Hollenskur lögbókandi og lögleg eignarflutningur: handbók fyrir alþjóðlega kaupendur

Ef þú ert að kaupa hús í Hollandi geturðu ekki komist hjá lögbókanda . Hollensk lög leyfa ekki eignarhaldsskipti á eignum í einkaeigu: hollenskur lögbókandi verður að framkvæma eignarhaldsskiptin og skrá þau í opinberar skrár. Fyrir kaupendur frá löndum þar sem hvor aðili kaupsamnings hefur sinn eigin lögmann, er þetta sá hluti ferlisins sem þeir eru ókunnugir og þar sem dýrustu misskilningarnir koma upp.

Hvað hollenskur lögbókandi er

Hollenskur lögbókandi er ekki yfirlögfræðingur með stimpil. Embættið er opinbert: lögbókandi er skipaður með konunglegri tilskipun, sem einnig ákveður staðfestingarstað (3. gr. Wna, Wet op het notarisambt), og hefur vald til að undirrita áreiðanleg skjöl ef lögin krefjast þess eða aðili óskar þess (2. gr. Wna). Slík skjöl hafa sérstaka sönnunarstöðu og oft er hægt að framfylgja þeim án dómsúrskurðar.

Tvær afleiðingar skipta máli:

• Löggiltur borgarfulltrúi hefur skyldu til að starfa. Löggiltur bókunarfulltrúi verður að inna af hendi það verk sem lögin fela honum eða aðili óskar eftir, með takmörkuðum undantekningum (21. gr. Wna).
• Löggiltur borgarfulltrúinn er ekki á bandi neins. Löggiltur embættismaður gegnir sjálfstæðu starfi og þjónar hagsmunum allt aðilar að löggerningnum, óhlutdrægt og með mestu mögulegu aðgát (17. gr. Wna).

Hvernig lögbókandi er ólíkur lögmanni í þínu landi

Í Englandi, Írlandi, Bandaríkjunum og mörgum öðrum löndum hefur hvor aðili í eignarflutningi sinn eigin lögmann sem sérhæfir sig í aðild að samningnum. Hollenskur lögbókandi er andstæðan: einn, hlutlaus opinber starfsmaður sem þjónar viðskiptunum frekar en aðili. Erlendur „lögbókandi“, sem í mörgum löndum aðeins vottar undirskriftir, gegnir mun þrengra embætti og er ekki gagnlegur samanburður.

Löggiltur höfundur kannar eignarhald, undirbýr og útskýrir skjölin, geymir peningana og skráir millifærsluna — en mun ekki semja um verðið, ráðleggja hvort samningurinn sé áreiðanlegur eða koma fram fyrir þína hönd í deilumálum.

Upplýsingaskyldan og takmörk hennar

Hlutleysi samkvæmt 17. gr. Wna fylgir upplýsingaskylda: lögbókandi verður að tryggja að allir aðilar skilji hvað skjalið gerir og hvaða áhættu fylgir áður en hann undirritar — skyldan sem er þekkt í þýsk-hollenskri hefð sem Belehrungspflicht . Þegar aðili er veikari, minna reynslumikill eða talar ekki tungumálið verður sú skylda krefjandi og lögbókandi sem undirritar vitandi að kaupandi hefur ekki skilið efnislegt atriði á á hættu agaviðurlög og ábyrgð.

En að upplýsa báða aðila er ekki málsvörn. Þar sem kaupandi og seljandi eiga í raunverulegum ágreiningi — vegna galla sem finnast áður en kaupin eru lokið, þrýstings til að færa dagsetningu eða merkingar á ástandi — þá er löggiltur þjónn á milligöngumaður. Það er einmitt þegar kaupandi þarfnast einhvers sem hefur eina skyldu sína gagnvart kaupanda.

Hvenær á að ráðleggja eigin lögmanni líka

• Samningurinn er óstaðlaður, eða seljandinn er verktaki eða fjárfestir sem notar sína eigin skilmála.
• Þú ert að kaupa á uppboði, frá dánarbúi eða fyrirtæki, eða frá seljanda í fjárhagserfiðleikum.
• Eignin fylgir lóðarleigusamningur (erfpacht), friðun minnismerkja eða óvenjulegrar réttinda.
• Ágreiningur er um galla, innborgun, viðurlög eða dagsetningar, eða möguleiki á slíkum.
• Kaupin varða búsetustöðu þína, skilnað, sameignarreglur hjúskapar eða erfðarétt milli landa.

Þetta tvennt bætir hvort annað upp: lögbókandinn framkvæmir flutninginn, lögmaðurinn þinn tryggir að samningurinn sé sá sem þú ættir að vera að gera.

Tvö stig: skylda og flutningur

Þetta er mikilvægasti uppbyggingaratriðið í hollenskum fasteignarétti : það aðskilur skylduna til að flytja eignina frá sjálfum flutningnum . Gild flutningur krefst gilds eignarhalds, aðila sem hefur rétt til að ráðstafa eigninni og gilds afhendingarskjals (3:84. gr. BW). Fyrir fasteignir er afhendingin skjal sem framið er fyrir hollenskum lögbókanda, og síðan skráning skjalsins í opinberar skrár (3:89. gr. BW).

