Hver eru réttindi þín sem leigjandi?

Sérhver leigjandi hefur réttinn hefur tvö mikilvæg réttindi: réttinn til að njóta búsetu og rétturinn til leiguverndar. Þar sem við ræddum fyrsta rétt leigjanda í tengslum við skyldur leigusala, annar réttur leigjandans kom í sérstöku bloggi um húsaleiguvernd. Þess vegna verður fjallað um aðra áhugaverða spurningu í þessu bloggi: hvaða önnur réttindi hefur leigjandi? Rétturinn til að njóta búsetu og rétturinn til húsaleiguverndar eru ekki einu réttindin sem leigjandi hefur gagnvart leigusala. Til dæmis á leigjandinn einnig rétt á fjölda réttinda í tengslum við flutning á fasteigninni sem fer ekki yfir leigu og og framleigu. Bæði réttindin eru rædd samfellt í þessu bloggi.

Hver eru réttindi þín sem leigjandi?

Flutningur á eigninni fer ekki yfir leigu

Í 1. mgr. 7. gr.: 226 í hollensku borgaralögunum, sem eiga við um leigjendur íbúðar- og verslunarhúsnæðis, segir eftirfarandi:

"Flutningur fasteignar sem húsaleigusamningur lýtur að (...) af leigusala flytur réttindi og skyldur leigusala frá húsaleigusamningi til yfirtökuaðila. "

Fyrir leigjandann þýðir þessi grein í fyrsta lagi að flutningur á eignarhaldi hinnar leigðu, til dæmis með sölu leigusala til annars, bindur ekki endi á leigusamninginn. Að auki getur leigjandi fullyrt kröfur á hendur löglegum arftaka leigusala, nú þegar þessi löglegur arftaki tekur á sig réttindi og skyldur leigusala. Fyrir spurninguna um hvaða kröfur nákvæmlega leigjandinn hefur þá er mikilvægt að koma fyrst á framfæri hvaða réttindi og skyldur leigusala fara til lögmanns eftirmanns hans. Samkvæmt 3. mgr. Greinar 7: 226 í borgaralögum eru þetta einkum réttindi og skyldur leigusala sem eru í beinum tengslum við notkun hinnar leigðu eignar gegn endurgjaldi sem leigjandi skal greiða, þ.e. leigu. Þetta þýðir að kröfurnar sem leigjandi getur sett fram gegn löglegum arftaka leigusala tengjast í grundvallaratriðum tveimur mikilvægustu réttindum hans: réttinum til að njóta búsetu og réttinum til leiguverndar.

Oft gera leigjandi og leigusali þó einnig aðra samninga í leigusamningnum hvað varðar annað efni og skrá þá í ákvæði. Algengt dæmi er ákvæði varðandi forkaupsrétt leigjanda. Þrátt fyrir að það veiti ekki leigjanda rétt til afhendingar felur það í sér skyldu leigusala að bjóða: leigusali verður fyrst að bjóða leiguna til sölu til leigjanda áður en hægt er að selja hana öðrum löglegum arftaka. Verður næsti leigusali einnig bundinn af þessari ákvæði gagnvart leigjandanum? Með hliðsjón af dómaframkvæmd er þetta ekki raunin. Í þessu er kveðið á um að forkaupsréttur leigjanda sé ekki beintengdur leigunni, þannig að ákvæðið varðandi kauprétt á hinni leigðu fari ekki til löglegs arftaka leigusala. Þetta er aðeins öðruvísi ef það varðar kauprétt frá leigjanda og upphæðin sem á að greiða leigusala með reglulegu millibili felur einnig í sér þátt í bótum fyrir endanleg kaup.

Framleiga

Að auki segir í 7. grein: 227 almannalaga eftirfarandi varðandi réttindi leigjanda:

„Leigjandanum er heimilt að láta hina leigðu eign í notkun, að öllu leyti eða að hluta, til einhvers annars, nema hann þurfi að gera ráð fyrir að leigusali hafi eðlilegar andmæli við notkun hins aðilans.“

Almennt er ljóst af þessari grein að leigjandi hefur rétt til að framleiga alla eða hluta af hinu leigða til annars manns. Með hliðsjón af seinni hluta greinar 7: 227 í borgaralögum getur leigjandi þó ekki haldið áfram að framleigja ef hann hefur ástæður til að gruna að leigusali muni mótmæla þessu. Í sumum tilvikum eru mótbárur leigusala áberandi, til dæmis ef framleigubann er innifalið í leigusamningnum. Í því tilfelli er framleiga leigjanda ekki leyfð. Ef leigjandi gerir þetta hvort eð er gæti verið sekt í staðinn. Þessa sekt verður þá að tengja við bann við framleigu í leigusamningi og vera bundin við hámarksfjárhæð. Til dæmis er hægt að banna framleigu herbergis frá Air B & B með leigunni, sem reynist oft vera raunin.

