Fyrrverandi maki og húsnæðislán: Hver fær að halda húsinu? Law & More

Það er nógu erfitt að slíta sambandi eða skilja án þess að veðlán hangi yfir því. Í Hollandi bera flestir sameigendur „sameiginlega og hvora fyrir sig“ ábyrgð, sem þýðir að bankinn getur krafist fullrar greiðslu hvors ykkar þar til lánveitandinn gefur upp nafn annars. Að flytja út lýkur ekki þeirri ábyrgð og ákvarðanir sem þú tekur núna munu hafa áhrif á lánshæfiseinkunn þína, skatta og möguleika á að kaupa aftur. Ef börn eru í hlut bæta stöðugleiki og tímasetning enn frekar við áríðandi aðstæður.

Góðu fréttirnar eru þær að það er til skýr leið. Hvort sem annar aðilinn heldur fasteigninni, þið seljið hana eða haldið áfram að vera sameigendur um tíma, þá fylgir ferlið hagnýtum skrefum — staðfesta hvernig þið eigið fasteignina og hvaða sameignarreglur eiga við, fá verðmat, reikna út eigið fé (overwaarde) eða eigið fé (restschuld), semja um sanngjarna kaup, tryggja samþykki lánveitanda til að leysa hinn aðilinn úr haldi, samþykkja löggiltan skiptingarskjal og takast á við skattalegar afleiðingar (vaxtafrádrátt, bijleenregeling, NHG). Skriflegir samningar og rétt röðun draga úr áhættu og kostnaði.

Þessi handbók leiðir þig skref fyrir skref í gegnum valkosti þína og skyldur samkvæmt hollenskum lögum: eignarhald og ábyrgð, val á leið (kaup, sala eða tímabundið sameignarhald), útreikning á tölum, fjárhagslegt öryggi og kröfur lánveitenda, lögbókandamál, skattastig, stjórnun á millibili, hvað skal gera ef samstarf rofnar, sérstök tilvik (hjálparhagsleg eign, neikvæð eigið fé, viðbót nýs samstarfsaðila), tímalínur, kostnað, skjöl og hvenær á að leita lögfræðiaðstoðar. Byrjum.

Skref 1. Staðfestu hvernig þú átt fasteignina og hvaða hjúskaparlög gilda.

Í spurningunni um fyrrverandi veðlán - hver fær að halda húsinu - staðfestu hverjir eru á eignarhaldsbréfinu og hverjir... hjúskapareignaskipan á við. Gift eða skráð samvistaraðili eftir 1. janúar 2018 falla undir takmarkaða sameign nema hjúskaparsáttmáli kveði á um annað; fyrri eða erlend hjónabönd geta verið önnur. Ef þið giftuð ykkur erlendis gætu hollensk hjúskaparlög ekki átt við - biðjið lögbókanda til að ákvarða hvaða reglur gilda um þau.

Skref 2. Kortleggðu húsnæðislán, tryggingar og skuldbindingar (sameiginleg ábyrgð, NHG)

Áður en þú ákveður hver á húsið skaltu fá skýra mynd af núverandi skuldbindingum þínum. Í Hollandi bera sameiginlegir lántakendur „sameiginlega og hvor fyrir sig“ ábyrgð þar til lánveitandi gefur formlega upp nafn annars lántakanda. Safnaðu traustum gögnum núna svo að samningaviðræður og viðræður við lánveitendur byggist á staðreyndum, ekki ágiskunum.

Grunnatriði húsnæðislána: Núverandi staða, vextir, lokadagur fastra vaxta og nöfn á veðbréfi/láni.
Skilyrði lánveitanda: Það sem bankinn þinn krefst til að fá út fyrrverandi einstakling (tekjupróf, skjöl, tímasetning); óska eftir gildu yfirliti og upprunalegum skilmálum.
NHG-athugun: Staðfestið hvort lánið sé með þjóðarábyrgð á veðlánum; við ákveðnar aðstæður getur NHG gefið eftir eftirstandandi skuld eftir sölu.
Tengdar tryggingar: Endurskoða og uppfæra líftryggingar sem tengjast veðláninu (rétthafar, eignarhald, trygging) til að passa við nýju aðstæður.

