Að kaupa húsnæði í Hollandi sem útlendingur

Kaup á fasteign í Hollandi hafa fasta lagalega mynd: tilboð, skriflegt kaupskjal, lögbundinn frestur til að sæta sér, skilyrði, innborgun og löggiltur eignarskjal skráð hjá Fasteignaskrá. Flestar leiðbeiningar fyrir erlenda aðila koma frá fasteignasölum og einbeita sér að verði. Þessi grein setur fram lagalegu skrefin í staðinn - hvað bindur þig og hvenær, og hvað þú getur samt sem áður gengið frá. Þetta eru lagalegar leiðbeiningar, ekki fjárhagsráðgjöf.

Getur útlendingur keypt húsnæði í Hollandi?

Já. Það eru engar takmarkanir á ríkisfangi á eignarhaldi á hollenskri íbúðarhúsnæði. Þú þarft ekki að vera hollenskur ríkisborgari, ríkisborgari innan ESB eða búsettur í Hollandi til að verða skráður eigandi. Það er ekkert leyfi og enginn lágmarks búsetutími. Fasteignaskráin (Kadaster) skráir eiganda hverrar lóðar án tillits til vegabréfs eigandans.

Tveir punktar eru oft misskildir og bann sem er ekki til staðar. Í fyrsta lagi er eignarhald ekki innflytjendaréttur: kaup veitir þér engan búseturétt og óbyggð staða kemur ekki í veg fyrir að þú eigir fasteign. Í öðru lagi takmarka sum sveitarfélög kaup-til-útleigu, ekki útlendinga. Samkvæmt kerfi sem kallast opkoopbescherming , sem hefur verið í gildi frá 1. janúar 2022, getur sveitarfélag tilnefnt hverfi þar sem ódýrari eða meðalverðshúsnæði má ekki leigja út í ákveðinn tíma eftir kaup án leyfis. Það bitnar á því hvað þú gerir við húsið, ekki hver þú ert.

Það sem þú þarft að hafa tiltækt áður en þú býður

Þjónustunúmer borgara (BSN)

BSN er gefið út sjálfkrafa til allra sem skráðir eru í hollenska gagnagrunninn yfir persónuupplýsingar; þeir sem ekki eru búsettir í landinu geta í staðinn verið færðir inn í gagnagrunninn yfir skrár erlendra íbúa og fengið eitt á þann hátt. Eignarhald er ekki háð því að hafa BSN, heldur gerir það skattframtalið sem lögbókandinn leggur fram og bankar munu biðja um það.

Hollenskur bankareikningur

Engin lög kveða á um slíkt, en þú munt vilja hafa það. Verðið og kostnaðurinn eru greiddur inn á reikning lögbókanda ( derdengeldenrekening ) og greiðslur af erlendum reikningi eru hægari og oftar tefjaðar vegna ávísana gegn peningaþvætti. Fjármunir sem hafa ekki verið greiddir út að morgni millifærslunnar stöðvast.

Það sem veðlánveitandi mun krefjast, á lagalegu stigi

• Hollenskt veðlán er eignarréttur sem stofnaður er til með sérstöku lögbókunarskjali, undirritað á sama tíma og flutningurinn og skráður í sömu skrár.
• Lánveitandinn bindandi skriflegt tilboð er það sem fjármögnunarskilyrði þín ættu að vera tengd. Bráðabirgðavísbending er ekki tilboð og að treysta á eina slíka vísbendingu er algengasta leiðin til að kaupendur missi innborgun.
• Ef þú ert giftur eða í skráðri samvist þarf maki þinn venjulega að vera aðili að samvistinni eða samþykkja hana. Erlendar samkomulög um hjúskapareignir flækja þetta; ræddu þetta við lögbókanda snemma.

