Það ætti að vera spennandi að kaupa húsnæði í Hollandi. Hins vegar getur það fljótt breytt þeirri spennu í lagalega martröð ef upp koma stór vandamál eftir kaupin.
Faldir gallar eins og skemmdir á burðarvirki, rafmagnsbilanir eða falin vatnsskemmdir eru algengari en þú gætir haldið. Viðgerðir geta kostað þúsundir evra.
Undir hollensku lögSeljendur eru lagalega skyldugir til að upplýsa um þekkta galla. Ef það er ekki gert getur það leitt til fjárhagslegrar ábyrgðar, riftunar samnings eða bótakrafna.
Lagalegt landslag varðandi falda galla í hollenskum fasteignaviðskiptum felur í sér flóknar reglur um hvað seljendur verða að upplýsa um og hvað kaupendur eiga að skoða. Vandamálin verða einnig að vera nógu alvarleg til að hægt sé að höfða mál gegn þeim.
Margir kaupendur gera ranglega ráð fyrir að þeir hafi engar úrræði eftir að kaupsamningur hefur verið undirritaður. Sumir seljendur vanmeta upplýsingaskyldu sína og standa frammi fyrir óvæntum lagalegum afleiðingum.
Að skilja réttindi þín og skyldur fyrir, á meðan og eftir kaupin getur verndað þig gegn kostnaðarsömum mistökum.
Þessi handbók leiðir þig í gegnum helstu lagalegar meginreglur um falda galla í hollenskum fasteignarétti. Efni sem fjallað er um eru meðal annars skyldur seljanda, ákvæði í kaupsamningum og hagnýt skref til að höfða mál og koma í veg fyrir vandamál áður en þau koma upp.
Hvort sem þú ert kaupandi sem hefur uppgötvað galla eða ert að undirbúa kaup á eign, þá er mikilvægt að vita þetta lagalegar gryfjur getur sparað þér mikinn tíma, peninga og streitu.
Að skilja falda galla samkvæmt hollenskum lögum
Í hollenskum fasteignalögum vísa faldir gallar til verulegra galla sem ekki voru sýnilegir við venjulegt skoðunarferli og hafa áhrif á verðmæti eða notagildi eignarinnar. Lögin leggja sérstakar skyldur á bæði seljendur til að upplýsa um þekkt vandamál og kaupendur til að framkvæma sanngjarnar skoðanir fyrir kaup.
Skilgreining og lögfræðileg túlkun
Falinn galli samkvæmt hollenskum lögum þýðir efnislegur galli í eigninni sem ekki kom fram við hefðbundna skoðun fyrir kaup. Gallinn verður að vera nógu mikill til að hafa áhrif á verðmæti eignarinnar eða möguleika þína á að nota hana eðlilega.
Hollensk borgaraleg lög, einkum grein 7:17 í borgaralögum, krefst þess að eignir séu í samræmi við skilmála kaupsamnings og uppfylli eðlilegar væntingar um eðlilega notkun. Lögfræðilegt hugtak um ósamræmi á við þegar eign hefur ekki þá eiginleika sem þú mátt eðlilega búast við.
Til þess að galli teljist falinn verður hann að hafa verið til staðar við kaup og ekki vera af völdum eigin aðgerða eftir kaupin. Vandamálið verður að vera verulegt frekar en minniháttar, svo sem sprungur í grunni burðarvirkisins sem faldar eru á bak við veggi eða alvarlegar bilanir í rafkerfi sem ekki var hægt að greina við fyrstu skoðun.
Þú berð sönnunarbyrðina fyrir því að gallinn uppfylli þessi lagalegu skilyrði. Þetta þýðir að sýna fram á að gallinn hafi verið til staðar fyrir kaup, hafi veruleg áhrif á eignina og hefði ekki verið hægt að uppgötva hann við venjulegt skoðunarferli.
Munurinn á földum og sýnilegum göllum
Sýnilegir gallar eru gallar sem þú hefðir getað komið auga á við ítarlega skoðun á eigninni. Seljendur bera almennt ekki ábyrgð á sýnilegum göllum þar sem þú hafðir tækifæri til að greina þá áður en þú lauk kaupunum.
