Gallar í nýbyggðum húsum í Hollandi: ábyrgð, frestir og úrbætur

Í nýbyggðu hollensku húsi er það byggingarverktakinn, ekki seljandi lóðarinnar, sem ber ábyrgð á byggingargöllum og frá og með 1. janúar 2024 nær sú ábyrgð einnig til galla sem þú tókst ekki eftir við afhendingu nema verktakinn sanni að þeir séu ekki raktir til hans. Það sem ræður stöðu þinni í reynd er afhendingarskýrslan, hversu fljótt þú kvartar skriflega og hvort heimilið er tryggt af ábyrgðarkerfi eins og Woningborg eða SWK. Grein 7:761 í hollensku borgaralögunum setur ytri mörk: krafa fyrnist tveimur árum eftir að þú mótmælir og, fyrir byggingar, í öllum tilvikum tuttugu árum eftir afhendingu.

Þessi grein útskýrir hvernig ábyrgð vegna galla í nýbyggðum húsum er háttað samkvæmt hollenskum byggingarlögum , hvaða frestir gilda, hvað hefur verið breytt í Wet kwaliteitsborging voor het bouwen og hvað þú ættir að gera þegar galli kemur upp.

Hvernig kaup á nýbyggingu er sett saman

Nýbyggt hús er næstum alltaf keypt samkvæmt koop- en aannemingsovereenkomst: einu skjali sem inniheldur tvo mismunandi samninga. Kaup á lóðinni eru sala á fasteign, sem síðar er flutt með lögbókunarskjali, og bygging hússins er verksamningur sem gildir um 7:750. grein hollensku borgararéttarins og síðar. Þessi skipting skiptir máli því helmingarnir tveir hafa mismunandi reglur og mismunandi mótaðila. Spurningar um lóð, eignarhald og landamerki heyra undir seljanda og fasteignalög ; spurningar um húsið sjálft heyra undir byggingarverktaka.

Þar sem helmingur sölunnar varðar íbúð sem neytandi keypti verður hún að vera skrifleg og grein 7:2 í hollensku borgaralögunum veitir kaupanda lögbundinn umhugsunarfrest upp á þrjá daga eftir að hann móttekur afrit af undirrituðum samningi. Flestir fyrirmyndarsamningar sem notaðir eru fyrir nýbyggingar framlengja þann tíma. Notið það: þegar umhugsunarfresturinn er liðinn eru tæknilýsingin, teikningarnar og greiðsluáætlunin föst og þau eru mælikvarðinn sem allar síðari kvartanir eru metnar út frá. Endurskoðun áður en þú undirritar er mun meira virði en deila eftir á.

Ein viðvörun varðandi pappírsvinnuna. Ákvæði sem tilheyra sölu á núverandi húsi, eins og aldursákvæði sem takmarkar ábyrgð vegna aldurstengds slits eða sjálfsbestemmingsákvæði sem seljandi notar sem aldrei bjó í eigninni, eiga ekki heima í nýbyggingarsamningi og ætti ekki að afrita í einn. Ef þú rekst á þau í bráðabirgðakaupsamningi fyrir hús sem hefur ekki enn verið byggt skaltu spyrja hvers vegna þau eru þarna.

Hvað telst galli í nýbyggðu húsi

Galli er hver sá hluti þar sem afhent verk stenst ekki það sem samningurinn, samanborið við gildandi byggingarreglur, gerði þér kleift að búast við. Það er enginn sérstakur lögbundinn skrá yfir galla fyrir nýbyggingar; mælikvarðinn er samningurinn sjálfur, einkum tæknilýsingin og teikningarnar, ásamt opinberum byggingarkröfum. Þessar kröfur eru nú settar fram í Besluit bouwwerken leefomgeving, sem kom í stað Bouwbesluit 2012 þann 1. janúar 2024 þegar Omgevingswet tók gildi. Hús sem uppfyllir teikningar en ekki byggingarreglur er samt sem áður gallað.

Klassískur munur er á sýnilegum og földum göllum, og hann snýst frekar um afhendingartíma en alvarleika vandans. Sprungnar flísar, illa uppsett hurð, rispa í gluggakarmi: þetta eru hlutir sem sæmilega athugull kaupandi getur séð þegar hann gengur um húsið. Gölluð raflögn á bak við gipsplötur, lekandi pípa í gólfefni, ófullnægjandi styrking í grunni: þetta eru faldir gallar sem koma aðeins í ljós síðar, stundum árum síðar. Hvar línan liggur í tilteknu tilviki er staðreyndarspurning og hún ræðst að miklu leyti af því sem fram kemur í afhendingarskýrslunni.