Fasteignasalar: hver starfar fyrir hvern

Þetta er þar sem erlendir kaupendur eru oftast gripnir. Sá fasteignasali sem sýnir þér húsið, svarar spurningum þínum og semur kaupsamninginn er söluaðilinn ( verkoopmakelaar ) , sem er fyrirskipaður og greiddur af seljanda og starfar í þágu seljanda. Ekkert sem sagt er við skoðun breytir því. Hann er ekki hlutlaus, er ekki ráðgjafi þinn og ber þér enga skyldu til að semja um verðið eða ráðleggja þér um skilyrðin sem þú ættir að krefjast.

Kaupmiðlari fær fyrirmæli frá þér um að meta verðmæti, bjóða, kanna eignasafn og könnun og aðstoða þig við að uppfylla rannsóknarskyldu þína. Samkvæmt starfsreglum helstu fasteignafélaga ætti einn fasteignasali ekki að starfa fyrir báða aðila í sömu viðskiptum.

Tilboðið og hvers vegna það er ekki enn bindandi fyrir þig

Verðtilboð er boð um samningaviðræður, ekki tilboð. Seljandinn getur hafnað hæsta tilboði, samþykkt lægra tilboð á betri kjörum eða selt annars staðar. Þar sem áhugi er mikill getur eignin farið í lokað útboð ( inschrijving ) og seljandinn velur samt sem áður.

Það lagalega atriði sem mestu máli skiptir er þetta. Þegar kaupandinn er einstaklingur sem ekki starfar í atvinnuskyni eða starfi, og eignin er ætluð til íbúðar, verður kaupin að vera gerð skriflega (7. gr. 2 BW). Kaupsamningurinn er ekki bindandi fyrr en báðir aðilar hafa undirritað kaupsamninginn. Tilboð sem tekið er í síma, tölvupósti eða í handaband bindur þig ekki.

Niðurstaðan er óþægileg: hún bindur seljandann ekki heldur. Þangað til undirskrift liggur fyrir gæti hann samþykkt hærra tilboð og þú átt enga kröfu. Kaupendur sem gera ráð fyrir að „tilboð okkar hafi verið samþykkt“ þýði að húsið sé þeirra og flutningar séu í samræmi við það, eru berskjaldaðir. Þrýstu á að fá skriflegt skjal sem fyrst.

Kaupsamningur

Næstum allar núverandi íbúðir eru seldar samkvæmt stöðluðu kaupsamningsgerð sem fasteignasala og neytendasamtök hafa gert sameiginlega. Notkun hennar er ekki skylda, en frávik eru spurningarverð: fyrirmyndin er vísvitandi jöfnuð, þannig að ákvæði sem bætt er við hana er yfirleitt seljanda í hag. Athugaðu að minnsta kosti:

• Lýsing á landareign og hvort landið er með eignarhaldi eða leigusamningi.
• Listi yfir lausafé og innréttingar — deilur um eldhús og gólfefni eru forðanlegar.
• Flutningsdagur og innflytjendadagur, sem geta verið mismunandi.
• Skilyrðin, frestir þeirra og hvernig þau skuli virkjað.
• Innborgun eða bankaábyrgð og hvenær hún þarf að leggja fram.
• Viðbótarákvæði: aldursákvæði, ákvæði um ástand eignar, ákvæði um asbest eða skráning þess efnis að seljandi hafi aldrei búið þar.
• Veðsetningar: sérþarfir, eigindlegar kvaðir og takmarkanir sveitarfélaga.

Láttu yfirfara skjalið áður en það er undirritað: þegar fresturinn til að hugga sig er liðinn og skilyrðin eru liðin hjá þér, þá eru skilmálar þess einfaldlega samningur þinn.

Lögbundinn kælingartími

Einstaklingskaupandi íbúðar hefur lögbundinn þriggja daga frest til að rifta kaupunum (7. gr. 2 BW).