Sprunginn gluggi eða flagnandi málning fellur yfirleitt undir þennan flokk. Faldir gallar eru hins vegar gallar sem haldast leyndir jafnvel eftir sanngjarna skoðun.
Þetta gæti falið í sér vandamál á bak við veggi, vandamál með frárennsli neðanjarðar eða skemmdir á burðarvirkjum sem falla undir endurbætur. Seljandi hefur lagalega skyldu samkvæmt meginreglunni um... góðri trú að upplýsa þekkt faldir gallar, jafnvel þótt þú spyrjir ekki sérstakra spurninga um þau.
Hollensk fasteignalög kveða á um að þú framkvæmir viðeigandi áreiðanleikakönnun, þar á meðal að ráða faglega skoðunarmenn. Þessi skylda nær þó ekki til að uppgötva galla sem þyrftu ítarlegar prófanir eða sérhæfðan búnað til að greina.
Áhrif á eðlilega notkun eignarinnar
Til þess að galli sé lögsóknarhæfur verður hann að koma í veg fyrir eða skerða verulega eðlilega notkun eignarinnar. Með eðlilegri notkun er átt við hefðbundna notkun sem þú myndir eðlilega búast við miðað við gerð eignarinnar og það sem samið var um í kaupsamningi.
Alvarleg bilun í hitakerfi að vetri til myndi greinilega hafa áhrif á eðlilega notkun, en minniháttar útlitsgalla myndi ekki gera það. Gallinn verður að hafa veruleg áhrif á annað hvort virkni eignarinnar eða markaðsvirði hennar.
Vandamál eins og alvarleg rakavandamál, gallaðir grunnar eða hættulegar rafmagnsleiðslur gætu átt við um þetta vegna þess að þær hafa áhrif á möguleika þína á að búa örugglega í eigninni. Hollenskir dómstólar meta hvort gallinn sé nógu alvarlegur til að þú hefðir ekki lokið kaupunum eða hefðir samið um lægra verð ef þú hefðir vitað af honum fyrirfram.
Þú verður að tilkynna seljanda um alla falda galla sem uppgötvast innan hæfilegs tímaramma frá því að þeir uppgötvast. Hollensk lög kveða á um strangar tímafresti til að höfða kröfur, þannig að tafarlaus viðbrögð eru nauðsynleg til að varðveita lagaleg réttindi þín.
Kaupsamningurinn og helstu samningsákvæði
The kaupsamningi myndar lagalegan grunn að fasteignaviðskiptum þínum í Hollandi. Sérstakar ákvæði í þessum samningi ákvarða réttindi þín og ábyrgð seljanda þegar faldir gallar koma í ljós eftir að kaupunum er lokið.
Yfirlit yfir staðlaðan NVM samning
Kaupsamningurinn við NVM er sá mest notaði samningssniðmát fyrir íbúðarhúsnæðisviðskipti í Hollandi. Þetta staðlaða skjal inniheldur ábyrgð þar sem fram kemur að eignin verði að vera hentug til venjulegrar íbúðarnotkunar.
Þegar þú kaupir eign með NVM-samningnum ábyrgist seljandi þennan grunnstaðal nema sérstök ákvæði breyta þessum skilmálum. Samningurinn vegur á milli tveggja lykilskyldna.
Þú ert með skylda til að rannsaka eigninni fyrir kaup, en seljandi er skyldugur til að upplýsa um þekkta galla. upplýsingagjöf seljanda Skylda þín hefur forgang fram yfir rannsóknarskyldu þína.
Þetta þýðir að seljandi ber ábyrgð jafnvel þótt þú hafir ekki tekið eftir galla sem hann vissi af en sýndi ekki fram á. Flestir seljendur leggja fram útfylltan spurningalista með kaupsamningnum.
Þetta skjal fjallar um algeng vandamál eins og raka, byggingarvandamál eða fyrri endurbætur.
Aldursákvæði og áhrif þess
Aldursákvæðið takmarkar verulega ábyrgð seljanda vegna galla sem tengjast aldri eignarinnar. Þegar þetta ákvæði er tekið með í kaupsamninginn kveður það á um að slit sem tengist aldri byggingarinnar teljist ekki galli sem koma í veg fyrir eðlilega notkun.