Skref 3. Veldu leið: kaupa út, selja eða vera tímabundið meðeigandi

Með staðreyndirnar í höndunum skaltu ákveða hvernig svara skuli spurningunni um fyrrverandi lántöku og húsnæðislán - hver fær að halda húsinu - með því að vega og meta húsnæðisþarfir, eigið fé og raunveruleika lánveitanda. Í hollenskri framkvæmd ná þrjár leiðir yfir nánast öll mál. Verið raunsæ: Þangað til yfirtöku eða sölu lýkur berið þið bæði sameiginlega og hvora fyrir sig ábyrgð, óháð því hver býr þar.

Kaup/yfirtaka: Annar félaginn heldur fasteigninni. Bankinn kannar hvort húsnæðið sé hagkvæmt og ef samþykki er veitt, leysir hann hinn undan ábyrgð með löggiltum skiptingarskjali. Kaup á fasteign eru yfirleitt byggð á hlutdeild hvors félaga í eigin fé (overwaarde). Búist er við kostnaði vegna mats, löggilts aðila, ráðgjafar og stjórnunar bankans; þú gætir þurft að hækka húsnæðislánið.
Selja eignina: Fyrst er greitt upp veðlánið; þið skiptið hagnaði eða eftirstandandi skuldum (restschuld) samkvæmt samkomulagi ykkar. Með NHG er hægt að fella niður eftirstandandi skuldir með skilyrðum. Báðir eigendur verða að samþykkja; notið sáttamiðlun eða dómstóla ef annar þeirra vill ekki vinna með ykkur.
Tímabundin sameignarréttur: Báðir halda eignarhaldi og láni. Gerið skýr samkomulag um leigu, greiðslur, tímalínu og útgönguleiðir. Þetta er áhættusamt, hindrar oft næstu skref og lánveitandinn getur höfðað mál á hendur hvorum ykkar vegna vangoldinna greiðslna.

Skref 4. Fáðu verðmat og reiknaðu út eigið fé eða skuldir (yfirverð eða restschuld)

Verðmæti sem hægt er að verja er lykilatriði í öllum kaupum eða sölu. Í samningaviðræðum er hægt að skoða WOZ-verðmætið, en lánveitendur og lögbókendur vinna yfirleitt með nýlegu mati (taxatie). Notaðu þá tölu á móti nýjustu yfirlýsingu lánveitanda til að reikna út hvort þú ert með eigið fé (overwaarde) eða eigið fé (restschuld).

Panta verðmat: Pantaðu nýlegan skattframtal; notaðu WOZ aðeins fyrir undirbúningsviðræður.
Fáðu tölu um útborgun: Óskaðu eftir núverandi veðlánastöðu frá bankanum þínum; þið eruð bæði ábyrg þar til þið eruð látin laus.
Keyrðu tölurnar:
- equity (overwaarde) = appraised value – outstanding mortgage
- shortfall (restschuld) = outstanding mortgage – (sale price or appraised value for buyout)
Neikvætt eigið fé: Komist að samkomulagi um hvernig skipta skuli eftirstöðvum; með NHG er hægt að fella niður eftirstöðvar skuldar eftir sölu ef skilyrðum er fullnægt.
Taktu það upp: Geymið verðmatið og útreikningana fyrir uppgjörssamninginn og skjalið hjá lögbókanda.

Skref 5. Reiknaðu út kaupupphæðina og uppgjörsskilmálana

Þetta er þar sem „fyrrverandi og húsnæðislánið: hver fær að halda húsinu?“ verður að tölu og áætlun. Í hollenskri framkvæmd, ef annar aðilinn heldur húsinu, kaupir hann hlut hins í eigninni (overwaarde); ef vanskil eru (restschuld) er samið um hvernig eigi að skipta þeim. Skrifið alla skilmála skriflega til að forðast síðari deilur.

