Ítarleg áreiðanleikakönnun á fasteignum nær yfir: rannsóknir í fasteignaskrá (eignarhald, veðlán, fylgiskjöl), skoðun á skipulagsáætlun, ástand burðarvirkis og leyfissögu, vottorð um jarðvegsmengun, VvE skjöl (fyrir íbúðir), leigusamninga og þjónustugjöld og umhverfis- og asbestskýrslur. Fyrir atvinnuhúsnæði skipta leigutekjur, hætta á lausu rými og markaðsvirði einnig máli. Law & More samhæfir allt áreiðanleikakönnunarferlið.

Þegar neytandi kaupir fasteign veitir lögin þriggja daga frest frá því að undirritaður kaupsamningur hefur borist. Á þessum tíma getur kaupandi hætt við kaupin án þess að gefa upp ástæðu og án þess að greiða sekt. Fresturinn verður að vera að minnsta kosti tveir virkir dagar. Eftir að hann rennur út verður samningurinn bindandi, með fyrirvara um öll samþykkt skilyrði.

Leigjendur íbúðarhúsnæðis njóta víðtækrar verndar gegn uppsögn. Leigusali getur aðeins sagt upp leigusamningi á lagalegum forsendum, svo sem vegna brýnnar einkanota, og verður að virða réttan uppsagnarfrest. Ef leigjandi samþykkir ekki uppsögnina heldur leigusamningurinn áfram þar til dómstóll úrskurðar um hann. Staðan er mismunandi fyrir atvinnuhúsnæði, allt eftir gerð.

Húsnæði er skipt í íbúðarréttindi með löggiltri skiptingarskjali, sem er skráð í fasteignaskrá. Skjalið lýsir einkahluta og sameign og inniheldur skiptingarreglur. Við skiptingu myndast húseigendafélag (VvE) samkvæmt lögum, þar sem allir íbúðareigendur eru meðlimir.

Ef afhent eign hefur ekki þá eiginleika sem kaupandi mátti vænta, þá er um vanefnd að ræða. Kaupandi verður að tilkynna seljanda um gallann innan hæfilegs tíma. Kaupandi getur eftir atvikum krafist viðgerðar, verðlækkunar, bóta eða riftunar samningsins. Hvort seljandi ber ábyrgð fer að hluta til eftir samkomulagi um ákvæði og rannsóknarskyldu kaupanda.

Kaupsamningurinn skráir samninga milli kaupanda og seljanda og er bindandi þegar báðir aðilar hafa undirritað (með fyrirvara um kælingarfrest og önnur skilyrði). Eignarhald færist þó aðeins yfir í gegnum löggiltan eignarhaldsskjal, sem löggiltur ...

Þetta er ákvæði í kaupsamningnum sem heimilar kaupanda að rifta kaupunum án endurgjalds ef honum tekst ekki að útvega veðlánið innan samkomulagsfrests. Kaupandi verður að virkja skilyrðið tímanlega og skriflega, yfirleitt með einni eða fleiri höfnunum frá lánveitanda. Ef fresturinn rennur út fellur verndin úr gildi og sekt, sem er yfirleitt 10%, kann að vera gjaldfallin.

Auk kaupverðs greiðir kaupandinn venjulega fasteignaskatt (eða virðisaukaskatt fyrir nýbyggingar), þóknun löggilts löggilts embættis fyrir fasteignaskiptayfirlýsingu og veðbréf og kostnað við skráningu í fasteignaskrá. Þóknun fasteignasala er almennt greidd af þeim aðila sem ræður fasteignasalann. Nákvæm úthlutun er tilgreind í kaupsamningi.

Leigjendur íbúðarhúsnæðis njóta víðtækrar lagalegrar verndar, þar á meðal verndar gegn uppsögn og hækkun leigu. Fyrir atvinnuhúsnæði er greint á milli „verslunarhúsnæðis“ (svo sem verslana og veitingahúsnæðis, með eigin reglum um leigutíma og uppsögn) og „annað atvinnuhúsnæði“ (svo sem skrifstofur, með mun minni vernd). Viðeigandi reglur ráða ríkjum um stöðu hvers aðila fyrir sig.