Fyrir eldri eignir getur aldursákvæðið útilokað kröfur vegna:
- Slitnir gluggakarmar eða lakk sem er að skemmast
- Aldraðir pípulagnir eða rafkerfi virka innan væntanlegra marka
- Lítilsháttar burðarvirki í samræmi við aldur byggingarinnar
Þú getur ekki gert seljanda ábyrgan fyrir þessum aldurstengdu vandamálum, jafnvel þótt þau kalli á kostnaðarsamar viðgerðir. Ákvæðið byggir á þeirri meginreglu að eldri eignir sýna eðlilega aðra eiginleika en nýrri byggingar.
Hins vegar falla alvarlegir byggingargalla eða hættulegar aðstæður yfirleitt utan verndar aldursákvæðisins, þar sem þau koma í veg fyrir eðlilega notkun óháð aldri eignarinnar.
Burðarvirkiskönnun og byggingarákvæði
Byggingarskoðun veitir mikilvæga vernd við kaup á fasteign. Byggingarákvæðið heimilar þér að fá hæfan landmælingamann til að skoða bygginguna áður en verkinu er lokið.
Þessi ákvæði veitir þér rétt til að falla frá kaupsamningi eða endursemja um verðið ef skoðun leiðir í ljós verulega galla. Byggingarskoðunin greinir vandamál sem þú gast ekki komið auga á við skoðun.
Landmælingamenn skoða grunna, þök, rakavandamál og burðarþol. Skýrslan magngreinir viðgerðarkostnað og bendir á brýnar öryggisáhyggjur.
Þú verður að bregðast tafarlaust við ef gallar koma í ljós við skoðun. Í byggingarákvæðinu er yfirleitt kveðið á um tímaramma til að vekja athygli á áhyggjum hjá seljanda.
Að missa af þessum frestum getur leitt til þess að þú missir rétt þinn til að hætta við kaup eða sækja um verðlækkun.
Undantekningar- og ábyrgðarákvæði
Auk aldursákvæðis geta kaupsamningar innihaldið önnur útilokunarákvæði sem takmarka réttindi þín. Ákvæði um að ekki sé um sjálfbýli að ræða kemur oft fyrir þegar keypt er frá húsnæðisfélögum, fjárfestum eða dánarbúum.
Þessi ákvæði viðurkennir að seljandi bjó ekki í eigninni og geti því ekki vitað um galla sem aðeins íbúar myndu uppgötva.
Algengar útilokunaraðstæður eru meðal annars:
| Tegund ákvæðis | Áhrif á réttindi kaupanda |
|---|---|
| Ekki sjálfbýli | Seljandi ber ekki ábyrgð á óþekktum göllum |
| Ákvæði um „eins og þau eru“ | Eignin selst í núverandi ástandi |
| Sérstakar undantekningar | Nefnd vandamál sem eru undanskilin ábyrgð |
Sumir seljendur reyna að útiloka alla ábyrgð með víðtækum ákvæðum. Hollensk lög takmarka framkvæmd slíkra ákvæða, sérstaklega þegar seljandi hefur vísvitandi leynt göllum.
Þú ættir að fá lögmann til að fara yfir allar óvenjulegar undantekningar áður en þú undirritar kaupsamning. Ábyrgðarákvæði eru þér í hag með því að staðfesta sérstaklega skyldur seljanda.
Þessar ákvæði geta tryggt að tiltekin kerfi eða nýlegar endurbætur uppfylli ákveðna staðla umfram grunnábyrgð við venjulega notkun.
Ósamræmi og samningsbrot
Þegar eign uppfyllir ekki það sem samið var um í kaupsamningi stendur þú frammi fyrir vanefndum. Þetta lagalega hugtak er frábrugðið einföldu samningsbrot en hvort tveggja gefur þér tilefni til að höfða mál gegn seljandanum.
Ósamræmi í framkvæmd
Ósamræmi á sér stað þegar eignin sem þú færð er frábrugðin því sem tilgreint var í kaupsamningnum. Eignin verður að vera hentug til venjulegrar íbúðarnotkunar samkvæmt hollenskum lögum.
Þetta þýðir að grunnkerfi eins og hitun, pípulagnir og burðarvirki verða að virka rétt. Gallinn verður að vera „ósýnilegur“ við kaup.
