Erfpacht: Langtímaleiga á landi í Hollandi útskýrð fyrir kaupendur

Ef þú ert að kaupa húsnæði í Hollandi, og sérstaklega í Amsterdam, upplýsingarnar gætu sagt að eignin sé á erfðapakkaÞú ert þá ekki að kaupa landið, heldur takmarkaðan raunverulegan rétt yfir landi annars, með skilyrðum sem landeigandinn setti saman, stundum fyrir öld síðan. Þessi skilyrði ráða því hvað þú borgar, hversu lengi og hvort banki lánar yfirhöfuð.

Hvað er erfpacht í hollenskum fasteignarétti?

Erfpacht er takmarkaður fasteignaréttur ( beperkt recht ) sem veitir eiganda sínum, erfpachter , rétt til að eiga og nota fasteign sem tilheyrir öðrum (5:85 gr. BW). Landeigandi er áfram eigandi landsins. Réttur erfpachter er fasteignaréttur, ekki samningsbundinn: hann er skráður hjá Fasteignaskrá (Kadaster), hann er hægt að selja, veðsetja og erfa og hann gildir eftir sölu landsins.

Í skjalinu getur verið skyldað erfpachtanda til að greiða reglulega upphæð, leigusamning eða lóðarleigu (5:85. gr. BW). Ekki er krafist að erfpachtandi greiði leigusamning, en nánast allar íbúðarerfpachtssamningar hafa slíka. Annars hefur erfpachtandi að mestu leyti þau notkunarsvið sem eigandinn hefði haft (5:89. gr. BW), þar á meðal ávöxtun eignarinnar og réttur til að leigja hana, og viðgerðir falla á hann. Hann má ekki breyta áfangastað eignarinnar eða framkvæma framkvæmdir sem eigandi hefur samþykki fyrir.

Full eignarhald ( volle eigendom ) er ævarandi, kostar ekkert að halda og lýtur aðeins almennum lögum. Eignarhald er stundað á landi annars eiganda, stjórnast af skilmálum þess eiganda og getur verið endurskoðað eða fellt niður. Íbúð á landi með gildandi reglu er venjulega minna virði en sama íbúð í fullri eignarhaldi og bilið sést ekki alltaf í ásettu verði.

Erfpacht, opstal og leigusamningur um húsnæði

• Erfpacht veitir rétt til að eiga og nýta land annars (5:85 gr. BW). Byggingar á lóðinni eru almennt hluti af erfpacht-réttinum.
• Opstal, rétturinn til yfirbygginga (5:101. gr. BW), veitir rétt til að eiga eða eignast byggingar, mannvirki eða gróðursetningar í, á eða ofan landi annars, og brýtur þannig regluna um að byggingar tilheyri eiganda jarðarinnar. Það getur haft í för með sér greiðslu sem kallast hefnd, og er oft veitt sem háð réttindum samhliða erfpacht eða leigusamningi — fyrir kapal, sólarsellur — þótt þau geti staðið sjálfstætt. Lagareglur um erfpacht gilda samsvarandi um rétt til yfirbyggingar (5:104. gr. BW).
• Leiga, leigusamningur um húsnæði eða íbúðarhúsnæði, er samningur, ekki fasteignaréttur: engin skráningarhæf eign, ekkert veð og leigureglur 7. bókar BW gilda. Leigjandi greiðir leigu fyrir búsetu; erfpachter greiðir eignargjald fyrir fasteignarétt sem hann á og getur selt.

Skuldbindingin og almenn skilyrði

Erfpacht-réttur er stofnaður með lögbókunarskjali og skráður í opinberar skrár. Erfpachtakte setur einstaka skilmála — lóð, skilmála, upphaflegan dómsskilmála, leyfilega notkun — og lýsir síðan næstum alltaf yfir að safn almennra ákvæða eigi við. Þessi almennu skilyrði eru kjarni samningsins: endurskoðunarkerfi, uppkaupsreglur, samþykkiskröfur, bótakerfi, uppsagnarheimildir.