Í þessu samhengi er grein 7: 244 í borgaralögum einnig mikilvæg fyrir framleigu íbúðarhúsnæðis þar sem segir að leigjandi íbúðarhúsnæðis sé óheimilt að leigja allt íbúðarhúsnæðið. Þetta á ekki við um hluta íbúðarrýmis, svo sem herbergi. Með öðrum orðum, leigjanda er í grundvallaratriðum frjálst að framleigja íbúðarhúsnæði að hluta til annars. Í grundvallaratriðum hefur undirleigandinn einnig rétt til að vera áfram í hinu leigða. Þetta á einnig við ef leigjandi þarf að yfirgefa hina leigðu sjálfur. Þegar öllu er á botninn hvolft er í 7. grein: 269 í hollensku borgaralögunum kveðið á um að leigusali muni halda áfram að framleigja með lögum, jafnvel þó að aðalleigusamningi sé lokið. Eftirfarandi skilyrði verða þó að vera uppfyllt að því er varðar þessa grein:

  • Sjálfstætt íbúðarhúsnæði. Með öðrum orðum, íbúðarhúsnæði með eigin aðgangi og eigin nauðsynlegri aðstöðu, svo sem eldhúsi og baðherbergi. Aðeins herbergi er því ekki litið á sem sjálfstætt íbúðarhúsnæði.
  • Framleigusamningur. Að vera samningur milli leigjanda og leigjanda sem uppfyllir kröfur um leigusamning, eins og lýst er í 7. grein: 201 almennra laga.
  • Leigusamningur varðar leigu á íbúðarhúsnæði. Með öðrum orðum, aðal leigusamningur milli leigjanda og leigusala verður að lúta að leigu og leigu á rými sem lögleg íbúðarhúsnæðisákvæði eiga við.

Ef framangreindum ákvæðum er ekki fullnægt, hefur leiguliðurinn enn engan rétt eða eignarrétt til að krefja leigusala um rétt til að vera áfram í leiguhúsnæðinu eftir að aðaleigusamningi milli leigjanda og leigusala hefur verið sagt upp, svo að brottvísun sé einnig óhjákvæmilegt fyrir hann. Ef framleigandinn uppfyllir skilyrðin verður hann að taka tillit til þess að leigusali getur hafið mál gegn undirleigandanum eftir hálft ár til að koma á framleigu og rýming leigunnar.

Rétt eins og íbúðarhúsnæði getur leigjandi einnig framleigt atvinnuhúsnæði. En hvernig tengist leigutakinn leigusala í þessu tilfelli, ef leigjandi hafði ekki heimild til þess eða þarf að rýma hina leigðu? Fyrir árið 2003 var skýr greinarmunur: leigusali hafði ekkert að gera með leigjanda vegna þess að leigjandi hafði aðeins lögfræðilegt samband við leigjandann. Fyrir vikið hafði leiguliðurinn heldur engan rétt og þar með kröfu á hendur leigusala. Síðan þá hafa lögin breyst um þetta atriði og kveða á um að ef aðaleigusamningi milli leigjanda og leigusala lýkur verði leigjandi að gæta hagsmuna og stöðu leigjanda með því til dæmis að ganga til liðs við leigjandann í málsmeðferðinni við leigusali. En ef aðaleigusamningnum er enn sagt upp eftir málsmeðferð lýkur réttindum leigjandans einnig.

Ert þú leigjandi og hefurðu einhverjar spurningar varðandi þetta blogg? Hafðu svo samband Law & More. Lögfræðingar okkar eru sérfræðingar á sviði húsaleigulaga og veita þér gjarnan ráðgjöf. Þeir geta einnig aðstoðað þig löglega ef leiguágreiningur þinn hefur í för með sér málsmeðferð.

Deila