Þú getur ekki krafist vanefnda vegna galla sem þú hefðir átt að koma auga á við skoðun eða skoðun. Hins vegar, ef seljandi hefur virkan leynt galla eða látið hjá líða að upplýsa hann þrátt fyrir að vita af honum, þá heldur þú réttindum þínum.
Algeng dæmi eru týnd umhverfisleyfi vegna endurbóta eða alvarleg rakavandamál sem eru falin á bak við nýmálaða málningu. Upplýsingaskylda seljanda hefur forgang fram yfir rannsóknarskyldu þína.
Jafnvel þótt þú hafir misst af einhverju augljósu, þá ber seljandi ábyrgð ef hann hefur vísvitandi leynt upplýsingum.
Viðmið fyrir samningsbrot
Samningsbrot á sér stað þegar seljandi uppfyllir ekki tiltekna skilmála sem fram koma í kaupsamningnum. Þetta er örlítið frábrugðið kröfum um vanefndir.
Þú verður að sanna að seljandi hafi brotið gegn skýrum samningsskyldum. Lykilviðmið eru meðal annars:
- Samningurinn innihélt skýr og nákvæm skilmála um ástand eignarinnar.
- Seljandinn vissi eða hefði átt að vita að þessir skilmálar voru brotnir
- Þú varðst fyrir fjárhagslegu tjóni sem bein afleiðing
- Brotið var nógu verulegt til að hafa áhrif á kaupákvörðun þína
Kröfur um samningsbrot fela oft í sér rangar fullyrðingar í spurningalista seljanda eða loforð sem gefin voru í samningaviðræðum en ekki voru efnd. Til dæmis, ef seljandi staðfesti að öll leyfi væru í lagi en stórframkvæmdir skorti viðeigandi heimildir, þá telst það brot.
Dómaframkvæmd og sönnunarbyrði
Hollenskir dómstólar beita meginreglum um sanngirni og réttlæti þegar þeir meta lagaleg ágreiningsmál um gallar á eignumÞú berð upphaflega sönnunarbyrðina fyrir því að ósamræmi hafi verið til staðar þegar flutningurinn átti sér stað.
Þetta krefst yfirleitt sérfræðingaskýrslna frá landmælingamönnum eða verkfræðingum. Byrðin færist yfir þegar þú hefur sýnt fram á gallann.
Seljandinn verður þá að sanna annað hvort að þú hafir vitað af vandamálinu, að það hafi verið sýnilegt við skoðun eða að aldursákvæði í samningnum útiloki ábyrgð þeirra. Dómstólar kanna hvort gallinn komi í veg fyrir „eðlilega notkun“ eignarinnar.
Minniháttar útlitsvandamál teljast sjaldan til skoðunar. Alvarleg vandamál sem hafa áhrif á íbúðarhæfni, öryggi eða burðarþol teljast yfirleitt til skoðunar.
Nýleg dómaframkvæmd sýnir að dómstólar eru kaupendum í hag þegar seljendur leggja fram ófullkomin eða villandi upplýsingagjöf, jafnvel þótt kaupendur hafi gert sínar eigin kannanir.
Hagnýt skref ef þú uppgötvar falda galla
Þegar þú finnur falda galla eftir að hafa keypt fasteign þína í Hollandi þarftu að bregðast hratt við og fylgja sérstökum lagalegum verklagsreglum. Rétt skjölun og tímanleg skýrslugjöf eru nauðsynleg.
Í mörgum tilfellum er leitað til fagaðila lögfræðiráðgjöf verður nauðsynlegt til að vernda réttindi þín sem kaupanda.
Upphafleg skjölun og skýrslugjöf
Þú verður að tilkynna seljanda skriflega um leið og þú uppgötvar falinn galla. Samkvæmt lögum er venjulega krafist slíkrar tilkynningar innan tveggja mánaða frá uppgötvun.
Sendið bréfið með ábyrgðarpósti til að skrá kvörtunina formlega. Skráið allt vandlega frá þeirri stundu sem þið finnið gallann.
Taktu ljósmyndir og myndbönd sem sýna umfang vandans. Geymdu allar kvittanir fyrir allar neyðarviðgerðir sem þú þarft að gera.