Skilyrði útgáfuársins gilda

Þetta er það atriði sem oftast gleymist og það er afgerandi. Sveitarfélag hefur ekki eitt sett af skilyrðum heldur röð skilyrða, gefin út á mismunandi árum, sem hvert um sig gildir um lóðir sem veittar eru samkvæmt því. Amsterdameru auðkennd eftir ári — þar á meðal AB 1915, 1934, 1937, 1955, 1966, 1994, 2000 og 2016, þar af eru AB 1994, AB 2000 og AB 2016 þær seríur sem oftast er að finna í dag. Munurinn er ekki sjónrænn: eldri sett geta gefið eigandanum mikið svigrúm til endurskoðunar og þröng réttindi til bóta.

Spurningin er aldrei „hver eru erfpacht-skilyrðin í þessari borg?“ heldur „hvaða atriði á við um þessa lóð?“ Svarið er hjá Kadaster: stofnskjalið og öll síðari breytingarskjöl nefna skilyrðin eftir árum. Biddu lögbókanda þinn að fá skjalið og allan texta þessara skilyrða og lesa þau — ekki samantekt, ekki málsgrein umboðsmannsins.

Leiga á jörð (kanón)

Löggildingin er reglubundin greiðsla fyrir notkun lands. Venjulega er lögð prósenta lögð á metið landverð, sem er afgangsfjárhæð, hlutfall af eignarverði eða samkvæmt áætlun. Amsterdam Sá þáttur er buurtstraat-tilvitnunin, sem sýnir landverðmæti sem hlutfall af verðmæti eignarinnar fyrir viðkomandi götu.

Milli endurskoðana vísitölu flestra nútímaaðstæðna gildissviðsins árlega miðað við vísitölu neysluverðs. Vísitölubinding er ekki endurskoðun: hún fylgist með verðbólgu og er fyrirsjáanleg, en endurskoðun endurstillir undirliggjandi landverð og getur margfaldað gildissviðið. Vanskil geta að lokum kostað leigutaka réttinn sjálfan.

Þrjár gerðir af erfpacht

Orðin „voortdurend“ og „eeuwigdurend“ eru bæði þýdd sem „perpetual“ í enskum texta. Þau eru ekki það sama og munurinn er mikils virði. Réttur sem er óendanlegur getur einnig haft rétt sem er keyptur aðeins upp í ákveðinn tíma: réttur sem er varanlegur og réttur til uppkaups eru aðskildar spurningar.

Endurskoðun í lok tímabils: stærsta fjárhagslega áhættan

Fyrir áframhaldandi erfpacht er lok tímabils þegar landeigandi getur endurstillt regluna að núverandi landverði. Þar sem tímabil eru áratugi löng og verðmæti hollenskra þéttbýlislanda hefur hækkað hratt, getur nýja reglun verið margfölduð af þeirri gömlu.

• Það er ekki smám saman. Aukningin kemur í einu skrefi, á dagsetningu sem ákveðin var áratugum fyrr.
• Virknin er í gömlu ástandi. Samkvæmt sumum eldri settum er svigrúm eigandans mikið og áfrýjunarvald takmarkast við matsferli fremur en dómstóla.
• Lánveitendur horfa fram á veginn. Nálæg endurskoðunardagsetning hefur áhrif á bæði lánið þitt og endursölumarkaðinn sem þú munt standa frammi fyrir.

Áður en undirritun fer fram skal ákvarða dagsetningu loka núverandi tímabils, endurskoðunarferli og — þar sem leiðbeinandi tölur eru birtar — hverjar reglurnar yrðu ef þær yrðu endurskoðaðar í dag. Ef endurskoðun er í gangi verður að sjá tilboðið og hugsanlegan frest til að senda inn athugasemdir.

Að kaupa af lóðarleigu (afkoop)

Í stað þess að greiða sakaskrá gæti erfpachter getað keypt hana upp fyrir höfuðstól. Afkoop greiðir sakaskrána fyrirfram um ákveðið tímabil fyrir restina af núverandi tímabili; þegar því tímabili lýkur tekur skuldbindingin gildi aftur með endurskoðuðum kjörum, þannig að eign sem auglýst er sem „sakaskrá keypt upp“ gæti aðeins verið tryggð fram að þeim degi sem er nú nokkuð nálægt. Eeuwigdurende afkoop aflýsir sakaskránni að eilífu, án frekari endurskoðunar.

