Að kaupa nýtt húsnæði við skilnað: er það leyfilegt og hverjar eru afleiðingarnar?

Hvernig gengur lífið dag frá degi? Er það í jafnvægi og allt eins og það á að vera? Er jafnvægi hvort sem litið er á veraldlega stöðu eða andlega? Lífið er eins og það er. Það er ekki alltaf sólskyn. Það koma reglulega lægðir með rok og rigningu. Við vitum að í heildar samhenginu er lægð hluti af vistkerfi að leita að jafnvægi. Stundum erum við stödd í miðju lægðarinnar. Þar er logn og gott veður, sama hvað gengur á þar sem stormurinn er mestur. Sama lögmál gildir varðandi þitt eigið líf. Ef þú ert í þinn miðju, þínum sannleik þá heldur þú alltaf jafnvægi átakalaust. Sama hvað gustar mikið frá þér þegar þú lætur til þín taka. Huldufólk hefur gefið okkur hugleiðslu sem hjálpar okkur að finna þessa miðju, finna kjarna okkar og sannleikann sem í honum býr. Þegar þú veist hver þú ert og hvers vegna þú ert hér, mun líf þitt vera í flæðandi jafnvægi. Hugleiðslan virkjar þekkinguna sem er í vitund jarðar og færir hana með lífsorkunni inn í líkama okkar. Þar skoðar hún hugsana og hegðunar munstrið og athugar hvort það myndar átakalausu flæðandi jafnvægi. Hinn möguleikinn er falskt jafnvægi sem hafa þarf fyrir að viðhalda með tilheyrandi striti, áhyggjum og ótta. Síðan leiðbeinir þessi þekking okkur að því jafnvægi sem er okkur eðlilegt. Við blómstrum átakalaust, líkt og planta sem vex átakalaut frá fræi í fullþroska plöntu sem ber ávöxt.

Það er mögulegt að kaupa nýtt húsnæði í Hollandi við skilnað við ákveðnar aðstæður. Hvort þú getir keypt húsnæði sjálfstætt og hvaða fjárhagslegar afleiðingar það hefur fer algjörlega eftir eignasafni hjúskapar þíns og hvenær þú sækir um skilnað hjá dómstóli.

Þessi grein er ætluð einstaklingum sem eru að íhuga að kaupa nýtt húsnæði á meðan skilnaðarferli stendur yfir. Hvort sem þú vilt vita hvort þú þarft samþykki fyrrverandi maka þíns, hvað verður um eignarréttinn eða hvernig veðlánveitandi lítur á stöðu þína, þá finnur þú svörin hér. Við fjöllum ekki um tímabilið eftir lokaskráningu hjá þjóðskrá, þar sem þá gilda reglur fyrir einhleypinga.

Beint svar: Já, þú getur keypt nýtt húsnæði meðan á skilnaðarferli stendur, en afleiðingarnar eru mjög mismunandi. Ef þú kaupir áður en skilnaðarbeiðni hefur verið lögð fram, telst eignin sameign og fyrrverandi maki þinn verður sjálfkrafa meðeigandi. Ef þú kaupir eftir að beiðni hefur verið lögð fram, verður eignin í meginatriðum alfarið þín.

Þessi grein fjallar um eftirfarandi lykilatriði:

• Hvernig hjúskapareignaskipan þín ræður því hvort fyrrverandi maki þinn verður sameigandi
• Hvers vegna tímasetning umsóknar um skilnað er svo mikilvæg
• Hvaða samþykki þarf fyrir kaup og veðsetningu
• Fjárhagslegar afleiðingar fyrir framfærslu, húsnæðiskostnað og skatta
• Hagnýt skref til að fá húsnæðislán við skilnað

Að skilja eignarhald hjúskapar

Skipting hjúskapareigna ákvarðar hver verður eigandi fasteignar sem þið kaupið við skilnaðinn. Þetta er grundvöllur allra frekari spurninga um samþykki, veðlán og skiptingu eigna. Án þess að vita undir hvaða skipun þið eruð gift er ekki hægt að meta afleiðingar þess að kaupa fasteign.

Í sameignarhjónabandi eru eignir og skuldir sjálfkrafa skipt. Ef um hjúskaparsáttmála er að ræða getur þetta verið allt öðruvísi. Nákvæm orðalag hjúskaparsáttmálans er afgerandi í þessu tilliti.

Fullt sameignarfélag

Í hjónabandi þar sem sameign er lögð á eignir fellur í grundvallaratriðum allt sem keypt er á hjónabandinu í sameignina. Þetta á við um hjónabönd sem gerð voru fyrir 1. janúar 2018, en einnig um síðari hjónabönd án hjúskaparsáttmála, þar sem allt sem safnast hefur í hjónabandinu fellur í takmarkaða sameignina.