Fáðu faglega skoðunarskýrslu sem lýsir gallanum í smáatriðum. Í skýrslunni ætti að koma fram líklega orsök, hvenær gallinn líklega kom upp og áætlaður viðgerðarkostnaður.
Þessi skjöl verða mikilvæg sönnunargögn ef þú höfðar mál. Hafðu samband við fasteignasala þinn og biddu um afrit af öllum skjölum sem tengjast kaupunum.
Farðu vandlega yfir kaupsamninginn til að athuga hvort þar séu ákvæði sem gætu haft áhrif á kröfu þína, svo sem aldursákvæði eða ákvæði um að ekki sé hægt að búa í húsinu.
Að ráða fasteignalögfræðing
Lögfræðingur sem sérhæfir sig í fasteignaviðskiptum getur metið hvort þú hafir ástæðu til að draga seljandann til ábyrgðar fyrir falda galla. Þeir munu fara yfir kaupsamninginn þinn, skoðunarskýrslur og öll bréfaskipti við seljandann.
Lögmaður þinn mun ákvarða hvort seljandi hafi brotið gegn skyldu sinni til að upplýsa um þekkta galla. Þetta brot á sér stað þegar seljandi vissi af vandamálinu en minntist vísvitandi ekki á það við kaupin.
Lögmaðurinn getur einnig metið hvort gallinn komi í veg fyrir að þú getir notað heimilið eðlilega, sem er önnur ástæða til lagalegra aðgerða. Lögfræðiaðstoð er sérstaklega mikilvæg þegar viðgerðarkostnaður er verulegur.
Lögmaður þinn mun sjá um samningaviðræður við seljanda og lögfræðiteymi hans. Þeir geta oft leyst ágreining með sáttamiðlun áður en farið er fyrir dómstóla.
Lögfræðileg úrræði og málaferli
Þú getur krafist bóta fyrir viðgerðarkostnað eða óskað eftir verðlækkun ef þú sannar ábyrgð seljanda. Málaferli ættu að vera síðasti kosturinn eftir að tilraunir til beinna samningaviðræðna mistakast.
Löglegir möguleikar þínir eru meðal annars:
- Krefjast þess að seljandi greiði fyrir viðgerðir
- Óska eftir lækkun á kaupverði
- Í öfgafullum tilfellum, að sækja um riftun á sölunni
Sönnunarbyrðin hvílir á þér sem kaupanda. Þú verður að sýna fram á að gallinn hafi verið til staðar fyrir söluna og að seljandi hafi annað hvort vitað um hann eða átt að vita um hann.
Þetta gerir skjöl þín og sérfræðingaskýrslur mikilvægar fyrir málið þitt. Réttarhöld geta tekið mánuði eða jafnvel ár að ljúka.
Íhugaðu málskostnaðinn á móti hugsanlegum bótum áður en þú ákveður að höfða mál.
Fyrirbyggjandi aðferðir og áhættuminnkun
Að vernda sig gegn földum eignagöllum krefst þess ítarlegar skoðanir, vandlega yfirferð yfirlýsinga seljenda og sterk samningsskilmálum.
Þessi skref hjálpa þér að bera kennsl á vandamál fyrir kaup og koma á fót lagalegri vernd ef gallar koma upp síðar.
Að framkvæma prófanir fyrir kaup
Ítarleg skoðun fyrir kaup er helsta vörnin gegn földum göllum á eigninni. Þú ættir að ráða hæfa byggingarfulltrúa til að skoða eignina áður en þú lýkur kaupunum.
Ítarleg skoðun nær yfirleitt yfir grunn, þakgrind, rafkerfi, pípulagnir og frárennsli. Landmælingamaðurinn kannar hvort vatnsskemmdir séu, sprungur í burðarvirkinu, meindýraplágur og merki um sig.
Þeir skoða einnig hitakerfi, gæði einangrunar og loftræstingu. Þú verður að skipuleggja þessar skoðanir snemma í kaupferlinu.
Þetta gefur þér tíma til að fara yfir niðurstöður og taka upplýstar ákvarðanir. Ef skoðunin leiðir í ljós verulega galla geturðu samið um viðgerðir, óskað eftir verðlækkun eða hætt við kaupin.