Ekki eru allir gallar gallar sem veita þér úrbætur. Verkið verður að vera hæft til eðlilegrar notkunar sem íbúðarhúsnæðis og verður að vera í samræmi við það sem samið var um, en minniháttar frávik sem hafa ekki áhrif á notkun, verðmæti eða öryggi réttlæta sjaldan meira en viðgerðir. Í hinum enda skalans eru alvarlegir gallar : sig og hreyfingar á grunni, burðarþættir sem virka ekki, þakvirki í hættu, vatnsinnstreymi í gegnum bilaðar smáatriði eða himnur og óöruggar uppsetningar. Þetta eru tilvikin þar sem langir stöðvunartímar og ábyrgðarkerfi skipta máli.

Fyrir lóðina sjálfa er prófið samræmi: grein 7:17 í hollensku borgaralögunum krefst þess að fasteignin sem afhent er hafi þá eiginleika sem kaupandinn mátti búast við. Það er leiðin í vandamálum eins og menguðum jarðvegi eða takmörkunum á eignarhaldi, ekki í þaki sem lekur. Athugið að tveggja mánaða kvörtunarreglan í grein 7:23 í hollensku borgaralögunum á við um kaup neytenda á lausafé en ekki kaup á húsnæði; fyrir húsnæði er staðallinn sá að þú verður að kvarta innan hæfilegs tíma.

Það sem Wet kwaliteitsborging voor het bouwen breytti

Lögin um hæfniviðskipti (Wet kwaliteitsborging voor het bouwen, Wkb) tóku gildi 1. janúar 2024 og eru mikilvægasta breytingin fyrir kaupendur nýbyggðra íbúða í mörg ár. Lögin eru bæði opinberlega réttarleg og einkaréttarleg og hafa mismunandi gildissvið.

Löggjöfin kynnti að hluta til óháða gæðaeftirlit. Fyrir byggingar í 1. flokki, sem nær yfir venjuleg einbýlishús og minni atvinnuhúsnæði, hefur tæknilegt byggingarmat sveitarfélagsins verið skipt út fyrir óháðan gæðamatsmann sem kannar byggingartíma og gefur út yfirlýsingu að framkvæmdum loknum. Framlengingu þess kerfis til endurbóta hefur verið frestað og engin dagsetning hefur verið ákveðin; mat á kerfinu er áætlað árið 2027. Þangað til halda endurbætur áfram samkvæmt fyrri kerfi sveitarfélagsins.

Einkaréttarhlutinn er sá hluti sem breytir réttindum þínum og hann á almennt við um byggingarsamninga frekar en aðeins um afleiðingaflokk 1. Fjórar breytingar skipta máli fyrir kaupanda.

• Ábyrgð á göllum sem ekki koma í ljós við afhendingu. Samkvæmt 7:758. gr., 4. mgr. hollensku borgaralaga er verktakinn áfram ábyrgur eftir afhendingu fyrir göllum sem ekki komu í ljós á þeim tíma, nema ekki sé hægt að rekja þá galla til hans. Því hvílir ábyrgðin á verktakanum og fyrir neytanda er þessi regla ófrávíkjanleg: ekki er hægt að víkja henni frá samningi.
• Afhendingarskrá. Samkvæmt grein 7:757a er verktaka skylt að afhenda viðskiptavini, að verki loknu, gögn sem sýna að verkið uppfyllir samþykktar kröfur, þar á meðal teikningar, útreikninga og upplýsingar um efni og uppsetningar.
• Skrifleg viðvörunarskylda. Samkvæmt grein 7:757b skal verktaki vara við ónákvæmni í verkinu skriflega, ótvírætt og með góðum fyrirvara og benda á afleiðingar þess.
• Upplýsingar um öryggi. Samkvæmt 7. gr. 765a er verktaki skylt að upplýsa neytanda skriflega um hvort og hvernig verkið sé tryggt eða á annan hátt tryggt gegn göllum og gjaldþroti.

Wkb skerpti einnig regluna um varðveislufé. Samkvæmt grein 7:768 í hollensku borgaralögunum getur neytandi sem byggir hús haldið eftir síðustu fimm prósentum samningsverðsins í vörslu hjá lögbókanda; verktakinn verður nú að tilkynna kaupanda skriflega að þessi upphæð verði aðeins afhent ef kaupandinn mótmælir ekki og lögbókandinn verður að spyrja kaupandann hvað eigi að gera við hana. Að afhenda þessi fimm prósent á afhendingardegi fjarlægir sterkasta raunhæfa stjórntækið þitt, svo taktu spurninguna alvarlega.