Grunnútreikningur: buyout = ex’s share × equity (overwaarde) (venjulega 50/50 nema hjúskaparsáttmáli/samvistarsáttmáli/sambúðarsáttmáli kveði á um annað).
Neikvætt eigið fé: Samþykkja hvernig á að skipta einhverju restschuldMeð NHG er hægt að fella niður eftirstöðvar skulda eftir sölu með skilyrðum.
Fjármögnun og tímasetning: Greiða skal kaupin með reiðufé eða með auknu veðláni; gera upp við lögbókanda um skiptingarskjalið og tengja greiðsluna við lausn lánveitanda fráfarandi félaga.
Hver borgar hvað: Úthlutaðu kostnaði vegna mats, bankastjórnunar, ráðgjafar og löggilts embættis; ákveða dagsetningu fyrir útleigu/lykilskipti og uppfæra allar tengdar líftryggingar.

Skref 6. Athugaðu hvort lánveitandi geti haft efni á að flytja lánið eða nýtt lán.

Áður en einhver heldur húsinu verður lánveitandi að samþykkja að flytja veðlánið yfir á eitt nafn eða veita nýtt lán. Þessi umsögn endurspeglar ný umsókn um húsnæðislán, og ráðstöfunartekjur eftir skilnað draga venjulega úr lántökum þínum. Þangað til bankinn leysir formlega frá sér fráfarandi maka, berið þið bæði sameiginlega og hvora fyrir sig ábyrgð. Ef fjárhagslegt öryggi er ekki til staðar getið þið bætt nýjum maka við samninginn - athugið að þá berið þið sameiginlega ábyrgð saman.

Það sem lánveitendur meta: Lánshæfi og tekjur til að bera allt lánið einar og sér.
Kjarnaskjöl: Skilnaðar-/aðskilnaðarsamningur, yfirlýsing vinnuveitanda, nýjasta ársreikningur og núverandi veðlánayfirlit.
verðmat: Nýlegt mat (skattalegt) til að sýna fram á markaðsvirði og eigið fé.
NHG staða: Ef við á, staðfestið skilyrði; það getur skipt máli í tilfellum þar sem skorturinn er til staðar.
Mögulegar niðurstöður: Samþykki með losun með löggiltri skiptingarskjali — eða synjun, en í því tilviki selja eða halda tímabundnum sameigendum með skýrum skilmálum.

Skref 7. Gerið samninga skriflega (skilnaðarsáttmáli eða sambúðarsáttmáli)

Setjið alla samninga á blað. Lánveitendur og lögbókendur treysta á undirritaða samninga. skilnaðarsáttmáli eða skilnaðarsamning þegar metið er yfirtöku og losun veðlána. Að skrifa hann samræmir væntingar, gefur bankanum þínum skýran grunn og hjálpar til við að koma í veg fyrir kostnaðarsamar deilur síðar.

Útkoma: hver heldur húsi eða selur.
Skilmálar: Kaup/yfirverðing eða skipting á fasteign; greiðsludagur; hver borgar veð/tryggingar/veitur/viðhald; íbúðargjöld/lykla; kostnaður (mat, lögbókandi); sáttamiðlun/vanskilaákvæði með frestum.

8. skref. Eignarhaldsflutningur: losun sameiginlegrar ábyrgðar og skiptingarskjal hjá lögbókanda

Þegar lánveitandi samþykkir að afhenda eitt nafn, fer fram millifærslan fram hjá lögbókanda. Lögbókandinn semur samning um skiptingu hússins og, ef þörf krefur, nýtt eða breytt veðbréf. Undirritun þessara skjala skráir bæði hver fær húsið og, síðast en ekki síst, sér um losun sameiginlegrar ábyrgðar og uppfærir skráningu veðskuldarinnar.

Undanfarar: Samþykki lánveitanda og undirritaður skilnaðar-/aðskilnaðarsamningur þinn með kaupum og kostnaðarskiptingu.
Undirritun: Skiptingarskjal; ásamt nýju/hækkuðu veðbréfi ef um fjármögnun kaupanna er að ræða. Nýr meðeigandi undirritar og verður sameiginlega ábyrgur.
Uppgjör: Löggiltur bókunarfulltrúi gerir upp kaupin og samþykktan kostnað við lok kaupanna.
Áhrif: Eftir að lögboðið er staðfest og lánveitandi hefur losað sig við lánið er fráfarandi félagi laus við lánið; sá félagi sem eftir er ber einn ábyrgð frá þeim degi.