Að kaupa upp er ekki að kaupa landið: eignarhaldið helst hjá eigandanum, aðeins greiðsluskyldan lýkur og skilyrðin gilda enn um notkun og samþykki. Hvort bjóða þurfi upp á uppkaup, hvernig það er reiknað út og hvort það sé hægt að gera það á miðju tímabili fer eftir skilyrðunum, ekki almennum lögum. Það er gert með lögbókunarskjölum og skráð. Skattameðferðin fylgir sama mun og hún er ekki sú sama fyrir reglubundin kaup og fyrir fjármagnsuppkaup, svo láttu skattaráðgjafa staðfesta afleiðingar þeirrar leiðar sem þú velur áður en þú skuldbindur þig til hennar.

Amsterdamfrá áframhaldandi til eilífrar erfpacht

Amsterdam Þess vegna skiptir þetta efni máli fyrir flesta alþjóðlega kaupendur: stór hluti íbúðastofns borgarinnar stendur á leigulandi sveitarfélagsins, sem sögulega hefur haldið áfram að vera eignarlóð með reglubundinni endurskoðun.

Frá og með árinu 2016 hóf sveitarfélagið að gefa út ævarandi erfpacht fyrir nýjar styrkveitingar samkvæmt nýjum almennum skilyrðum og opnaði kerfi sem gerir núverandi leigutökum kleift að skipta um leigusamning ( overstappen ). Leigutaki sækir um tilboð sem tilgreinir ævarandi gjalddaga eða ævarandi uppkaupsupphæð, reiknuð út frá landverði á viðmiðunartíma; samþykki leiðir til breytingarskjals, skráðs hjá Kadaster.

Það fjárhagslega mikilvæga atriði er viðmiðunardagurinn og afslátturinn. Umsóknir sem bárust fyrir 8. janúar 2020 voru reiknaðar út frá hagstæðari kjörum en síðari umsóknir: sá dagur er viðmiðunardagurinn sem gildir um rétt til hagstæðrar skiptingarálags og afsláttar af landverði, þar sem landverðið sjálft er dregið af fasteignamati í gegnum buurtstraat-tilboðið. Síðan þá hafa komið í staðinn fyrir annað tækifæri fyrir þá sem misstu af þessum degi, hvert á sínum eigin kjörum og með sínum eigin lokadag, og þau eru ákveðin af sveitarfélaginu einu fremur en með lögum. Hvort gluggi sé opinn fyrir tiltekna eign, og á hvaða útreikningi, er því eitthvað sem þarf að ákvarða út frá eigin birtri áætlun sveitarfélagsins áður en þú skuldbindur þig: spyrjið seljanda um öll tilboð sem þegar hafa verið gefin út og athugið núverandi frest beint hjá sveitarfélaginu. Mismunurinn á einum útreikningsgrundvelli og öðrum nær tugum þúsunda evra.

Þrjú hagnýt atriði leiða af þessu:

• Fáðu staðfestingu á því hvað seljandinn hefur á reikningnum. Áframhaldandi erfpacht; áframhaldandi erfpacht með umsóttum skiptum en ekki lokið; ævarandi erfpacht með vísitölubundnu falli; og ævarandi erfpacht keypt upp til frambúðar eru fjórar mismunandi eignir á fjórum verðum.
• Tilboð er ekki skipti. Þar til breytingarskjalið hefur verið undirritað og skráð helst eignin á fyrri stöðlum. Hvort kaupandi geti yfirtekið útistandandi tilboð, og hvenær, fer eftir skilmálum skipulagsins.
• Sveitarfélögin breytast. AmsterdamErfpacht-stefnan er umdeild og hefur verið breytt ítrekað; frestar, afslættir, þættir í landverði og prósentutölur eru mismunandi frá ári til árs. Ekkert hér er staða kaupdagsins.