Sérhæfð skoðun gæti verið nauðsynleg vegna sérstakra áhyggna. Þar á meðal eru rakakannanir, öryggisvottorð fyrir rafmagnstæki og asbestprófanir í eldri eignum.
Fasteignir nálægt vatni eða á mjúkum jarðvegi gætu þurft frekari mat á grunni.
Mat á upplýsingagjöf seljenda
Seljendur í Hollandi verða að upplýsa um þekkta galla samkvæmt hollenskum borgaralegum lögum. Þú ættir að fara vandlega yfir allar upplýsingar og bera þær saman við niðurstöður skoðunar.
Óskaðu eftir skriflegum skjölum um allar viðgerðir, endurbætur eða viðhaldsvinnu. Spyrðu um fyrri skemmdir, þar á meðal vatnsleka, brunaskemmdir eða viðgerðir á burðarvirkjum.
Seljandi ætti að veita upplýsingar um byggingarleyfi, lóðarmörk og öll yfirstandandi deilur. Verið varkár ef upplýsingayfirlýsingar virðast ófullkomnar eða óljósar.
Þú hefur rétt til að spyrja sértækra spurninga um ástand og sögu eignarinnar. Skráðu öll samtöl við seljandann skriflega.
Ef munnlegar yfirlýsingar stangast á við skriflegar upplýsingar skal óska eftir skýringum. Farið yfir sveitarfélagsskrár varðandi byggingarbrot, leyfissögu og skipulagstakmarkanir.
Þessi opinberu skjöl geta afhjúpað upplýsingar sem seljandi gæti ekki hafa gefið upp.
Að semja um samningsbundnar verndar
Kaupsamningurinn þinn ætti að innihalda sérstakar ákvæði sem vernda þig gegn földum göllum. Vinndu með lögmanni að því að semja eða fara yfir þessi ákvæði áður en þú undirritar.
Lykilákvæði samningsverndar fela í sér ábyrgðarákvæði þar sem seljandi staðfestir ástand eignarinnar og ábyrgist gegn tilteknum göllum. Þú getur samið um viðgerðarskyldur sem krefjast þess að seljandi lagfæri greinda galla áður en verkinu er lokið.
Hafa með ákvæði um verðleiðréttingar ef gallar koma í ljós við lokaskoðanir. Forðastu ákvæði um „eins og það er“ sem afsala þér rétti þínum til að krefjast kröfu vegna faldra galla.
Þessir skilmálar takmarka verulega möguleika þína á lagalegum úrræðum. Ef seljandi krefst slíkra ákvæða skaltu ganga úr skugga um að þeir veiti ítarlegar upplýsingar um þekkt vandamál.
Íhugaðu að krefjast þess að seljandi fái byggingartryggingu sem nær yfir falda galla í ákveðinn tíma eftir kaup. Settu skýr tímamörk fyrir hvenær þú verður að tilkynna uppgötvaða galla og komdu á verklagsreglum til að leysa úr deilum án tafarlausra málaferla.
Algengar spurningar
Kaupendur hafa oft brýnar spurningar þegar þeir gruna galla í nýkeyptum hollenskum eignum sínum. Að skilja lagaleg réttindi þín, skilgreiningu á földum göllum og nauðsynleg skref til að höfða mál hjálpar þér að takast á við þessar krefjandi aðstæður á skilvirkan hátt.
Hvaða skref ætti ég að taka ef ég uppgötva falda galla eftir að hafa keypt fasteign í Hollandi?
Þú verður að bregðast tafarlaust við þegar þú uppgötvar galla á eign þinni. Tíminn er mikilvægur samkvæmt hollenskum lögum, þar sem tafir geta veikt réttarstöðu þína eða útilokað rétt þinn til að gera kröfu.
Byrjaðu á að skrá allt vandlega. Taktu nákvæmar ljósmyndir af gallanum frá mörgum sjónarhornum.
Skrifaðu niður hvenær þú tókst fyrst eftir vandamálinu og hvernig það hefur áhrif á notkun þína á eigninni. Þú ættir að ráða hæfan byggingarfulltrúa eða mannvirkjafræðing til að meta gallann faglega.