Skref 9. Meðhöndla skatta og fríðindi (vaxtafrádráttur, bætur, eftirstöðvar skulda)

Skattar geta breytt svarinu við spurningunni „fyrrverandi og húsnæðislánið: hver fær að halda húsinu?“ þér í hag – eða ekki. Skipuleggðu snemma svo að kaupin, salan eða yfirtökurnar stofni ekki vaxtafrádrætti þínum af húsnæðisláninu í hættu eða skilji þig eftir með óvæntum uppákomum þegar þú kaupir aftur.

Vaxtafrádráttur fasteignaveðlána (eigenwoning): Þetta á við um persónulegar skuldir þínar vegna kaups á fasteign. Þessar skuldir eru persónulegar og ekki framseljanlegar; allur „nýr“ hluti eftir yfirtöku verður að vera lífeyrisskuldur/línulegur til að halda frádrætti (reglur eftir 2013).
Bijleenregeling (með hlutafé): Ef þú selur með of miklum vexti og kaupir síðar, getur það takmarkað frádrátt vaxta í framtíðinni að endurfjárfesta ekki það eigið fé. Skráðu eigið fé og hvað hver félagi fær.
Eftirstandandi skuldir (restschuld): Ef söluandvirðið dugar ekki til að standa straum af láninu berið þið sameiginlega ábyrgð. Með NHG er hægt að fella niður eftirstöðvarnar með skilyrðum; annars skal ræða skattameðferð og endurgreiðslu við fjármálaráðgjafa.
Geymið sönnunargögn: Geymið matið, yfirlýsingar lánveitanda og undirritaða uppgjörið; þið þurfið þau fyrir skattframtalið og til að rökstyðja kröfur um vaxtafrádrátt.

Skref 10. Stjórna millibilinu (greiðslur, nýtingu og áhætta)

Þangað til lánveitandi samþykkir og lögbókandi skráir skiptingarskjöl, berið þið bæði sameiginlega og hvora fyrir sig ábyrgð. Lítið á millibilið eins og verkefni: komið í veg fyrir að greiðslur vanti, forðist nýjar deilur og verndið eignina sem þið eruð að fara að selja eða flytja. Setjið stuttar, hagnýtar reglur á blað og haldið ykkur við þær.

Greiðslur: Hver borgar húsnæðislán, tryggingar, skatta, veitur og viðhald - og hvenær?
Gisting/lyklar: Hverjir búa þar, reglur um aðgang, skoðanir (ef um sölu er að ræða) og skýr útflutningsdagsetning.
ákvarðanir: Engir stórir útgjöld eða verðbreytingar (ef sala er í boði) án skriflegs samþykkis.
Áhættustýring: Haltu tryggingum virkum, skráðu mælalestur/galla og hafðu samband skriflega til að rekja samninga.

Skref 11. Ef samstarf rofnar skal nota sáttamiðlun eða dómstóla.

Ef samningaviðræður fara í vaskinn, grípið þá til aðgerða áður en greiðslumissir skaðar ykkur bæði. Byrjið með sáttamiðlun til að breyta tölum (mati, eigið fé, greiðslum) í skýrar skuldbindingar um sölu eða kaup, útleigu, fresta og varaáætlun. Ef það mistekst, stigmagnið þá með markvissum lagalegum aðgerðum.

Miðlun fyrst: Hraðara, ódýrara og heldur þér í stjórn; skráðu alla samninga.
Leyfi dómstóls til sölu: Ef fyrrverandi maki þinn vill ekki samvinnuþýðast getur lögmaður beðið dómstól um leyfi til að selja án samþykkis hans.
Verndaðu lánshæfiseinkunn þína: Þangað til yfirtöku eða sölu lýkur berið þið sameiginlega og hvora fyrir sig ábyrgð; haldið greiðslum í gildi.

Skref 12. Sérstakar aðstæður: NHG, neikvætt eigið fé eða viðbót nýs samstarfsaðila

Ákveðin hagstæð tilvik geta ráðið úrslitum um „fyrrverandi maki og veðlánið: hver fær að halda húsinu?“ frekar en nokkuð annað. Kannaðu fljótt hvort NHG gildir, hvort þú stendur frammi fyrir neikvæðri eiginfjárstöðu og hvort nýr maki muni ganga til liðs við veðlánið. Hvert og eitt hefur sínar eigin afleiðingar fyrir lánveitanda, löggiltan löggiltan aðila og uppgjör – skipuleggðu þær áður en þú semur um kaupin.