Einkareknar erfpacht: verktakar, fyrirtæki og stofnanaeigendur

Land er einnig leigt út með langtímaleigu af byggingaraðilum, húsnæðisfélögum, stofnanafjárfestum, góðgerðarstofnunum og einkaeigendum. Lögin eru þau sömu en skilyrðin eru það oft ekki.

Einkaskilyrði eru yfirleitt óhagstæðari á greinilegan hátt: styttri eða fastir samningskjör án framlengingar; endurskoðun með styttri millibili, stundum á fimm eða tíu ára fresti; endurskoðun tengd fasteignamati fremur en landverði, þannig að eigin endurbætur leigutaka mæta hækkuninni; bætur undanþegnar eða hámarkaðar; víðtækar samþykkiskröfur varðandi leigu, breytingar og sölu. Sumar áætlanir sem markaðssettar eru fyrir fyrstu kaupendur, þar sem seljandi heldur eftir landinu til að lækka verðið, eru erfpacht-mannvirki af þessu tagi.

Sveitarfélag er varanleg stofnun með pólitískar skorður og hagsmuni af virkum húsnæðismarkaði; einkalandeigandi á fjárfestingu. Einkalóðaeign er ekki slæm af þeirri ástæðu, en aldrei skal gera ráð fyrir að aðstæður hennar líkist þeim sveitarfélagslegum sem kaupandi kann að hafa lesið um.

Bætur við lok leigusamnings

Þegar erfpachtréttur lýkur á fyrrverandi erfpachtandi að jafnaði rétt á bótum fyrir verðmæti bygginga, manna og gróðursetninga sem hann reisti sjálfur eða eignaðist frá forvera sínum gegn greiðslu (5:99. gr. BW) og getur haldið eigninni þar til þær bætur hafa verið greiddar (5:100. gr. BW).

Tvær skilyrði skipta máli. Hægt er að takmarka eða útiloka réttinn með skjölum innan þeirra marka sem lögin leyfa, og eldri einkaréttarskilmálar gera það oft. Og þetta er bætur fyrir byggingarnar, ekki fyrir bilið á milli leiguverðs og eignarhaldsverðs: leigutaki sem tímabundinn réttur rennur út fær ekki markaðsvirði heimilisins. Þar sem skilyrðin tala um „virði bygginganna“ ræður matsgrundvöllurinn öllu.

Afstaða húsnæðislánveitandans

Hægt er að veðsetja erfpachtrétt og flestir hollenskir ​​lánveitendur lána út á leigulóð. Hvort lánveitandi lánar út á eignina þína fer nánast eingöngu eftir almennum skilyrðum. Lánveitendur meta tegund réttarins og, ef hann er tímabundinn, þann tíma sem eftir er af lánstímanum; hvort lánshæfisskilmálar eru fastir, verðtryggðir eða opnir til endurskoðunar og hvenær næsta endurskoðun á sér stað; hvort uppsögn gæti eyðilagt trygginguna; hvort lánveitanda verði tilkynnt og honum heimilt að bæta úr vanskilum; og hvort bætur í lokin standi eftir.

Tveir hlutir gera þetta framkvæmanlegt. Staðlaðar skilmálar stóru sveitarfélaganna eru almennt viðurkenndir af helstu lánveitendum, þannig að kaup á þeim vekja sjaldan upp fjármögnunarspurningu. Einkareknar erfpacht eru erfiðara tilfellið, því skilyrðin eru þau sem landeigandinn hefur samið. Þar þarf að staðfesta ásættanleika byggingarinnar fyrir þessi tilteknu skilyrði, gagnvart lánveitanda og, ef hann á í hlut, gagnvart ábyrgðaraðila veðlána. Þegar sótt er um þjóðarveðlánaábyrgð (NHG) er staðan birt. Skilmálar og staðlar NHG, sem eru endurútgefnir árlega, samþykkja hefðbundna erfpacht, en þeir setja kröfur um eftirstandandi leigutíma miðað við lánstímann, og þessar kröfur eru strangari fyrir réttindi sem stofnuð voru fyrir 1. janúar 1992, þegar lögbundinn réttur til bóta fyrir byggingar tók gildi. Bygging sem er ekki hefðbundin, og hvers kyns kaupandastuðningur ( koperssteun ), verður að hafa verið samþykkt af NHG sjálfu, og NHG birtir lista yfir þær byggingar sem það hefur samþykkt. Byggingar sem eru ekki á þeim lista verða ekki fjármagnaðar með NHG.