Kaupsamningurinn , oft kallaður „bráðabirgðakaupsamningur“, skapar því bindandi skyldu til að kaupa og selja. Hann gerir þig ekki að eiganda. „Bráðabirgðakaup“ er villandi: þegar fresturinn er liðinn bindur hann þig að fullu. Eignarhald færist aðeins yfir þegar eignarhaldsskjalið er skráð.

Frá tilboði til skráningar

Skrifleg skylda og frestur til að hugga um

Þegar kaupandinn er einstaklingur sem ekki starfar í atvinnuskyni eða rekstri, og eignin er ætluð til íbúðar, verður kaupin að vera gerð skriflega (7. gr. 2 BW). Handaband, tölvupóstur eða WhatsApp-samskipti binda ekki neytandakaupanda.

Sama ákvæði veitir neytanda sem kaupir íbúð þriggja daga uppsagnarfrest. Hann hefst daginn eftir að þú móttekur undirritaðan samning, engin ástæða þarf að gefa upp og engin bætur eru greiddar. Hann verður að innihalda að minnsta kosti tvo daga sem eru ekki laugardagur, sunnudagur eða almennur frídagur; ef ekki, þá framlengist hann. Rétturinn tilheyrir eingöngu kaupanda og tíminn rennur út frá móttöku - svo geymdu sönnun þess hvenær samningurinn barst þér.

Innborgun eða bankaábyrgð

Í staðlaðum kaupsamningi er krafist þess að kaupandi leggi fram tryggingu: annað hvort reiðuféinnborgun ( waarborgsom ) sem greidd er inn á reikning lögbókanda hjá þriðja aðila, eða bankaábyrgð (bankgarantie ) frá banka með staðfestu í Hollandi. Í fyrirmyndarkaupsamningi NVM, VBO, VastgoedPRO og Vereniging Eigen Huis er upphæðin föst sem 10% af kaupverði, gjaldfallin nokkrum vikum fyrir verklok. Fyrirmyndin inniheldur einnig viðurlög: kaupandi sem ekki klárar kaupin skuldar venjulega upphæð sem jafngildir innborguninni. Tengdu fjármögnunarskilyrði við veðlánaáætlun þína.

Rannsókn á eignarhaldi og leit í Kadaster

Kadaster heldur utan um opinberar skrár þar sem skráðar eru staðreyndir sem varða löglega stöðu skráðrar eignar (3:16 gr. BW) og gerðir sem hafa áhrif á þá stöðu eru skráningarhæfar (3:17 gr. BW). Þetta er það sem gerir hollenska eignarflutninga örugga: skráningarhæf staðreynd sem ekki er skráð þegar eignarnám þitt er skráð er almennt ekki hægt að krefjast gegn þér nema þú hafir vitað af henni (3:24 gr. BW).

Löggiltur borgari mun venjulega athuga:

• eignarhald seljanda og keðja fyrri skjala;
• núverandi húsnæðislán, sem þarf að innleysa og losa við lok þeirra;
• festingar og krampar (beslagleggja) gegn seljanda eða eigninni;
• réttindi, önnur fasteignaréttindi og eigindlegar eða keðjubundnar skuldbindingar;
• lóðarleigu (erfpacht): lóðarleigu, endurskoðunardagsetningar og lok tímabils;
• takmarkanir opinbers réttar, svo sem stöðu minnisvarða eða ákvarðanir sveitarfélaga um framkvæmd þeirra;
• Skiptiskipulag og eignarfélag, ef um íbúð er að ræða;
• sjálfsmynd, hæfi og hjúskaparstöðu beggja aðila.

Jafn mikilvægt er það sem lögbókandinn kannar ekki : ekki ástand byggingarinnar, gólfflöt, raka, asbest eða grunn, né hvort viðbygging hafi verið leyfð nema hún komi fram í skrám, né verðmæti hennar. Ástand og skipulagsskilyrði eru á þína ábyrgð og þarf að ganga frá því áður en samningur er undirritaður eða skilyrði sett á hann.

Reikningur þriðja aðila og hvernig peningarnir færast

Löggiltur reikningur verður að halda einn eða fleiri sérstaka reikninga í eigin nafni, með tilvísun í þá stöðu, eingöngu ætlaða fyrir fé sem hann heldur fyrir aðra (25. gr. Wna). Þetta er derdengeldenrekening . Féð er afmarkað: það tilheyrir ekki löggiltum reikningi og er utan seilingar kröfuhafa hans. Þess vegna er hollenskt skjalaviðskipti öruggt án vörsluumboðsmanna eða skuldbindinga milli andstæðra lögmanna.