Afhending: sú stund sem ákveður stöðu þína

Afhending, á hollensku, er sú stund þegar verktaki lýsir yfir að verkið sé tilbúið og viðskiptavinurinn samþykkir það. Grein 7:758 í hollensku borgaralögunum hefur tvær afleiðingar af móttöku: áhættan af verkinu flyst yfir á viðskiptavininn og verktakinn er leystur frá ábyrgð vegna galla sem viðskiptavinurinn hefði átt að uppgötva á þeim tímapunkti. Frá og með 1. janúar 2024 nær sú undanþága ekki lengur til galla sem ekki komust í ljós, en málið er að allt sem þú sérð er þín ábyrgð að skrá.

Taktu skoðunina alvarlega og gerðu hana ekki einn. Óháður byggingarskoðunarmaður sem fer með þér í heimsókn í húsið mun sjá hluti sem nýir kaupendur munu ekki sjá, og kostnaðurinn við þá skoðun er ákvarðaður af markaðnum frekar en lögum, svo það er þess virði að bera saman tilboð. Prófaðu uppsetningarnar, renndu kranunum, opnaðu alla glugga og hurðir, athugaðu frágang og hæðir miðað við tæknilýsinguna og ljósmyndaðu allt. Ef húsið er ekki enn fullbúið er skoðun áður en veggjum er lokað mun upplýsandi en skoðun eftir á.

Sérhvert atriði sem þú finnur fer í afhendingarskýrsluna, proces-verbaal van levering, sem báðir aðilar undirrita. Þetta skjal er sönnunargagn allra síðari deilumála: það tilgreinir hvað var sýnilegt, hvað var samþykkt að væri útistandandi verk og hvenær það yrði lagað. Ekki undirrita hreina skýrslu vegna þess að verktakinn lofar að leysa málin óformlega og ekki samþykkja skýrslu sem lýsir göllum óljóst. Þegar gallarnir eru svo alvarlegir að ekki er hægt að nota húsið á sanngjarnan hátt geturðu hafnað afhendingu alveg, en það er ákvörðun sem hefur fjárhagslegar afleiðingar og ætti ekki að taka hana án samráðs.

Samkvæmt fyrirmyndarsamningum sem notaðir eru á hollenska nýbyggingarmarkaðinum er þriggja mánaða viðhaldstímabil eftir afhendingu. Á því tímabili verður verktakinn að bæta úr þeim atriðum sem talin eru upp í afhendingarskýrslunni og öllum frekari göllum sem koma í ljós. Viðhaldstíminn er samningsbundinn þægindatími, ekki fyrningartími: þegar hann lýkur halda lögbundnum réttindum þínum og ábyrgð áfram. Þetta er einnig það stig þar sem áreiðanleikakönnun borgar sig og þar sem samningar milli byggingaraðila og verktaka ákvarða hverjum þú átt í raun að vera að tala við.

Hversu lengi verktakinn ber ábyrgð

Tvær aðskildar klukkur ganga og ruglingur á þeim er algengasta ástæðan fyrir því að góð krafa fellur.

Í fyrsta lagi er kvörtunarskyldan. Samkvæmt 6. gr. 89 í hollensku borgaralögunum er krafist þess að þú mótmælir innan hæfilegs tíma eftir að þú uppgötvaðir gallann eða átt eðlilega að uppgötva hann. Það er enginn fastur tveggja mánaða frestur hér; hvað telst sanngjarnt fer eftir eðli gallans, þeirri rannsókn sem hann krafðist og stöðu verktaka. Það sem er víst er að þögn er banvæn: kaupandi sem býr við leka í tvö ár áður en hann vekur athygli á honum mun eiga í erfiðleikum, hver sem ástæðan er.

Í öðru lagi er fyrning. Grein 7:761 í hollensku borgaralögunum kveður á um að allar kröfur vegna galla í afhendingu verks fyrnist tveimur árum eftir að viðskiptavinurinn mótmælir. Ef verktaka er gefinn frestur til að bæta úr gallanum, hefst sá tveggja ára frestur aðeins þegar fresturinn rennur út eða þegar verktakinn gerir það ljóst að hann muni ekki gera við hann. Ofan á það bætist löng frestur: krafan fyrnist í öllum tilvikum tuttugu árum eftir afhendingu ef um byggingar er að ræða, og tíu árum eftir afhendingu í öllum öðrum tilvikum. Hægt er að rjúfa fyrningarfrest með skriflegri kröfu samkvæmt grein 3:317 í hollensku borgaralögunum, og ef einhver vafi leikur á dagsetningunni er ódýrt að rjúfa hann en ekki að tapa kröfunni.