Fjármögnunarskilyrði ( financieringsvoorbehoud ) verndar ekkert ef umsóknin barst aldrei lánveitanda með leiguskilyrðum sem fylgja.

Sala: samþykki og vanskil

Erfpacht-réttur er framseljanlegur, en í skjalinu getur verið krafist samþykkis landeiganda fyrir flutningi eða skiptingu (5:91 gr. BW); ef samþykki er hafnað heimila lögin að það komi í staðinn fyrir heimild dómstóls. Hjá flestum sveitarfélögum er samþykki formsatriði, en aldrei skal gera ráð fyrir því: tímaáætlunin verður að passa við verklok og skilyrði geta krafist þess að engar vanskil séu og engin útistandandi brot séu fyrir hendi.

Vanskil fylgja réttinum: Kaupandi og seljandi bera sameiginlega og hvora fyrir sig ábyrgð á þeim kröfum sem féllu í gjalddaga á síðustu fimm árum fyrir flutninginn (5:92. gr. BW). Löggiltur bókunaraðili ætti að fá skriflega yfirlýsingu frá landeiganda um stöðu kröfunnar, vanskil, gjöld og meint brot.

Uppsögn af hálfu landeiganda

Landeigandi getur sagt upp erfpacht ( opzegging ) ef kröfuréttur hefur ekki verið ógreiddur í tvö ár samfleytt, eða erfpachter brýtur alvarlega gegn lögum (5:87. gr. BW). Formsatriðin eru ströng og vernda lánveitanda: uppsögn fer fram með úrskurði bæjarfulltrúa, að minnsta kosti einum mánuði fyrir þann dag sem hann er gefinn upp ef um vanskil er að ræða, og hann verður að vera birtur innan átta daga öllum sem eru skráðir veðhafar eða aðrir takmarkaðir rétthafar, svo bankinn geti gripið inn í og ​​bætt upp vanskilin (5:87. gr., 5:88. gr. BW). Þegar 25 ár eru liðin frá því að erfpachturinn var stofnaður getur hvor aðili sem er beðið dómstólinn um að breyta honum eða segja honum upp vegna ófyrirséðra aðstæðna (5:97. gr. BW) - sem er þröng leið, ekki úrræði gegn kröfurétt sem hefur einfaldlega orðið dýr.

Það sem kaupandi verður að athuga áður en hann skrifar undir

• Skráð stofnskjal og öll síðari breytingar- eða uppkaupsskjal.
• Hvaða almennu skilyrði gilda, eftir ári, og fullur texti þeirra.
• Hvort rétturinn sé tímabundinn, varanlegur eða óafturkræft, og nákvæmur gildistími eða lokadagur tímabils.
• Núverandi regluverk, verðtryggingargrundvöllur þess og hvort það sé keypt upp — ef svo er, fram að hvenær.
• Næsta endurskoðunardagsetning og aðferð, og öll endurskoðunar- eða skiptiferli sem eru í gangi.
• Hvort samþykki landeiganda sé nauðsynlegt fyrir flutningnum og hversu langan tíma það tekur.
• Skrifleg yfirlýsing frá landeiganda um vanskil, ákærur og meint brot.
• Skrifleg staðfesting frá lánveitanda um að hann muni lána með þessum skilyrðum.
• Fyrir íbúðir: hvernig leigusamningurinn hefur samskipti við eigendafélagið og hver greiðir kostnaðinn.
• fyrir Amsterdam: birt afstaða sveitarfélagsins til skiptingar, á kaupdegi.

Erfpacht er ekki galli. Með skjölunum fyrir framan þig er það skilyrðari leið til að halda eigninni og það getur verið fullkomlega áreiðanlegt. Mistökin eru gerð af kaupendum sem meðhöndla leigusamningsákvæðið eins og staðlaða reglu.