Gallar í atvinnuhúsnæði valda oft deilum milli leigjanda og leigusala. Þó telst ekki sérhver galli á leigðu húsnæði vera galli í lagalegum skilningi. Lögin skilgreina galla í 7. gr. 204 í lögum um borgararéttindi sem ástand eða einkenni eignarinnar, eða aðrar aðstæður sem ekki er hægt að rekja til leigjanda, og sem leiðir til þess að eignin getur ekki veitt leigjanda þá ánægju sem hann mátti vænta við gerð samningsins.
Þessi skilgreining er víðtækari en hún virðist við fyrstu sýn. Hún nær ekki aðeins til efnislegs tjóns eins og leks þaks eða bilaðs miðstöðvarhitakerfis. Aðstæður utan húsnæðisins sjálfs, svo sem alvarleg hávaðaóþægindi af völdum framkvæmda sem leigusali ber ábyrgð á, geta einnig talist galli. Það sem skiptir máli er hvort ánægja sem leigjandi gat með sanngirni vænst sé skert. Minniháttar slit sem samræmist eðlilegri notkun telst ekki galli.
Hver ber ábyrgð: leigusali eða leigjandi?
Meginreglan
Meginreglan í 7. gr. 206 í lögum um borgararétt er skýr: leigusali er skyldugur til að bæta úr göllum að beiðni leigjanda. Sú skylda á við nema úrbætur séu ómögulegar eða kostnaðurinn við þær sé ekki sanngjarnlega krafist af leigusala. Leigusali getur því ekki einfaldlega komist undan skyldu sinni til að gera viðgerðir með því að bera fram kostnaðinn.
Fyrir minniháttar viðgerðir gildir undantekning. Viðgerðir sem leigusali þarf ekki að framkvæma samkvæmt lögum eða venju. Hugsið ykkur til dæmis að skipta um brotið hurðarhún, gera við skemmdan gólflista eða lagfæra minniháttar galla sem leigjendur mega eðlilega gera sjálfir. Mörkin milli „minniháttar viðgerðar fyrir leigjanda“ og „meiriháttar viðhalds fyrir leigusala“ eru ekki alltaf skörp og leiða reglulega til umræðu í reynd.
Samningsbundin frávik samkvæmt ROZ skilmálum
Í reynd eru leigusamningar um atvinnuhúsnæði nánast alltaf gerðir á grundvelli staðlaðra fyrirmynda Fasteignaráðs (ROZ). Almennar ákvæði ROZ um atvinnuhúsnæði innihalda víðtæk frávik frá lögbundinni meginreglu: margar viðhaldsskyldur eru samningsbundið færðar frá leigusala til leigjanda.
Þannig eru mál eins og viðhald innanhúss, viðhald á búnaði, skipti á slithlutum og stundum jafnvel stærri viðgerðir á kostnað leigjanda í ROZ-líkönunum. Þetta er í meginatriðum heimilt, þar sem 7:230a-reglurnar og, með samþykki dómstóla, einnig 7:290-reglurnar leyfa frávik frá lögunum. Mörkunum er ákvörðuð af sanngirni og sanngirni og reglum um óeðlilega íþyngjandi ákvæði.
Því er nauðsynlegt að lesa almennu ákvæðin vandlega áður en leigusamningur er undirritaður og skilja hvaða viðhaldsskyldur hvíla á þér sem leigjanda.
Réttindi leigjanda vegna galla í atvinnuhúsnæði
Krefjandi úrræði
Fyrsta skrefið í tilviki galla er að senda tilkynningu um vanskil: skriflega kröfu til leigusala um að bæta úr gallanum innan hæfilegs tíma. Án tilkynningar um vanskil er leigusali ekki í vanskilum og þú sem leigjandi átt ekki rétt á lögbundnum úrræðum. Í tilkynningunni um vanskil verður að lýsa nákvæmlega hver gallinn er, innan hvaða tíma úrbætur verða að eiga sér stað og hvaða afleiðingar þú telur að vanræksla á úrbótum hafi í för með sér.
Lækkun leigu
Ef leigusali, þrátt fyrir tilkynningu um vanefndir, bætir ekki úr gallanum, á leigjandi rétt á hlutfallslegri leigulækkun samkvæmt 7. gr. 207 í leigusamningnum fyrir þann tíma sem gallinn varir. Lækkunin er reiknuð út frá hlutfallinu milli raunverulegrar ánægju leigjanda og þeirrar ánægju sem hann hefði haft án gallans. Leigjandi getur framfylgt þessari lækkun fyrir héraðsdómi.