• Það hefst daginn eftir að þú færð undirritaða skjalið, eða afrit af því. Biddu um dagsetta kvittun.
• Að minnsta kosti tveir af þremur mega ekki vera laugardagur, sunnudagur eða viðurkenndur almennur frídagur; annars bætist við dagur.
• Ekki þarf að gefa upp ástæðu og engar bætur eru greiddar. Þetta verndar aðeins kaupanda; seljandi hefur engan samsvarandi rétt.
• Slíta upp skriflega og tryggja að tilkynningin sé Nær seljanda eða söluumboðsmanni innan frestsins — sent á síðasta degi en móttekið síðar er of seint.

Fordæmisskilyrði (onbindende skilyrði)

Skilyrðin sem gilda eru samningar um flóttaleiðir í kaupsamningnum — verðmætasta vernd kaupanda og það fyrsta sem fórnað er á samkeppnismarkaði. Að fella þær niður til að vinna tilboðskeppni breytir ófjármagnaðri kaupum í persónulega ábyrgð upp á um það bil tíu prósent af verðinu.

Fjármögnunarskilyrðið

• Settu raunhæfan frest. Algengt er að fá fjórar til sex vikur; lánveitandi sem vinnur með erlendar tekjur eða reynslutíma gæti þurft lengri tíma.
• Tilgreinið upphæðina og, ef mögulegt er, skilmálana sem fjármögnunin verður að vera tiltæk með.
• Fyrirmyndarskjalið krefst venjulega þess að kröfunni sé framfylgt skjalfestskrifleg tilkynning, tímanlega, studd með skriflegum höfnunum lánveitanda. Óstudd yfirlýsing um að fjármögnun hafi mistekist er venjulega hafnað.
• Ef fresturinn verður ekki náð skal óska ​​eftir framlengingu skriflega áður það rennur út og fá skriflegt samþykki seljanda. Þögn er ekki framlenging.

Aðstæður í byggingarkönnun

Þetta gerir þér kleift að slíta samningnum, eða endursemja, ef könnun leiðir í ljós að viðgerðarkostnaður er yfir samþykktum mörkum. Tveir hlutir verða að vera réttir: mörkin og hvaða kostnaður telst með í þeim — skilyrði sem telur aðeins „tafarlaust nauðsynlegar“ viðgerðir er mun þrengra en skilyrði sem telur alla galla sem finnast.

Skilyrði um þjóðarábyrgð á húsnæðislánum

Þjóðarábyrgð á húsnæðislánum ( Nationale Hypotheek Garantie , NHG) dregur úr áhættu lánveitanda og venjulega vöxtum og verndar lántakanda gegn eftirstöðvum skulda við ákveðnar aðstæður. Hámarkslán sem hægt er að tryggja, hærra þak sem gildir þegar orkusparandi aðgerðir eru fjármagnaðar með henni og eingreiðslugjald eru ákveðin árlega af Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen og birt á vefsíðu hennar; spyrjið lánveitandann um gildandi tölur á umsóknardegi. Þar sem NHG tengist láninu frekar en húsinu, ætti kaupandi sem treystir á það að gera kaupin skilyrt því að fá fjármögnun frá NHG, ekki aðeins því að fá fjármögnun.

Hvað sem skilyrðið er, þá er reglan sú sama: að beita því í tæka tíð, skriflega, á því formi sem samningurinn kveður á um. Skilyrði sem er illa beitt er einskis virði.

Innborgunin eða bankaábyrgðin

Í kaupsamningnum er venjulega krafist þess að þú greiðir inn á reikning lögbókanda eða leggir fram bankaábyrgð innan tiltekins tíma eftir að skilyrðunum er lokið. Í fyrirmyndarkaupsamningi NVM, VBO, VastgoedPRO og Vereniging Eigen Huis er upphæðin 10% af kaupverði . Bankinn þinn gefur út ábyrgð gegn gjaldi og kemur í veg fyrir að reiðufé sé bundið; lögbókandi heldur eftir innborguninni og hún er dregin frá verðinu við millifærsluna. Hvort tveggja tryggir sektina sem þú myndir greiða ef þú klárar ekki samninginn. Að missa af honum er í sjálfu sér brot og það er sá frestur sem kaupendur sem fjármagna erlendis frá missa oftast af.