Athugið hvað þessir tímar eru ekki. Þeir eru ekki loforð um að verktakinn beri ábyrgð á neinu í tuttugu ár; þeir marka aðeins ytri mörkin þar sem enn er hægt að gera kröfu sem er til staðar. Hvort krafan sé yfirhöfuð til staðar fer eftir því hvort verkið hafi ekki verið uppfyllt og hvort hægt sé að rekja gallann til verktaka.

Ábyrgðarkerfi Woningborg og SWK

Flest nýbyggð heimili í Hollandi eru seld með tryggingu frá ábyrgðarstofnun, í reynd Woningborg eða SWK. Þetta er samningsbundin vernd samhliða lagalegum reglum, ekki í stað þeirra, og hún er ekki sjálfvirk: athugið samninginn til að sjá hvort heimilið sé skráð og biðjið um vottorðið.

Kerfi af þessu tagi gerir tvo hluti. Tryggingin verndar þig ef verktakinn verður gjaldþrota áður en húsið er tilbúið, með því að sjá um að ljúka við verkið eða bæta tjónið. Ábyrgðin nær yfir galla í fullbúnu húsi. Samkvæmt reglugerð um nýbyggingu Woningborg hefst gæðaábyrgðin þremur mánuðum eftir afhendingu, þegar viðhaldstímabilinu er lokið, og varir síðan í sex ár fyrir flesta hluta. Fyrir alvarlega galla, þ.e. galla sem hafa áhrif á heilbrigði burðarvirkisins eða gera íbúðina óhæfa til íbúðar, gildir ábyrgðin í tíu ár. Tryggingin flyst til síðari eiganda ef húsið er selt innan þess tíma.

Tvö hagnýt atriði. Í fyrsta lagi hefur ábyrgðin sína eigin tilkynningarferli og sína eigin fresti, sem gilda óháð þeim lagalegu, þannig að kvörtun samkvæmt kerfinu tryggir ekki í sjálfu sér kröfu þína gegn verktakanum og hið gagnstæða á jafnt við. Í öðru lagi undanskilja kerfin töluvert: eðlilegt slit, verk sem þú eða þriðji aðili vann sjálfur og afleidd tjón falla venjulega ekki undir ábyrgðina. Lestu reglugerðina sem á við um skírteinið þitt frekar en almenna samantekt á henni.

Tilkynna galla og framfylgja kröfu þinni

Byrjið skriflega og snemma. Lýsið gallanum, hvenær og hvernig hann kom upp, vísið til tæknilegrar lýsingar eða teikningarinnar sem hann víkur frá og gefið raunhæfan og sanngjarnan frest til viðgerðar. Slíkt bréf er tilkynning um vanskil samkvæmt 6:82. grein hollensku borgaralagabókarinnar og það er það sem setur verktaka í vanskil ef fresturinn líður án aðgerða. Sendið það með ábyrgðarpósti eða tölvupósti með afhendingarstaðfestingu og geymið alla skrána: ljósmyndir með dagsetningum, bréfaskriftir, afhendingarskýrslu og afhendingargögn.

Ef verktakinn deilir um orsök málsins er skýrsla óháðs sérfræðings yfirleitt úrslitaþáttur, því flestar byggingardeilur snúast frekar um orsakasamhengi en lög. Þar sem ólíklegt er að skýrsla sem annar aðilinn fær verði samþykkt, gerir hollensk málsmeðferð kleift að sækja um bráðabirgðayfirlýsingu sérfræðings fyrir dómstólum, og þar sem staðreyndir málsins ráðast af því sem sagt eða gert var á staðnum getur bráðabirgðayfirlýsing vitnis tryggt sönnunargögnin áður en málsmeðferð hefst.

Þegar vanskil hafa átt sér stað getur þú krafist viðgerðar, framkvæmt verkið sjálfur og krafist kostnaðarins sem skaðabóta samkvæmt 6:74 grein hollensku borgaralagabókarinnar, eða í alvarlegum tilfellum rift samningnum samkvæmt 6:265 grein. Þú getur einnig frestað greiðslu afborgana sem enn eru gjaldfallnar, sem í nýbyggingarverkefnum er oft áhrifaríkasta þrýstingurinn sem völ er á.