Nei. Fyrir íbúðarhúsnæði með reglugerðum gilda lögbundin hámarksupphæðir um árlega leiguhækkun, sem stjórnvöld ákveða. Í einkageiranum hafa aðilar meira frelsi, en samningsbundnar verðtryggingarákvæði og, á undanförnum árum, lögbundin hámarksupphæðir gilda oft. Við vissar aðstæður getur leigjandi fengið tillögu um hækkun endurskoðaða af Leigunefnd eða dómstólum.

Þjónusturéttur er veð á einni eign (þjónandi landi) til hagsbóta fyrir aðra eign (ríkjandi landi), til dæmis vegaréttur. Þjónusturéttur verður til með stofnun með lögbókunarskjali og skráningu í fasteignaskrá eða með fyrningu. Efni og umfang hans leiðir aðallega af stofnunarskjalinu.

Ákvarðanir húsfélags geta við vissar aðstæður verið ógildar eða ógildar, til dæmis ef þær stangast á við skiptingarbréf, reglugerðir eða sanngirnisviðmið. Eigandi getur krafist þess að héraðsdómur ógildi ákvörðun innan skamms lögbundins frests. Einnig er hægt að höfða mál vegna frestaðs viðhalds eða stjórnun varasjóðs.

Lóðarleiga veitir rétt til að nota og njóta lands annars aðila gegn leigusamningi (lögreglu). Byggingarréttur, hins vegar, veitir rétt til að eiga byggingar, mannvirki eða gróðursetningar í, á eða fyrir ofan land annars aðila, óháð eignarhaldi á landinu sjálfu. Báðir eru sjálfstæð fasteignaréttindi, stofnuð með löggiltum skjalum, sem hægt er að flytja eða leggja veð á.

Leigusali má ekki vísa leigjanda úr húsi að eigin frumkvæði; það þarf dómsúrskurð. Málsmeðferð hefst venjulega með stefnu þar sem krafist er riftunar á leigusamningnum og útburðar, til dæmis vegna leiguskulda. Ef dómstóllinn tekur undir kröfuna er hægt að framkvæma útburðinn með aðstoð bæjarfulltrúa. Í brýnum tilvikum er stundum hægt að beita bráðabirgðaúrræðum.

Með atvinnuhúsnæði eru miklar áhættur í húfi og lagalegir, skattalegir og burðarfræðilegir þættir flóknir. Ítarleg rannsókn kortleggur áhættu eins og gildandi leigusamninga, réttindi, takmarkanir samkvæmt opinberum lögum, jarðvegsmengun og takmarkanir skipulagsáætlana. Með því að greina þessa áhættu áður en undirritað er getur kaupandinn aðlagað verðið, skilmálana eða ábyrgðirnar, eða ákveðið að hætta við viðskiptin.

VvE verður meðal annars að halda árlega fundi, viðhalda varasjóði fyrir stórt viðhald og tryggja bygginguna. Frá árinu 2018 gildir lögbundið lágmarksframlag í varasjóðinn. Ef þú kaupir íbúð skaltu alltaf spyrja um fjárhagsstöðu og fundargerðir VvE.

Ef seljandi dylur galla sem hann veit að kemur í veg fyrir eðlilega notkun eignarinnar, getur hann verið ábyrgur þrátt fyrir ákvæði um „kaup eins og séð“. Kaupandi getur krafist viðgerðar, bóta eða, í alvarlegum tilvikum, riftunar á kaupunum. Mikilvægt er að tilkynna gallann tímanlega.

Undirleiga er yfirleitt aðeins leyfð með samþykki leigusala og oft er það sérstaklega bannað í leigusamningi. Ólögleg undirleiga getur leitt til uppsagnar leigusamnings og skyldu til að afhenda hagnað. Sveitarfélög setja einnig oft sínar eigin reglur um skammtímaleigu.

Með lóðarleigu er heimilt að nota land annars manns gegn greiðslu reglubundins gjalds (réttarákvæði), en byggingarréttur gerir þig að eiganda byggingar eða mannvirkis á eða í landi annars manns. Báðir eru eignarréttindi sem staðfest eru fyrir lögbókanda og skráð í fasteignaskrá.

Einstaklingur sem kaupir fasteign hefur þriggja daga lögbundinn frest til að sæta sig við kaupin eftir að hafa móttekið undirritaðan kaupsamning og getur þá hætt við kaupin án þess að gefa upp ástæðu. Að auki býður skilyrði, til dæmis um fjármögnun, upp á leið til undanþágu innan samkomulagsfrests.