Leigulækkun tekur gildi frá þeim tíma sem galli er tilkynntur leigusala, ekki aðeins frá þeim tíma sem dómsúrskurður er kveðinn upp. Því er ráðlegt að tilkynna galla alltaf skriflega og eins fljótt og auðið er, þannig að upphafsdagur lækkunarinnar sé vel skjalfestur.
bætur
Ef gallinn er rakinn til leigusala, til dæmis vegna þess að leigutaki hefur ekki sinnt nauðsynlegu viðhaldi á meðan hann vissi eða hefði átt að vita að gallinn væri yfirvofandi, getur leigjandi krafist viðbótarbóta samkvæmt 7. gr. 208 í lögum um borgaralega starfsemi. Þetta tjón getur falist í afleiddu tjóni, svo sem tapi á veltu vegna gallans eða kostnaði sem leigutaki hefur þurft að bera til að halda áfram starfsemi sinni.
Sjálfviðgerð og uppsetning
Ef leigusali, eftir að hafa fengið viðeigandi tilkynningu um vanskil og að fresturinn er liðinn, bætir ekki úr gallanum, hefur leigjandinn að meginreglu rétt á að láta framkvæma viðgerðina sjálfur og draga sanngjarnan kostnað frá leigu (7. gr. 206(3) laga um borgaralegan kostnað). Þessi réttur er þó takmarkaður.
Í fyrsta lagi verður um raunverulegan galla að ræða sem leigusali er skyldugur til að bæta úr. Sá sem lagfærir viðhaldsskyldu sem samningsbundið hvílir á honum sem leigjanda og veltir kostnaðinum yfir á annan kemst hvergi. Í öðru lagi verður leigjandinn að geta sýnt fram á að hann hafi gefið leigusala tækifæri til að bæta úr gallanum fyrirfram og að leigusali hafi ekki gert það. Í þriðja lagi má kostnaðurinn sem stofnað er til ekki vera óhóflegur.
Skuldajöfnun á leigu án þess að þessum skilyrðum sé fullnægt getur leitt til málsóknar vegna leiguskulda. Því er ráðlegt að leita sér lögfræðiráðgjafar áður en farið er í skuldajöfnun.
Framfærsluskylda, ROZ-skilmálar og undanþáguákvæði
Í almennum ákvæðum ROZ er viðhaldi skipt í ytra viðhald (fyrir leigusala) og innra viðhald (fyrir leigjanda), en nákvæm mörk eru mismunandi eftir samningsgerðum. Þar að auki innihalda almennu ákvæðin reglulega undanþáguákvæði: ákvæði þar sem leigusali undanskilur eða takmarkar ábyrgð á tilteknum tjónum.
Sýsla er ekki alltaf gild. Ef tjónið stafar af ásetningi eða meðvitaðri gáleysi leigusala, eða ef sýslan er óásættanleg miðað við aðstæður samkvæmt stöðlum um sanngirni og hæfi, getur dómstóll ógilt ákvæðið. Hið sama á við ef sýsla telst óeðlilega íþyngjandi ákvæði í skilningi 6:233. gr. borgararéttarlaga. Þetta gerist fljótt hjá neytendum; hjá atvinnuleigjendum eru kröfurnar hærri, en þar eru einnig takmarkanir.
Láttu yfirfara leigusamninginn áður en þú undirritar ákvæði um skiptingu viðhalds og undanþágur, sérstaklega ef um stórar byggingar eða háa leigu er að ræða. Kostnaður við lögfræðiráðgjöf er yfirleitt takmarkaður miðað við fjárhagslega áhættu sem þú tekur ef þú undirritar samning án þess að þekkja almennu ákvæðin.
Endurskoðun leigu með tímanum
Fyrir atvinnuhúsnæði í 7:290 gr. bjóða lögin einnig upp á möguleika á endurskoðun leigu. Eftir að samkomulagstími er liðinn, eða eftir fimm ár ef um langtímasamning er að ræða, getur hvor aðili sem er óskað eftir því við héraðsdómstól að leiðrétta leiguna að meðaltali leiguverðs sambærilegs atvinnuhúsnæðis á svæðinu síðustu fimm ár (7. gr. 303 í lögum um viðskiptahætti). Þetta krefst lögboðinnar sérfræðiálits: dómstóllinn skipar einn eða fleiri sérfræðinga sem ákvarða markaðshæfa leigu.