Afleiðingar fyrir kaup á íbúð:

• Nýtt hús sem þú kaupir fyrir sameignarslit verður sjálfkrafa sameign.
• Fyrrverandi maki þinn verður meðeigandi, jafnvel þótt aðeins nafn þitt sé á kaupsamningnum.
• Húsnæðisskuldin tilheyrir einnig samfélaginu.
• Þetta nýja heimili verður að vera innifalið í skilnaðarsamningnum þegar því er skipt.

Við fyrstu sýn kann að virðast skynsamlegt að kaupa fasteign fljótt, en það skapar viðbótareign sem þarf að skipta. Þetta flækir skilnaðarferlið.

Aðskilnaður eigna

Hjúskaparsáttmáli með algjörri aðskilnaði eigna veitir þér mun meira frelsi. Ef heimili eru sérstaklega undanskilin sameign geturðu keypt húsnæði sjálfstætt án þess að fyrrverandi maki þinn verði meðeigandi.

Kostir þessa kerfis:

• Nýja eignin er alfarið þín einkaeign
• Þú þarft ekki að biðja um leyfi fyrir kaupunum sjálfum
• Hinn samstarfsaðilinn á ekki hlut í neinum umfram- eða hallavirði
• Skilnaðarsamningurinn verður miklu einfaldari

Vinsamlegast athugið: Margir telja sig hafa algjörlega aðskildar eignir, jafnvel þótt hjúskaparsáttmáli þeirra innihaldi takmarkaðar sameignarákvæði eða ákvæði um uppgjör. Athugið alltaf nákvæma orðalag hjúskaparsáttmálans. Ef heimili eru ekki sérstaklega undanskilin gilda sömu reglur og um sameign.

Spurningin um hvaða kerfi á við ræður upphafsstöðunni. En jafnvel með sameignarrétti er lykilatriði þegar aðstæður breytast: lögð er fram skilnaðarbeiðni.

Tímasetning skilnaðarbeiðni

Þegar þú eða fyrrverandi maki þinn sækir um skilnað hjá dómstóli er eignarhald á nýju heimili ákveðið. Frá árinu 2012 hefur þetta verið löglegur viðmiðunardagur: þann dag lýkur sameign. Þetta hefur afturvirk áhrif á öll kaup sem gerð eru eftir þann dag.

Áður en kæran er lögð fram

Svo lengi sem skilnaðarbeiðni hefur ekki verið lögð fram ert þú að fullu bundin(n) við maka þinn hvað varðar eignir. lögAð kaupa húsnæði á þessu stigi hefur víðtækar afleiðingar.

Hvað gerist:

• Nýja eignin verður sjálfkrafa hluti af sameigninni.
• Fyrrverandi maki þinn verður meðeigandi, óháð því hver undirritar kaupsamninginn.
• Lánið tilheyrir einnig sameign og báðir aðilar bera í meginatriðum ábyrgð á því.
• Við síðari skiptingu verður að ákveða hver fær þessa eign eða hvort hún verður seld.

Áhætta:

• Þú býrð til viðbótareign sem verður að skipta
• Hinn félaginn getur krafist helmings af hugsanlegu framtíðarvirðisumframlagi.
• Kröfuhafar fyrrverandi maka þíns geta einnig innheimt kröfur sínar úr þessari eign í gegnum sameignina.
• Átökin um dreifinguna gætu stigmagnast

Í reynd er því sjaldan skynsamlegt að kaupa húsnæði áður en skilnaðarbeiðni hefur verið lögð fram. Þið eruð jú að safna eignum sem þið gætuð þurft að deila.

Eftir að kæran var lögð fram

Frá þeirri stundu sem skilnaðarbeiðni berst dómstólnum er sameignin rofin. Þetta breytir stöðunni grundvallaratriðum.

Afleiðingar fyrir eignarhald:

• Nýtt húsnæði sem þú kaupir tilheyrir nú einkaeignum þínum
• Fyrrverandi maki þinn verður ekki meðeigandi
• Skuldin er einnig einkamál; hinn aðilinn ber ekki ábyrgð
• Þessi eign þarf ekki að vera með í skiptingu sameignar.

Mikilvæg atriði varðandi húsnæðislán: Þó að þú getir keypt húsnæði sjálfstætt gætirðu samt þurft samþykki fyrrverandi maka þíns til að taka húsnæðislán. Svo lengi sem skilnaðurinn hefur ekki verið opinberlega skráður hjá þjóðskránni munu sumir lánveitendur samt líta á þig sem giftan. Ef maki þinn neitar geturðu sótt um heimild til dómstóls.

undantekningar

Það eru undantekningar þar sem eign getur verið utan sameignar jafnvel áður en beiðni er lögð fram.

