnað er ekki heimilt að segja viðkomandi leigusamningi upp aftur í þrjú ár.

Lög um hreyfingu á leigumarkaði

Áður var húsaleiguvernd í reynd háð mikilli gagnrýni: Leiguverndin hefði gengið of langt og það eru fleiri húseigendur sem myndu vilja leigja húsið ef húsaleiguverndin væri ekki svo ströng. Löggjafinn hefur reynst næmur fyrir þessari gagnrýni. Af þessum sökum hefur löggjafinn valið að setja þessi lög frá og með 1. júlí 2016, lögum um flutning á leigumarkaði. Með þessum nýju lögum varð vernd leigjandans minna ströng. Í samhengi þessara laga eru þetta mikilvægustu breytingarnar:

• vegna leigusamninga með tilliti til sjálfstæðs íbúðarhúsnæðis sem er tvö ár eða skemur og vegna leigusamninga varðandi ósjálfstætt íbúðarhúsnæði fimm ára eða skemur hefur verið gert mögulegt fyrir leigusala að leigja án húsaleiguverndar. Þetta þýðir að leigusamningnum lýkur með lögum samkvæmt samningstímanum og þarf ekki að segja upp leigusala eins og áður.
• með tilkomu markhópasamninga hefur einnig verið auðveldað leigusala að segja upp leigusamningi varðandi húsnæði sem ætlað er tilteknum markhópi, svo sem námsmönnum. Ef leigjandi tilheyrir ekki lengur ákveðnum markhópi og getur til dæmis ekki lengur talist vera námsmaður getur leigusali haldið áfram með uppsögnina vegna brýnnar persónulegrar notkunar á auðveldari og hraðar hátt.

Ert þú leigjandi og vilt þú vita fyrir hvaða leiguvernd þú ert gjaldgeng? Ert þú leigjandi sem vilt segja upp leigusamningnum? Eða hefurðu einhverjar aðrar spurningar varðandi þetta blogg? Hafðu síðan samband Law & More. Lögfræðingar okkar eru sérfræðingar í leigurétti og veita þér gjarnan ráðgjöf. Þeir geta einnig aðstoðað þig löglega ef leiguágreiningur þinn leiðir til málaferla.