Byggingargallar: hver ber ábyrgð samkvæmt hollenskum lögum?

Samkvæmt hollenskum lögum ber verktaki ábyrgð á göllum í verki sem hann afhendir, og frá og með 1. janúar 2024 einnig á göllum sem ekki komu í ljós við afhendingu, nema hann sanni að ekki sé hægt að rekja gallann til hans. Helsta undantekningin: viðskiptavinur sem afhenti gallaða hönnun, útreikninga eða efni ber þá áhættu sjálfur, að því tilskildu að verktakinn hafi varað verktakann skriflega við villum sem hann vissi eða hefði átt að vita.

Reglurnar eru í 12. kafla 7. bókar hollenska borgaralaga (Burgerlijk Wetboek, BW) um verksamninga (aanneming van werk). Margir samningar taka einnig upp staðlaða skilmála eins og UAV 2012, sem setja sín eigin verklagsreglur og tímabil.

Hvað telst sem byggingargalli?

Galli er hver sá annmarki á hönnun, efni eða framleiðslu sem þýðir að verkið uppfyllir ekki það sem viðskiptavinurinn gat með sanngirni vænst samkvæmt samningnum. Prófið er samningurinn, teikningarnar og byggingarreglugerðin (Besluit bouwwerken leefomgeving) sem gildir um verkið.

Í reynd skiptast gallar í fjóra flokka: hönnunarvillur arkitekts eða verkfræðings, léleg efniviður, léleg vinnubrögð og vandamál með jarðveginn. Algeng einkenni eru sprungur í grunnum eða veggjum, raki og mygla, hurðir og gluggar sem festast vegna ójafnrar sig og rafmagnsbilanir. Yfirleitt þarf byggingarúttekt (bouwtechnische keuring) eða skýrslu óháðs sérfræðings til að ákvarða orsökina.

Hver ber ábyrgð á byggingargalla?

Sá aðili sem olli gallanum ber ábyrgð gagnvart eigin samningsaðila. Viðskiptavinurinn gerir kröfu á hendur aðalverktaka samkvæmt verksamningnum; aðalverktakinn gerir síðan kröfu á hendur undirverktaka sínum og birgjum.

Verktakinn

Samkvæmt 7:758(4) grein byggingarlaga, sem kynnt var til sögunnar með lögum um gæðatryggingu byggingar (Wet kwaliteitsborging voor het bouwen, Wkb), ber verktaki ábyrgð á göllum sem ekki komu í ljós við afhendingu. Það hjálpar verktaka ekki lengur að halda því fram að verkkaupandinn hefði átt að taka eftir gallanum við afhendingu. Reglan á við um byggingarsamninga sem gerðir voru 1. janúar 2024 eða síðar; eldri samningar falla undir fyrri regluna, sem útilokaði galla sem verkkaupandinn hefði átt að uppgötva með réttu.

Einkaviðskiptavinur (neytandi) getur ekki samþykkt óhagstæðari samning. Fagviðskiptavinur getur það, en aðeins með skýrum ákvæðum í samningnum sjálfum; almennir skilmálar eins og UAV 2012 duga ekki til þess.

Viðskiptavinurinn og skyldan til að vara við

Ef gallinn stafar af eigin hönnun, útreikningum eða fyrirmælum um efnivið viðskiptavinarins ber viðskiptavinurinn almennt ábyrgðina. Samkvæmt 7:754 gr. BW verður verktaki hins vegar að vara viðskiptavininn við villum í verkinu sem hann vissi eða hefði átt að vita um. Frá og með 2024 verður sú viðvörun að vera gefin skriflega, ótvírætt og tímanlega, þar með talið hugsanlegar afleiðingar. Verktaki sem vanrækir að vara við getur samt sem áður verið ábyrgur.

Arkitektar, verkfræðingar og birgjar

Arkitekt eða byggingarverkfræðingur ber ábyrgð á hönnunarvillum samkvæmt eigin samningi við viðskiptavininn, oft samkvæmt stöðluðum skilmálum DNR fyrir arkitekta og verkfræðinga. Birgjar bera ábyrgð gagnvart þeim aðila sem keypti efnið. Þar sem fleiri en einn aðilar hafa stuðlað að sama tjóni er ábyrgðin oft sameiginleg og dómstóllinn skiptir henni eftir framlagi hvers aðila.

Seljandi núverandi byggingar

Ef þú keyptir núverandi eign, þá beinist krafa þín að seljanda samkvæmt reglum um samræmi (7. gr. 17 í lög um fasteignalög), ekki að upprunalegum byggingaraðila. Seljandi ber ábyrgð á göllum sem hann vissi af en upplýsti ekki um, en kaupsamningurinn takmarkar oft ábyrgð á földum göllum. Sjá síðu okkar um lausn ágreiningsmála um fasteignir fyrir þá leið.

Hvað ættir þú að athuga sem viðskiptavinur?

• Er byggingarsamningurinn gerður 1. janúar 2024 eða síðar, þannig að 7:758(4) grein BW eigi við?
• Skráðir þú alla sjáanlega galla í afhendingarskýrslunni (proces-verbaal van oplevering)?
• Fékkstu fullgerðarskrána (skjöl) með teikningum, útreikningum og viðhaldsupplýsingum samkvæmt 7:757a grein BW?
• Hefur þú tilkynnt verktakanum skriflega, stuttu eftir að þú uppgötvaðir gallann, með myndum og dagsetningum?
• Sem einkaviðskiptavinur: nýttir þú þér rétt þinn til að leggja fram allt að 5% af samningsverðinu hjá lögbókanda (7. gr. 768 BW)?
• Inniheldur samningurinn þinn skýra ákvæði sem takmarkar ábyrgð verktaka?

