Leiga á fyrirtækjarými í Krónukreppunni

Allur heimurinn er í kreppu á ólýsanlegum skala. Þetta þýðir að stjórnvöld verða einnig að grípa til sérstakra ráðstafana. Tjónið sem þetta ástand hefur valdið og mun halda áfram að valda getur verið gríðarlegt. Staðreyndin er sú að enginn er sem stendur í aðstöðu til að meta umfang kreppunnar né heldur hversu lengi hún mun endast. Burtséð frá aðstæðum eru leigusamningar um atvinnuhúsnæði enn í gildi. Þetta vekur nokkrar spurningar. Í þessari grein viljum við svara nokkrum spurningum sem upp kunna að koma hjá leigjendum eða leigusala í atvinnuhúsnæði.

Greiðsla leigunnar

Áttu enn að borga leiguna? Svarið við þessari spurningu veltur á aðstæðum málsins. Í öllum tilvikum verður að greina á milli tveggja aðstæðna. Í fyrsta lagi viðskiptahúsnæði sem ekki má nota lengur í viðskiptalegum tilgangi, svo sem veitingahúsum og kaffihúsum. Í öðru lagi eru til búðir sem geta verið enn opnar en kjósa að loka dyrunum sjálfum.

Leiga á fyrirtækjarými í Krónukreppunni

Leigjanda er skylt að greiða leigu á grundvelli leigusamnings. Ef þetta gerist ekki er það samningsbrot. Nú vaknar spurningin, getur verið um force majeure að ræða? Kannski eru samningar í leigusamningi um þær kringumstæður sem óviðráðanlegar aðstæður geta átt við. Ef ekki gilda lögin. Lögin segja að um sé að ræða óviðráðanlegan hátt ef leigjandi geti ekki borið ábyrgð á vanefndum; með öðrum orðum, það er ekki leigjandi að kenna að hann getur ekki borgað leiguna. Óljóst er hvort vanefndir á skyldum vegna kransæðaveirunnar hafa valdið óviðráðanlegu ástandi. Þar sem engin fordæmi eru fyrir þessu er erfitt að dæma hver niðurstaðan verður í þessu tilfelli. Það sem gegnir þó hlutverki er hinn oft notaði ROZ (fasteignaráð) í þessari tegund leigusambanda. Í þessum samningi er krafa um lækkun húsaleigu undanskilin sem staðalbúnaður. Spurningin er hvort leigusali geti með sanngjörnu hætti haldið þessu sjónarmiði við núverandi aðstæður.

Ef leigjandi kýs að loka verslun sinni verður staðan önnur. Hins vegar er nú engin skylda til þess, raunveruleikinn er að það eru minni gestir og því minni hagnaður. Spurningin er hvort kringumstæður ættu að vera alfarið á kostnað leigjanda. Það er ekki hægt að gefa skýrt svar við þessari spurningu vegna þess að allar aðstæður eru aðrar. Þetta verður að meta í hverju tilviki fyrir sig.

Óvæntar aðstæður

Bæði leigjandi og leigusali geta kallað á ófyrirséðar kringumstæður. Almennt má segja að efnahagskreppa sé ábyrg fyrir hönd athafnamannsins, þó að í flestum tilvikum geti þetta verið öðruvísi vegna kóróna kreppunnar. Einnig er hægt að taka til ráðstafana sem stjórnvöld hrinda í framkvæmd. Krafa sem byggð er á ófyrirséðum kringumstæðum gefur kost á að láta leigusamningi breyta eða ógilda dómstólinn. Þetta er mögulegt ef ekki er lengur hægt að halda leigjanda að framhaldi samningsins. Samkvæmt sögu þingsins verður dómari að bregðast við með aðhaldi varðandi þetta mál. Við erum núna líka í þeim aðstæðum að dómstólar eru lokaðir: það verður því ekki auðvelt að fá dóm fljótt.

Skortur á leiguhúsnæðinu

Leigjandi getur krafist lækkunar á leigu eða skaðabóta ef um er að ræða annmarka. Skortur á ástandi fasteignarinnar eða einhverju öðru ástandi hefur í för með sér að leigusamningurinn sem leigjandi átti rétt á í upphafi leigusamningsins varð ekki fyrir. Sem dæmi má nefna skort: byggingargalla, leka þak, mygla og vanhæfni til að fá nýtingarleyfi vegna fjarveru neyðarútgangs. Dómstólar eru almennt ekki áhugasamir um að dæma um að það sé aðstæður sem hljóti að vera vegna reiknings leigusala. Í öllu falli eru léleg viðskipti vegna fjarveru almennings ekki aðstæður sem ber að rukka fyrir leigusala. Þetta er hluti af frumkvöðlaáhættu. Það sem einnig gegnir hlutverki er að í mörgum tilvikum er enn hægt að nota leiguhúsnæðið. Þess vegna eru fleiri veitingastaðir að afhenda eða fá máltíðirnar upp í staðinn.

Hagnýtingarskyldan

Flestir leigusamningar fyrirtækja eru með rekstrarskuldbindingu. Þetta þýðir að leigjandi verður að nota hið leigða viðskiptahúsnæði. Við sérstakar aðstæður getur skyldan til að hagnýta sér stafað af lögunum en það er ekki alltaf raunin. Næstum allir leigjandi í atvinnuhúsnæði og skrifstofuhúsnæði nota ROZ módelin. Í almennu ákvæðunum sem tengjast ROZ gerðum kemur fram að leigjandi muni nota hið leigða rými „á skilvirkan hátt, alveg, rétt og persónulega“. Þetta þýðir að leigjandi er háður rekstrarskyldu.