Skýrsla þeirra veitir sérfræðigögn um eðli og alvarleika vandans. Þessi skjöl eru nauðsynleg ef þú þarft að höfða mál.
Hafðu samband við seljanda skriflega eins fljótt og auðið er. Útskýrðu gallann skýrt og tilgreindu að þú telur hann flokkast sem falinn galli samkvæmt hollenskum lögum.
Geymið afrit af öllum bréfaskriftum. Ráðfærðu þig við hollenskan fasteignalögfræðing sem hefur reynslu af málum sem varða falda galla.
Þeir geta ráðlagt þér um styrk kröfu þinnar og bestu leiðina. Lögfræðingurinn þinn mun hjálpa þér að ákvarða hvort þú eigir að krefjast bóta, skaðabóta eða annarra skaðabóta. samningsriftun.
Hvernig verndar hollensk lög kaupendur gegn földum göllum í fasteign?
Hollensk borgaraleg lög veita þér verulega vernd gegn földum göllum með reglum um ábyrgð seljanda. Seljendur verða að upplýsa um alla þekkta efnisgalla sem gætu haft áhrif á kaupákvörðun þína eða verðmæti eignarinnar.
Lögin byggja á meginreglunni um góða trú. Seljendur geta ekki þagað um þekkt vandamál í von um að þú uppgötvir þau ekki.
Þeir bera skyldu til að upplýsa þig fyrirfram um mikilvæg mál. Ef seljandi upplýsir ekki um falinn galla geturðu gripið til ýmissa lagalegra úrræða.
Þú getur krafist bóta fyrir viðgerðarkostnað, farið fram á lækkun á kaupverði eða í alvarlegum tilvikum rift samningnum í heild sinni. Samkvæmt lögum ber þér sem kaupanda sönnunarbyrðina.
Þú verður að sýna fram á að gallinn hafi verið til staðar við sölu, að hann hafi ekki verið sanngjarnt að uppgötva og að hann hafi veruleg áhrif á verðmæti eða notagildi eignarinnar.
Venjulegir kaupsamningar um fasteignir innihalda oft sérstakar ákvæði um galla. Þessir samningsskilmálar vinna samhliða lagalegum verndum til að skilgreina réttindi þín og skyldur seljanda.
Hvað telst vera „falinn galli“ í samhengi hollenskrar fasteignalaga?
Falinn galli er verulegur galli sem þú hefðir ekki getað uppgötvað við sanngjarna skoðun fyrir kaup. Gallinn verður að hafa verið til staðar þegar þú keyptir eignina.
Vandamálið verður að vera nógu alvarlegt til að hafa veruleg áhrif á verðmæti eignarinnar eða getu þína til að nota hana eðlilega. Minniháttar snyrtivandamál teljast venjulega ekki til faldra galla samkvæmt hollenskum lögum.
Algeng dæmi eru sprungur í grunni sem faldar eru á bak við veggi, alvarlegar skemmdir á burðarvirki sem sjást ekki við skoðun eða stórar bilanir í rafmagns- eða pípulögnum sem faldar eru inni í burðarvirkinu. Baðkar sem rennur niður í stofuna fyrir neðan gæti fallið undir þetta vandamál ef þetta vandamál kom ekki í ljós við skoðun fyrir kaup.
Gallinn má ekki vera eitthvað sem þú ollir sjálfur eftir kaupin. Hann verður að hafa verið til staðar fyrir eða á þeim tíma sem viðskiptin áttu sér stað.
Þú verður einnig að sanna að þú hafir í raun ekki verið meðvitaður um gallann á meðan kaupin stóðu yfir. Ef þú hafðir tækifæri til að uppgötva hann með eðlilegri skoðun en gerðir það ekki, gæti hann ekki talist falinn.
Get ég gert seljanda ábyrgan fyrir að hafa ekki upplýst um galla á eigninni fyrir sölu?
Já, þú getur gert seljanda ábyrgan ef hann vissi af göllum og upplýsti ekki um þá. Hollensk lög kveða á um að seljendur séu gagnsæir og heiðarlegir.
Þekking seljanda er mikilvægur þáttur. Ef hann vissi af efnisgalla og duldi hann vísvitandi eða þagði, ber hann lagalega ábyrgð.