Endurfjárfesting eigin fjár: Ef þú fjármagnar eignina að öllu leyti með einkaeignum – til dæmis með gjöf með útilokunarákvæði eða arfi – gæti eignin fallið utan sameignarreglunnar. Strangar kröfur gilda:

• Að minnsta kosti 50% af kaupverði verður að koma úr sýnilegum eigin fjármunum.
• Þetta verður að vera skráð í lögbókandaskjölum
• Uppruni fjármunanna verður að vera sannreynanlegur

Það er erfitt að beita þessari undantekningu í reynd ef þú þarft einnig lán. Leitaðu alltaf lögfræðiráðgjafar varðandi þetta.

Hagnýtar afleiðingar og málsmeðferð

Löglegur möguleiki á að kaupa húsnæði er eitt; hagkvæmni er allt annað mál. Veðlánveitendur eru varkárir í skilnaðarmálum og fjárhagslegar afleiðingar ná lengra en kaupverðið eitt og sér.

Umsókn um húsnæðislán við skilnað

Það er mögulegt að fá húsnæðislán meðan á skilnaðarferli stendur en það krefst ítarlegs undirbúnings. Bankar vilja fá vissu um fjárhagsstöðu þína eftir skilnaðinn.

Skref til að sækja um húsnæðislán:

1. Metið fjárhagsstöðu þína – Kortleggja tekjur þínar, skuldir, húsnæðiskostnað og allar framfærsluskyldur
2. Fáðu (drög að) skilnaðarsáttmála – Þetta inniheldur samninga um sameiginlegt heimili, skiptingu umframvirðis eða eftirstandandi skulda og framfærslu.
3. Fáðu skýringar á gamla heimilinu – Bankinn vill vita hvort þið eruð að selja hjónavígsluna eða hvort annað ykkar muni halda áfram að búa þar.
4. Óska eftir forráðgjöf hjá húsnæðislánaráðgjafa – Reiknaðu út hámarkslánsgetu þína með og án framfærslu

Nauðsynleg skjöl:

• Undirritaður eða drög að skilnaðarsamningi
• Samningar um skiptingu núverandi íbúðarhúsnæðis
• Sönnun um tekjur og framfærslu
• Yfirlit yfir núverandi húsnæðislánakostnað og aðrar skuldbindingar

Skilnaðarsamningurinn er afar mikilvægur. Án viðeigandi samninga um gamla heimilið og framfærslu mun veðlánveitandinn oft ekki gefa út bindandi tilboð. Bankinn vill taka tillit til allra framtíðarkostnaðar.

Samanburður á fjárhagslegum afleiðingum

Túlkun: Besta upphafsstaðan er að kaupa eftir að beiðni hefur verið lögð fram, með undirrituðum samningi sem inniheldur skýr fyrirkomulag um eigið húsnæði, framfærslu maka og skiptingu eigna. Þetta veitir veðlánveitanda vissu og kemur í veg fyrir að hinn aðilinn verði óvænt meðeigandi.

Valið um hvenær á að kaupa hefur einnig skattalegar afleiðingar. Viðbótarlánakerfið þýðir að þú verður að leggja eigið fé úr gamla húsinu til nýja hússins til að halda fullum vaxtalækkunum af veðlánum. Ef um flókna skiptingu er að ræða getur þetta verið erfitt að reikna út.

Algeng vandamál og lausnir

Reynslan sýnir að kaup á húsnæði við skilnað ganga sjaldan vel. Þetta eru algengustu vandamálin.

Fyrrverandi sambýlismaður neitar samþykki

Stundum neitar fráfarandi félagi eða eftirlifandi félagi að samvinnuþýða við veðlán, annað hvort vegna óvilja eða til að skapa skuldsetningu.

lausn: Þú getur sótt um heimild til að skipta út samþykki maka þíns fyrir dómstólum. Dómarinn mun vega og meta hagsmunina sem máli skipta: Er kaupin sanngjörn? Þarftu eignina fyrir húsnæði (t.d. fyrir börn)? Tekur hinn makinn óeðlilega áhættu?

Ef um sanngjarna fasteignakaup er að ræða og skýr fjárhagsleg rök eru fyrir hendi, mun dómstóll yfirleitt veita leyfið. Þetta tekur þó tíma og felur í sér málskostnað.

Lánveitandi húsnæðislána setur viðbótarkröfur

Bankar eru strangir. Án endanlegs skilnaðarsamnings eða ef óvissa ríkir um gamla heimilið getur fjármögnun verið stöðvuð.

Lausnir:

• Gerðu skýra samninga við fyrrverandi maka þinn um sameiginlegt heimili eins fljótt og auðið er.
• Í samningnum skal skýrt tekið fram að báðir aðilar veiti hvor öðrum leyfi til að kaupa aðra íbúð.
• Íhugaðu tímabundna leigu ef málsmeðferðin tekur of langan tíma
• Spyrjið veðlánveitandann hvaða viðbótartryggingar hann samþykkir (t.d. viðbótar persónulegt fé, ábyrgðir eða lægri lánsupphæð).