Könnunin, upplýsingagjöfin og þín eigin rannsóknarskylda

Hollensk lög leggja skyldur á báða aðila. Seljandi verður að afhenda eign sem er í samræmi við samninginn og er hæf til eðlilegrar notkunar sem íbúðarhúsnæði (7. gr. 17 BW) og verður að afhenda hana án sérstakra gjalda og takmarkana annarra en þeirra sem þú hefur sérstaklega samþykkt (7. gr. 15 BW). Hann verður að upplýsa um það sem hann veit um eignina.

Á móti því stendur rannsóknarskylda kaupanda. Gallar sem þú hefðir getað uppgötvað með því að skoða, spyrja eða panta könnun eru að jafnaði þitt vandamál. Skyldan til að upplýsa er almennt sterkari ef seljandi vissi af galla og sagði ekkert, en skipuleggðu aldrei að vinna þá deilu. Rannsakaðu í staðinn: pantaðu könnun, lestu spurningalista seljanda og umhverfisáætlun, og ef um íbúð er að ræða skjöl frá húsfélaginu.

Tvær ákvæði færa áhættuna yfir á kaupandann. Aldursákvæðið ( ouderdomsclausule ) , sem er algengt með eldri hús, takmarkar ábyrgð seljanda þannig að þú samþykkir byggingar- og viðhaldsstaðla byggingarinnar á þeim tíma sem hún var; orðalagið skiptir máli því sumar útgáfur ná lengra en til raunverulegra aldurstengdra galla. Í ákvæðinu um „eins og það er“ er eignin seld í núverandi ástandi án ábyrgðar seljanda að því marki sem lögin leyfa, oft ásamt ákvæði sem staðfestir að seljandi hafi aldrei búið þar. Þar sem hvorugt sést er landmæling ekki lengur valkvæð.

Ef galli kemur upp eftir flutning skal tilkynna það seljanda skriflega þegar í stað. Samkvæmt 7. gr. 23 í BW skal kaupandi kvarta innan hæfilegs tíma ( bekwame tijd ) frá því að gallinn varð var við hann eða frá því að hann hefði átt að koma honum á framfæri; tveggja mánaða fresturinn í þeirri grein á við um neytendakaup á lausafé, ekki kaup á húsnæði, þannig að enginn öruggur fjöldi vikna er til að reiða sig á. Kaupandi sem bíður tapar kröfunni.

Löggiltur þjónn, eignarhaldsskjalið og eignarhaldstími

Ekki er hægt að flytja hollenska eign í einkaeigu. Eignarhald færist aðeins yfir við undirritun lögbókanda með staðfestu í Hollandi og skráningu í opinberar skrár sem fasteignaskráin heldur (3:89. gr. BW). Til flutnings þarf einnig gilt eignarhald og seljanda með ráðstöfunarheimild (3:84. gr. BW).

Vinna lögbókandans er þar sem mest af vernd þinni er falin:

• Leitar í skrám til að staðfesta eignarhald seljanda og bera kennsl á veð, fjárnám, réttindi og takmarkanir — endurtekur þetta á undirritunardegi og eftir skráningu.
• Staðfestir auðkenni þitt og uppruna fjármuna þinna samkvæmt reglum um peningaþvætti.
• Semur framsalskírteini og, ef þú ert að taka lán, veðskírteini og gefur út fullnaðaryfirlýsingu.
• Tryggir að núverandi veðlán séu afskrifuð, úthlutar peningum til seljanda aðeins þegar skráning hefur verið staðfest og greiðir yfirfærsluskatt.