NHG (Nationale Hypotheek Garantie): Staðfesta tryggingu. Ef sala skilur eftir sig eftirstöðvar skuldar getur NHG gefið hana upp með skilyrðum; halda greiðslum í gildi þar til uppgjör er gert.
Neikvætt eigið fé (restschuld): Samþykkið hlutfallslega skiptingu á halla. Ef annar aðilinn helst eftir skal skrá hvernig fráfarandi aðili greiðir sinn hlut af undirverðmætinu.
Að bæta við nýjum samstarfsaðila: Þau undirrita veðbréfið með öðrum og bera sameiginlega ábyrgð. Bankinn endurmetur fjárhagslegt öryggi; lögbókandinn uppfærir eignarhald og veðbréf.

Skref 13. Tímalína, kostnaður og skjöl sem þú þarft

Búist við hagnýtu ferli í áföngum: verðmati, ákvörðun lánveitanda og undirritun lögbókanda. Haldið greiðslum uppfærðum allan tímann til að vernda lánshæfisskrár beggja aðila. Í einföldum tilfellum tekur það venjulega um tvo mánuði að skipuleggja allt; flóknar tekjur, neikvæð eigið fé eða ósamvinnuþýðni getur lengt þetta ferli.

Dæmigerð tímalína: Mat og undirbúningur skjala → mat lánveitanda og ákvörðun um losun → undirritun lögbókanda (skiptiskjal og ný veðlán). Oft lokið á ±2 mánuðum, en það er mismunandi eftir tilvikum.
Algengur kostnaður:
- Verðmat (skattalegt)
- Bankastjórnunargjald (losun/endurlán)
- Lögbókanda (skiptingarbréf; veðbréf ef þörf krefur)
- Ráðgjafargjöld (veðlán/fjármál)
- Valfrjálst: sáttaumleitun/lögfræði ef samstarf mistekst
Kjarnaskjöl:
- Skilnaðar-/aðskilnaðarsamningur og skilmálar um eignaskiptingu
- Núverandi veðlánayfirlit/skilmálar
- Tekjusönnun (yfirlýsing vinnuveitanda og/eða ársreikningur)
- Nýleg verðmatsskýrsla (taxatie)
- Staðfesting á NHG (ef við á)

Skref 14. Hvenær á að leita sér lögfræðiaðstoðar í Hollandi

Fáðu hollenskan lögmann til aðstoðar þegar samstarf bilar eða mikið er í húfi. Algengar orsakir: ágreiningur um kaup/yfirverðingu eða restschuld, synjun á sölu eða undirritun skjöl lánveitanda/löggilts lög ...

Lykillinntaka

Hver á húsið snýst um fjóra þætti: eignarhald/hjúskaparreglur, eigið fé, fjárhagslegt öryggi lánveitanda og samvinnu. Þangað til bankinn gefur upp nafn annars aðila bera báðir sameiginlega og hvora sína ábyrgð. Skýr röð - mat, uppgjörsskilmálar, samþykki lánveitanda, lögbókandi - verndar lánshæfis- og skattastöðu þína.

Staðfestu lagalegan ramma: Eignarhaldsskjal og hjúskaparreglur (hjónaband/staðfest samvist/samvistarsáttmáli/erlent hjónaband).
Kortleggja áhættu og vernda: Staðreyndir um húsnæðislán, sameiginleg ábyrgð, tengdar tryggingar og NHG-staða.
Veldu leiðina: Kaup, sala eða tímabundin sameignarhald — byggt á núverandi mati og yfirverði/restschuld.
Pappíraðu það fyrst: Setjið skilmála í undirritaðan samning; tryggið síðan samþykki lánveitanda og samþykkið skiptingarskjal lögbókanda til að leysa úr ábyrgð.
Horfa á skatta: Vextafrádráttur er persónulegur; takið tillit til bijleenregeling og NHG-reglna um eftirstandandi skuldir.
Ef fastur: Notið sáttamiðlun eða dómstóla; haldið greiðslum gangandi. Algengur greiðslufrestur er um tveir mánuðir.

Þarftu sérsniðna hollenska lögfræðiaðstoð? Talaðu við teymið á Law & More.