Sumir bankar nota „bráðabirgðatilboð“ með skilyrðum, sem verður endanlegt þegar samningur hefur verið undirritaður.

Áhrif á viðhalds- og húsnæðiskostnað

Nýtt húsnæðislán hefur áhrif á getu þína til að greiða meðlag. Dómstóllinn tekur tillit til sanngjarns húsnæðiskostnaðar; mjög hár kostnaður vegna metnaðarfullra kaupa endurspeglast ekki að fullu.

Aðferðir:

• Kauptu húsnæði með húsnæðiskostnaði sem er í réttu hlutfalli við tekjur þínar
• Reiknið út áhrif á viðhald fyrirfram með því að nota Trema staðlana
• Takið tillit til tvöfalds kostnaðar ef gamla húsið hefur ekki enn verið selt
• Ráðfærðu þig við fjárhagslegan skilnaðarráðgjafa um bestu mögulegu jafnvægið.

Að velja dýrt nýtt húsnæði getur aukið viðhaldsskyldu þína eða minnkað eigið íbúðarrými. Vegðu þetta vandlega.

Niðurstaða og næstu skref

Það er löglegt að kaupa nýtt húsnæði við skilnað, en afleiðingarnar ráðast af sameignarskipan hjúskaparins og, umfram allt, tímasetningu kaupanna. Ef þú kaupir áður en þú sækir um skilnað, telst húsnæðið vera sameign og fyrrverandi maki þinn á hlut í því. Ef þú kaupir eftir að beiðni um skilnað hefur verið lögð fram, þá er eignin þín ein. Hins vegar gæti samþykki enn verið krafist fyrir veðláninu, að því tilskildu að skilnaðurinn hafi ekki enn verið gengið frá og hann sé skráður.

Tafarlaus skref til að grípa til:

1. Kannaðu undir hvaða hjúskaparreglum þið eruð gift – óskið eftir hjúskaparsáttmála frá lögmanni.
2. Ráðfærðu þig við lögmann eða sáttasemjara varðandi skilnaðarumsókn svo að þú náir réttum viðmiðunardegi
3. Gerið skýr samkomulag um núverandi sameiginlegt heimili og skráið það í skilnaðarsamninginn.
4. Bókaðu fund með húsnæðislánaráðgjafa til að reikna út lánsgetu þína, þar með talið viðhaldsskuldbindingar.
5. Ef nauðsyn krefur skaltu leggja fram beiðni um heimild til dómstólsins ef fyrrverandi maki þinn er ekki samvinnuþýður.

Tengd efni sem gætu skipt máli: viðbótarlánakerfið vegna umframvirðis, frádráttur vaxta af húsnæðislánum eftir skilnað og útreikningur á framfærslu maka.

Algengar spurningar

Get ég keypt hús áður en skilnaðurinn er endanlegur? Já, það getur þú. Lykilatriðið er ekki endanleg skilnaður, heldur dagsetningin sem skilnaðarbeiðnin var lögð fram fyrir dómstólinn. Frá þeirri stundu er sameign leyst upp og nýtt hús er í meginatriðum utan sameignarinnar.

Hvað gerist ef fyrrverandi maki minn veitir ekki samþykki sitt? Þú þarft ekki samþykki fyrir kaupunum sjálfum eftir að sameign hefur verið slitin. Þetta getur þó verið öðruvísi um veðlán. Ef maki þinn neitar geturðu sótt um heimild til dómstóls. Dómstóllinn mun meta hvort kaupin séu sanngjörn og hvort fyrrverandi maki þinn sé í óeðlilegri áhættu.

Mun nýtt húsnæðislán hafa áhrif á framfærslu mína? Já. Kostnaður vegna nýs húsnæðis verður innifalinn í útreikningi á greiðslugetu maka. Hins vegar mun dómstóllinn taka tillit til sanngjarns húsnæðiskostnaðar; mjög dýrt húsnæði verður ekki að fullu bætt.

Get ég flutt hagstæða vexti af húsnæðisláninu mínu yfir á nýtt húsnæði? Í flestum tilfellum nei. Veðlánið á hjúskaparhúsinu verður að greiðast upp eða sá sem býr þar yfirtekur það. Þú tekur nýtt veðlán á gildandi vöxtum. Sumir bankar bjóða upp á framseljanlegt veðlán þegar flutt er innan eigin eignasafns, en það er ekki venjuleg framkvæmd í skilnaði.

Hvað ef ég kaupi húsnæði áður en beiðnin er send inn? Þá fellur þessi íbúð undir sameign og fyrrverandi maki þinn verður sameigandi. Þetta á einnig við ef aðeins þitt nafn er á eignarskjölunum. Íbúðin verður að vera með í skiptingunni, sem flækir ferlið.