Enn sem komið er er engin ráðstöfun almennings í Hollandi sem fyrirskipar lokun verslunarmiðstöðvar eða skrifstofuhúsnæðis. Ríkisstjórnin hefur hins vegar tilkynnt að allir skólar, át- og drykkjarstöðvar, íþrótta- og líkamsræktarstöðvar, gufubað, kynlífsklúbbar og kaffihús ættu að vera lokaðar á landsvísu þar til frekari fyrirvara verður. Ef leigjandi er skylt með fyrirskipun stjórnvalda að loka leiguhúsnæðinu verður leigjandi ekki ábyrgur fyrir þessu. Þetta er aðstæður þar sem leigjandi ætti ekki að vera ábyrgur í samræmi við núverandi aðstæður á hverju ári. Samkvæmt almennu ákvæðunum er leigjanda einnig skylt að fylgja fyrirmælum stjórnvalda. Sem vinnuveitandi er honum einnig skylt að tryggja öruggt starfsumhverfi. Þessi skylda er fengin með því að láta starfsmenn ekki í hættu á mengun á kransæðaveiru. Við þessar kringumstæður getur leigusali ekki þvingað leigjandann til starfa.

Vegna heilsugæslu starfsfólks og / eða viðskiptavina sjáum við að leigjendur sjálfir kjósa einnig að loka hinu leigða eign sjálfviljugur, jafnvel þó að stjórnvöld hafi ekki fengið fyrirmæli um það. Við núverandi aðstæður teljum við að leigjandi geti ekki lagt fram kröfu um uppfyllingu skyldunnar, greiðslu sekta eða skaðabætur. Miðað við skynsemi og sanngirni, svo og skyldu til að takmarka tjón af hálfu leigjanda eins mikið og mögulegt er, eigum við erfitt með að ímynda okkur að leigusali muni mótmæla (tímabundinni) lokun.

Mismunandi notkun á leiguhúsnæðinu

Matvæla- og drykkjarstöðvum er lokað um þessar mundir. Samt sem áður er leyfilegt að sækja og skila mat. Leigusamningur veitir þó mestum tíma strangar tilgangsstefnur; hvað er það sem gerir það að verkum að það er ólíkt veitingastað. Fyrir vikið getur leigjandi farið í bága við leigusamninginn og - hugsanlega - fyrirgert sektum.

Við núverandi aðstæður ber öllum skylda til að takmarka tjón sitt eins mikið og mögulegt er. Með því að skipta yfir í afhendingar- / afhendingaraðgerð uppfyllir leigjandi. Undir þessum kringumstæðum er í allri sanngirni erfitt að verja sjónarmið um að þetta sé andstætt samningsbundnum tilgangi. Reyndar er leigusali líklegri til að eiga kröfu á leigjandann ef leigjandi gerir ekki allt sem í hans valdi stendur til að halda rekstri sínum gangandi til að geta greitt leiguna.

Niðurstaða

Með öðrum orðum, öllum er skylt að takmarka tjón sitt eins mikið og mögulegt er. Ríkisstjórnin hefur þegar tilkynnt víðtækar aðgerðir til að hjálpa frumkvöðlum og draga úr fjárhagslegum þrýstingi þeirra. Mælt er með því að nota möguleika þessara ráðstafana. Ef leigjandi neitar því getur verið talið erfitt að koma tjóninu til leigusala. Þetta á einnig við öfugt. Á sama tíma hafa stjórnmálamenn einnig kallað leigusala til að hópa leigunni á komandi tímabili, svo að áhættunni sé deilt.

Þrátt fyrir að leigjandi og leigusali hafi samningssambönd sín á milli og meginreglan „samningur er samningur“. Við mælum með að ræða saman og skoða möguleikana. Leigjandi og leigusali kunna að geta hitt hvort annað á þessum óvenjulegu tímum. Þó að leigjandi hafi engar tekjur vegna lokunarinnar, halda útgjöld leigusala áfram. Það er í hag allra að bæði fyrirtækin lifa af og sigrast á þessari kreppu. Þannig geta leigjandi og leigusali verið sammála um að leigan verði tímabundið greidd að hluta og skortur verði tekinn upp þegar atvinnuhúsnæðið er opnað aftur. Við verðum að hjálpa hvert öðru þar sem unnt er og að auki hafa leigjandi ekki hag af gjaldþrota leigjendum. Þegar öllu er á botninn hvolft er ekki auðvelt að finna nýjan leigjanda á þessum tímum. Hvað sem þú velur skaltu ekki taka skyndilegar ákvarðanir og láta okkur ráðleggja þér um möguleikana.

Hafa samband

Vegna þess að núverandi ástand er svo óútreiknanlegt getum við ímyndað okkur að þetta geti vakið margar spurningar fyrir þig. Við fylgjumst vel með þróun mála og erum fús til að láta þig vita af nýjustu stöðu mála. Ef þú hefur einhverjar spurningar um þessa grein, ekki hika við að hafa samband við lögfræðinga Law & More.

Deila