Þetta á við jafnvel þótt þú hafir ekki spurt sérstakra spurninga um þetta tiltekna mál. Þú verður að sanna að seljandinn vissi af gallanum.
Sönnunargögn gætu verið fyrri tilboð í viðgerðir, bréfaskriftir um vandamálið eða vitnisburðir. Ef gallinn var nógu augljós til að seljandi hefði átt að vita af honum, geta dómstólar talið hann ábyrgan.
Ábyrgð seljanda nær bæði til vísvitandi að fela upplýsingar og gáleysis við að upplýsa um þær. Hann getur ekki fullyrt að hann hafi ekki vitað um vandamál sem hann hefði átt að vera meðvitaður um sem eigandi fasteignarinnar.
Fasteignasalar og atvinnuseljendur standa frammi fyrir enn strangari upplýsingaskyldum. Þeir eiga að hafa meiri þekkingu á ástandi fasteigna en einkaseljendur.
Hver er fyrningarfrestur til að höfða mál vegna falinna galla í Hollandi?
Hollensk lög kveða á um strangar tímamörk fyrir kröfur vegna faldra galla. Þú verður að bregðast tafarlaust við um leið og þú uppgötvar galla.
Almenna reglan kveður á um að þú eigir að tilkynna seljanda um gallann innan hæfilegs tíma eftir að hann uppgötvast. Hvað telst sanngjarnt fer eftir aðstæðum, en að bíða í marga mánuði án gildrar ástæðu mun líklega skaða kröfu þína.
Fyrir margar kröfur um galla hefur þú tvö ár frá uppgötvunardegi til að höfða mál. Þessi tími getur þó verið styttri eftir skilmálum kaupsamningsins.
Í sumum kaupsamningum eru enn strangari frestir til að tilkynna galla. Staðlaðir samningsgerðir sem hollenskir fasteignasalar nota innihalda oft tiltekna tilkynningarfresti sem þú verður að fylgja.
Klukkan byrjar þegar þú uppgötvar eða hefðir eðlilega átt að uppgötva gallann. Þú getur ekki frestað aðgerðum með því að halda því fram að þú hafir nýlega orðið var við vandamál sem var hægt að uppgötva fyrr.
Ef þú missir lögbundinn frest missir þú almennt rétt þinn til að krefjast kröfu. Dómstólar framlengja sjaldan þessa fresti, sem gerir tafarlausar aðgerðir nauðsynlegar.
Er nauðsynlegt að láta fara í skoðun á fasteign áður en keypt er hús í Hollandi til að bera kennsl á hugsanlega falda galla?
Fagleg skoðun á fasteign er ekki lagalega krafist í Hollandi, en hún er mjög ráðlögð. Ítarleg skoðun verndar hagsmuni þína og styrkir stöðu þína ef gallar koma í ljós síðar.
Þú berð lagaskyldu til að skoða eignina fyrir kaup. Þetta þýðir að þú verður að grípa til hæfilegra ráðstafana til að bera kennsl á sýnilega eða uppgötvanlega galla.
Dómstólar búast við að kaupendur sýni áreiðanleikakönnun. Að ráða hæfan byggingarfulltrúa eða burðarvirkjafræðing veitir sérfræðimat á ástandi eignarinnar.
Þessir sérfræðingar geta bent á hugsanleg vandamál sem þú gætir misst af við óformlegar skoðanir. Skýrslur þeirra skrásetja ástand eignarinnar við kaup.
Skoðun fyrir kaup hjálpar þér að taka upplýsta ákvörðun um kaup og forðast eignir með alvarleg vandamál. Hún veitir einnig sönnun þess að þú hafir framkvæmt sanngjarna skoðun, sem skiptir máli ef þú heldur síðar fram að galli hafi verið falinn.
Án faglegrar skoðunar verður erfiðara að sanna að galli hafi í raun verið falinn. Seljendur og dómstólar geta haldið því fram að viðeigandi skoðun hefði leitt í ljós vandamálið.
Kostnaður við byggingarúttekt er hóflegur miðað við hugsanlegan kostnað vegna óuppgötvaðra galla. Flestir hollenskir kaupendur láta framkvæma byggingarúttektir áður en þeir ganga frá kaupum á fasteign.