Þú verður eigandi við skráningu skjalsins — ekki við undirritun og ekki við greiðslu. Kaupandinn velur venjulega lögbókanda, þar sem kaupandinn borgar. Veldu: gjöld eru mismunandi og það er þess virði að finna lögbókanda sem er vanur að vinna á ensku.

kostnaður

Núverandi íbúðarhúsnæði eru yfirleitt seld kosten koper (kk): kaupandinn ber kostnaðinn við flutninginn ofan á verðið. Nýbyggingar eru oft „vrij op naam“ (von), þar sem hann er innifalinn. Helsti liðurinn er flutningsskattur ( overdrachtsbelasting ). Fjögur kerfi eru til staðar hlið við hlið: einskiptis undanþága fyrir fyrsta kaupanda innan ákveðins aldursflokks sem mun búa í íbúðinni og kaupverð þeirra er undir ákveðnu hámarksverði; lækkað gjald fyrir íbúðarhúsnæði sem þú munt sjálfur búa í sem aðalheimili; hærra gjald fyrir íbúðarhúsnæði sem þú munt ekki búa í, svo sem frístundahús eða leiguhúsnæði; og almennt gjald fyrir aðrar fasteignir. Gjaldin, aldursflokkurinn og verðmætaþakið eru í Wet op belastingen van rechtsverkeer, eru leiðrétt af löggjafanum í árlegum skattapakka og eru birt af Belastingdienst; athugaðu töluna sem gildir á flutningsdegi frekar en samningsdegi og fáðu hana frá skattaráðgjafa þínum. Gjald fyrir íbúðir sem ekki eru notaðar sem aðalheimili var lækkað frá og með 1. janúar 2026, þannig að eldri yfirlit gefa upp hærri tölu.

Gerið einnig fjárhagsáætlun fyrir þóknun löggilts löggilts embættis fyrir flutning og veðskjöl; skráningargjald fasteignaskrár fyrir hvert skjal, sem Kadaster ákveður árlega; verðmat; landmæling; NHG-gjald; ráðgjöf um veðlán; og þóknun kaupmiðlara.

Lóðarleiga og eigendafélög

Lóðarleiga (erfpacht). Í hlutum af Amsterdam og í sumum öðrum borgum kaupir þú bygginguna og langtímaleigu á landinu, ekki landið sjálft: rétt til notkunar, með fyrirvara um skilyrði og leigu á lóð sem getur verið föst, endurskoðuð reglulega eða keypt upp að eilífu. Lestu skilyrðin og endurskoðunarferlið áður en þú býður — endurskoðun sem fellur á gjalddaga stuttu eftir kaup getur verið kostnaðarsöm.

Eigendafélög ( Vereniging van Eigenaars , VvE). Að kaupa íbúð þýðir að kaupa íbúðarrétt og aðild er sjálfvirk og skyldubundin. Áður en þú undirritar skaltu fá skiptingarbréf, innri reglur, nýlegar fundargerðir, reikninga, varasjóðsstöðu og allar viðhaldsáætlanir og athuga hvort stórum framkvæmdum hafi verið lokið en ekki verið greitt fyrir. Vanfjármagnað félag er skuld sem þú erfir.

Ef seljandi stendur ekki við

Þegar fresturinn fyrir afhendingu er liðinn og skilyrðin eru liðin, er samningurinn bindandi fyrir báða aðila. Ef seljandi neitar að flytja á umsamnum degi býður staðlaða líkanið upp á skipulagða úrræði: að senda skriflega tilkynningu um vanskil sem leyfir þann stutta tíma sem samningurinn kveður á um; ef seljandi stendur enn ekki við samninginn, annað hvort að slíta samningnum og krefjast sektar, eða krefjast efnda og dagsektar vegna tafa. Sektin er venjulega 10% af kaupverði - og þess vegna er innborgunin ákveðin á þeirri upphæð.

Sama vélbúnaðurinn vinnur gegn þér: kaupandi sem getur ekki lokið við kaupin, án þess að hafa nein skilyrði til að beita, stendur frammi fyrir þeirri sekt og lögbókandinn heldur eftir innborguninni. Leitið ráða um leið og frestur verður ekki virtur.

Skref-fyrir-skref tímalína