Þessi málsmeðferð er opin bæði leigusala sem telur leiguna of lága og leigjanda sem telur sig vera að borga of mikið. Niðurstaðan er bindandi nema aðilar ákveði annað með gagnkvæmu samkomulagi. Fyrir atvinnuhúsnæði í 7:230a er þessi lögbundni réttur til endurskoðunar leigu ekki til staðar. Leiguleiðrétting þar er aðeins möguleg með samningsbundnum hætti, oftast með verðtryggingarákvæði.
Endurskoðun leigusala fullkomnar hringinn í lagalegum samskiptum við atvinnuhúsnæði: ekki aðeins aðgangur að húsnæðinu og uppsögn, heldur einnig verðið sem þú greiðir, er meðákveðið af gildandi reglu.
Meira úr þessari seríu um leigulöggjöf fyrir atvinnuhúsnæði
Þessi grein er hluti af þriggja hluta greinaröð okkar um leigulöggjöf fyrirtækja. Lestu einnig hina hlutana:
- 1. hluti: 7:290 eða 7:230a DCC? Hvaða leigusamningur á við um atvinnuhúsnæði þitt
- 2. hluti: Uppsögn atvinnuleigusamnings: uppsagnarfrestur, ástæður og gildrur
Lesið einnig: 7:290 eða 7:230a DCC? Hvaða leigusamningur á við um atvinnuhúsnæði þitt og Uppsögn atvinnuleigusamnings: uppsagnarfrestur, ástæður og gildrur.
Niðurstaða
Gallar í atvinnuhúsnæði eru algengt og stundum kostnaðarsamt vandamál. Hvort sem um er að ræða leka í þaki, gallaða hitakerfi eða vanskil á viðhaldi sem hindrar rekstur fyrirtækisins: sem leigjandi hefur þú raunveruleg réttindi, en þú verður að nýta þau réttindi virkan og fylgja réttri málsmeðferð. Tilkynntu alltaf galla skriflega, sendu tilkynningu um vanskil og skráðu allt.
Sem leigusali er ráðlegt að hafa skýra viðhaldsáætlun og forðast að láta galla haldast við. Ábyrgð á afleiddu tjóni getur fljótt hækkað upp í umtalsverðar upphæðir.
Law & More Veitir bæði leigjendum og leigusölum atvinnuhúsnæðis ráðgjöf um galla, skiptingu viðhalds, endurskoðun leigu og tengd mál. Hafðu samband við okkur fyrir óbindandi samtal.
Algengar spurningar
Á ég rétt á lækkun á leigu vegna galla í atvinnuhúsnæði mínu?
Já. Ef um galla er að ræða í skilningi 7:204. gr. laga um borgaraleg gjöld (DCC) og leigusali bætir ekki úr honum tímanlega eftir að hafa fengið tilkynningu um vanskil, getur þú krafist hlutfallslegrar lækkunar á leigu samkvæmt 7:207. gr. DCC. Sú lækkun tekur gildi frá þeim tíma sem skrifleg tilkynning um gallann er gerð.
Hvaða minniháttar viðgerðir eru á reikningnum mínum sem leigjanda?
Minniháttar viðgerðir eru viðgerðir sem, samkvæmt lögum eða venju, eru sanngjarnlega á kostnað leigjanda, svo sem að skipta um bilaða rofa, þétta lítil eyður í samskeytum eða gera við hluti sem slitna við daglega notkun. Mörkin við stórviðhald, sem eru á ábyrgð leigusala, geta verið óljós í reynd og eru stundum nánar lýst samningslega í ákvæðum um ROZ.
Má ég láta gera við galla sjálfur og draga kostnaðinn frá leigunni?
Það er mögulegt, en aðeins ef lagaskilyrði eru uppfyllt: tilkynning um vanskil hefur verið send, leigusali hefur leyft frestinum að renna út, um er að ræða galla sem leigusali er skyldugur til að bæta úr og kostnaðurinn er sanngjarn. Skuldajöfnun án þess að þessi skilyrði séu uppfyllt getur leitt til málsóknar vegna leiguskulda.
Get ég sem leigjandi fengið leiguna endurskoðaða?
Fyrir atvinnuhúsnæði í 7:290 er hægt, eftir að samkomulagður leigutími rennur út eða eftir fimm ár, að óska eftir því við héraðsdóm að leiguverðið verði leiðrétt að markaðsleigu fyrir sambærilegt rými á staðnum (7:303. gr. laga um viðskiptahætti). Fyrir atvinnuhúsnæði í 7:230a er þessi lögbundni réttur ekki til staðar.