Hvað ættir þú að athuga sem verktaki?

• Varaðir þú viðskiptavininum skriflega og ótvírætt við villum í hönnun eða fyrirmælum um efni (7. gr. 754 BW)?
• Er afhendingarskýrslan undirrituð og fullgerð, þannig að þú getir sýnt hvað fannst við afhendingu?
• Afhentir þú lokið skjalinu með afhendingartilkynningunni?
• Geturðu sannað að galli sé ekki þér að kenna, til dæmis með skoðunarskýrslum og myndum?
• Hefur þú tilkynnt undirverktaka og birgja þína tímanlega svo þú getir sent kröfuna áfram?

Hvernig gerir maður kröfu um byggingargalla?

Þú skráir gallann, tilkynnir ábyrgðaraðila skriflega og gefur honum hæfilegan frest til að gera við. Aðeins þá geturðu krafist skaðabóta eða annarra úrræða fyrir dómstólum eða gerðardómi.

Skjalfesta og tilkynna

Taktu dagsettar myndir og myndbönd, haltu skrá yfir hvenær hver galli kom upp og geymdu samninginn, teikningar, afhendingarskýrslu og öll bréfaskriftir. Sendu síðan skriflega tilkynningu um vanskil (ingebrekestelling) með ábyrgðarpósti eða tölvupósti með staðfestingu á móttöku, þar sem hver galli er talinn upp og hæfilegur frestur til viðgerðar settur, oft tvær til fjórar vikur. Tilkynningin telst einnig sem mótmæli samkvæmt lögum: þú verður að kvarta innan hæfilegs tíma eftir að gallinn uppgötvaðist.

Hvaða úrræði eru í boði?

Verktakinn hefur fyrst rétt til að gera við gallann. Ef hann gerir það ekki innan tilskilins tíma getur þú krafist skaðabóta fyrir viðgerð af hálfu annars aðila, viðbótarkostnaðar eins og tímabundins húsnæðis og í alvarlegum tilfellum að hluta eða öllu leyti rift samningnum (6:265 gr. BW). Einstaklingur getur einnig frestað greiðslu innborgunar á 5% þar til gallarnir eru lagfærðir.

Dómstóll, gerðardómur eða sáttamiðlun?

Margir byggingarsamningar vísa deilum til Raad van Arbitrage voor de Bouw, byggingargerðardóms. Án slíks ákvæðis fara kröfur allt að 25,000 evrum til undirdómstóls (kantonrechter) og stærri kröfur til héraðsdómstóls, svo sem héraðsdómstóls Oost-Brabant í ... EindhovenMiðlun er möguleg á hvaða stigi sem er ef báðir aðilar eru sammála.

Hvaða frestir gilda?

Krafa um galla í afhendingu verks fyrnist tveimur árum eftir að þú mótmælir verktakanum (7. gr. 761 BW). Ef þú gafst verktakanum frest til að gera við hann, þá hefst sá tveggja ára frestur ekki fyrr en viðgerðarfresturinn rennur út.

Fyrir byggingar er einnig ytri tímamörk tuttugu ár eftir afhendingu. Staðlaðir skilmálar eins og UAV 2012 innihalda sína eigin, styttri fresti fyrir falda galla, svo athugaðu skilyrðin í samningnum þínum áður en þú treystir á lögbundin frest.

Hvernig kemur þú í veg fyrir byggingargalla?

Flest deilur byrja með óljósum samningi eða ófullkominni afhendingu. Gakktu úr skugga um að verktakinn sé skráður hjá Viðskiptaráðinu (KvK) og settu fram gæðastaðla, efni, skipulagningu og ábyrgðir í samningnum.

Samkvæmt Wkb kannar gæðatryggingaraðili (kwaliteitsborger) meðan á framkvæmdum stendur hvort framkvæmdir í afleiðingaflokki 1 uppfylli byggingarreglugerðir. Óháð eftirlit á lykilstigum, vönduð afhending og CAR-trygging (Construction All Risks) meðan á framkvæmdum stendur dregur enn frekar úr áhættunni.

Hvað getum við gert fyrir þig varðandi byggingargalla?

Lögfræðingar okkar í byggingarmálum aðstoða viðskiptavini, byggingaraðila og verktaka í deilum um galla.

• Við förum yfir byggingarsamninginn þinn, staðlaða skilmála og afhendingarskýrsluna.
• Við metum hvort 7:758(4) grein BW eigi við og hver ber gallann.
• Við semjum tilkynningu um vanskil og mótmæli, með skýrum viðgerðarfresti.
• Við ráðum óháðan sérfræðing til að kanna orsök gallans.
• Við rekum mál fyrir héraðsdómi, héraðsdómi eða Raad van Arbitrage voor de Bouw.

Yfirlit

• Verktaki ber ábyrgð á göllum í afhendingu verks og, fyrir samninga frá 1. janúar 2024, einnig á göllum sem ekki koma í ljós við afhendingu (7. gr. 758(4) BW).
• Verktaki sem ekki varaði skriflega við villum í hönnun viðskiptavinarins getur samt sem áður borið ábyrgð (7. gr. 754 BW).
• Kvörtun skal skriflega bera fram innan hæfilegs tíma; krafa fyrnist tveimur árum eftir að kæran var gerð (7:761 gr. BW).
• Staðlaðir skilmálar eins og UAV 2012 geta sett önnur tímabil; athugaðu samninginn þinn.

Algengar spurningar