Hvert deilan lendir fer eftir samningnum. Í nýbyggingarsamningum er almennt tilnefnt Raad van Arbitrage in bouwgeschillen, gerðardómsstofnun byggingarmála, eða Geschillencommissie samkvæmt ábyrgðarkerfinu. Neytandi er ekki einfaldlega bundinn af slíkri ákvæði: grein 6:236 undir n í hollensku borgaralögunum krefst þess að neytanda sé gefinn að minnsta kosti einn mánuður til að velja almenna dómstóla í staðinn. Ef hraði máls skiptir máli, til dæmis ef vatnsleki er virkur, eru bráðabirgðaúrræði fyrir borgaralegum dómstólum áfram í boði samhliða hvaða gerðardómsleið sem er. Til að fá víðtækari sýn á möguleikana, sjá yfirlit okkar yfir lausn deilumála í Hollandi og hvernig hollensk byggingarlög bera sig saman við alþjóðlega staðla.

Mistök sem kosta kaupendur kröfu sína

Endurteknu villurnar eru frekar málsmeðferðarlegar en tæknilegar. Að undirrita hreina afhendingarskýrslu á grundvelli munnlegs loforðs er í fyrsta lagi, því það fær verktakanum rök fyrir því að ekkert hafi verið að. Að fella niður fimm prósenta ábyrgðina á afhendingardegi er í öðru lagi. Að því gefnu að tveggja mánaða regla eigi við, eða öfugt að tuttugu ára skilyrðislaus vernd eigi við, er í þriðja lagi; raunverulegur frestur er tvö ár eftir mótmæli þín.

Tvö frekari mistök varða pappírsvinnuna. Kaupendur hafa venjulega samband við byggingaraðila þegar byggingarskyldan liggur hjá verktakanum, eða öfugt, og tapa mánuðum í því; koop- en aannemingsovereenkomst segir þér hvor sé hvor. Og kaupendur sem leigja eignina út skömmu eftir afhendingu uppgötva að leigjandi flækir aðgengi vegna viðgerða og að réttindi leigjanda takmarka hvað er hægt að gera og hvenær. Ef útleiga er áætlunin skal skipuleggja úrbætur á göllum áður en leigusamningur hefst.

Að lokum, ekki líta á samninginn sem staðlaða lausn. Ábyrgðarmörk, undantekningar vegna afleidds tjóns og ákvæði sem færa áhættu vegna jarðvegsástands eru algeng, og þótt ekki sé hægt að svipta neytanda skylduvernd í 4. mgr. 7:758 grein, þá er margt annað samningsatriði. Reglur um neytendavernd í samningum og almenna samningsendurskoðun af því tagi sem lýst er í handbók okkar um hollenskan samningarétt gilda hér rétt eins og þær gera um viðskiptasamninga , og markviss samningsendurskoðun fyrir undirritun er mun ódýrari en málaferli.

Hvað á að gera þegar galli kemur í ljós

Gerðu ráðstafanir daginn sem þú tekur eftir þeim. Taktu ljósmynd af gallanum, skráðu dagsetninguna og sendu verktakanum skriflega kvörtun þar sem þú lýsir hvað er að og hvað þú vilt að gert sé, með hæfilegum fresti. Ekki greiða út greiðslur meðan á afhendingu stendur og ekki láta óformlegt loforð koma í stað skriflegrar staðfestingar. Ef verktakinn mótmælir orsökinni skaltu ráða sérfræðing áður en málið þornar.

Staðan er engin önnur ef þið keyptuð eignina saman eða sem nýkomnir til Hollands. Leiðbeiningar okkar um kaup á húsi saman og um kaup á heimili í Hollandi sem útlendingur setja fram þau atriði sem oftast koma kaupendum á óvart, og fasteignalögfræðingur getur sagt ykkur á einum fundi hvort galli sé þess virði að sækja til og gegn hverjum. Ef málsmeðferð verður óhjákvæmileg mun fasteignalögfræðingur stýra kröfunni frá tilkynningu um vanskil til gerðardóms eða dómstóls.

Algengar spurningar

Kaupendur nýbyggðra íbúða í Hollandi njóta sérstakrar lagalegrar verndar og samningsbundinnar ábyrgðar þegar gallar koma upp. Spurningarnar hér að neðan fjalla um þau atriði sem oftast koma upp í reynd.