• Löggiltur reikningsstjóri gefur út reikningsyfirlit (athugasemd frá afritun) sem nær yfir verð, flutningsskatt, gjöld, skráningarkostnað, skiptingu þjónustugjalda og staðbundinna skatta og innborgun.
• Þú flytur eftirstöðvarnar í innleystum fjármunum af reikningi í þínu eigin nafni, venjulega virkum degi fyrir lok láns; lánveitandi greiðir lánið inn á sama reikning. Án innleystra fjármuna er samningurinn ekki undirritaður.
• Eftir undirritun, skráningu og lokaúttekt innleysir lögbókandinn veð seljanda, greiðir seljanda og innheimtir yfirfærsluskattinn.

Seljandi fær ekki greitt við undirritun heldur þegar lögbókandi staðfestir að flutningurinn sé skráður og að engin fjárnám eða nýtt veð hafi komið til. Það bil er það sem verndar þig.

Skjölin, undirritunin og tungumálið

Við lok samningsins undirritar þú venjulega tvö löggilt skjal: flutningsskjalið ( akte van levering eða transportakte ), afhendinguna sem krafist er samkvæmt 3:89 gr. BW, og, ef þú ert að taka lán, veðskjalið ( hypotheekakte ) sem stofnar tryggingarrétt lánveitanda þíns, sem einnig er staðfestur með löggiltum skjali (3:260 gr. BW) og tekur gildi við skráningu í opinberar skrár (3:89 gr. BW). Viðtalið tekur allt að klukkustund. Áður en undirritun fer fram fer löggiltur skjalavörður yfir skjalin, útskýrir efni þeirra og afleiðingar og svarar spurningum. Hafðu með þér frumrit persónuskilríkja; afrit eru ekki samþykkt.

Hollenskt lögbókunarskjal er gert á hollensku: samkvæmt 42. gr. Wna og 43. gr. Wna er krafist þess að skjalið sé undirritað á því tungumáli. Ef aðili sem kemur fyrir dóminn hefur ekki næga þekkingu á hollensku er skylda að leita til túlks sem valinn er úr skrá yfir túlka og þýðendur (Rbtv) og þýðingar á skjalinu, og í skjalinu er staðfest að það hafi verið gert. Í reynd leggja skrifstofur sem hafa reynslu af alþjóðlegum kaupendum fram enska þýðingu á drögunum fyrirfram og útvega túlk. Óskað er eftir drögum með nokkurra daga fyrirvara. Hollenski textinn er sá gildandi.

Undirritun með umboði

Þú þarft ekki að vera staddur í Hollandi. Það er eðlilegt að veita umboð ( volmacht ) sem heimilar starfsmanni lögbókanda að undirrita fyrir þína hönd. Umboðið sjálft þarf venjulega að vera undirritað fyrir framan lögbókanda — í Hollandi eða erlendis með löggildingu eða apostille-vottun, oft með vottaðri þýðingu. Gerðu ráðstafanir vikum fyrirfram; skilríki samkvæmt reglum um peningaþvætti gilda enn.

Skráning og augnablikið þegar eignarhald færist yfir

Eftir undirritun leggur lögbókandi skjalið fram í opinberum skrám sem Kadaster geymir, venjulega rafrænt sama dag; það er síðan unnið í Basisregistratie Kadaster, sem tekur venjulega nokkra virka daga. Kadaster innheimtir fasta upphæð fyrir hvert skjal sem lagt er fram; þessi gjöld eru ákveðin árlega af Kadaster í gjaldskrárreglugerð sinni og birt í Staatscourant, svo biddu um gildandi upphæð í tilboði þínu.

Eignarhald færist yfir við skráningu, ekki undirritun (3:89 gr. BW). Skráning tekur gildi frá þeirri stundu sem skjalið er lagt fram hjá Kadaster (3:19 gr. BW), og þess vegna er tíminn milli undirritunar og skráningar stuttur. Löggiltur bókunarfulltrúi framkvæmir síðan lokaathugun áður en hann úthlutar peningunum.

Gjöld og hver velur lögbókanda

Núverandi heimili eru næstum alltaf seld kosten koper — „kostnaður fyrir kaupanda“: kaupandinn greiðir fasteignaskattinn og kostnað við fasteignasöluna. Þar sem kaupandinn greiðir velur kaupandinn venjulega lögbókanda. Ekki einfaldlega samþykkja tillögu sölufulltrúans.

Þjónustugjöld löggilts dómstóls eru ekki lögbundin og eru mismunandi eftir skrifstofum, svo fáið skrifleg tilboð og berið saman verðmæti eins og við annað. Í tilboði ætti að koma sérstaklega fram gjöld fyrir eignaskiptayfirlýsingu og veðbréf, skráningargjöld hjá Kadaster, leitarkostnaður og öll gjöld fyrir þýðingu, túlka eða umboð. Eignaskiptaskattur ( overdrachtsbelasting ) er aðskilinn og greiðanlegur til skattyfirvalda. Gjaldtökurnar eru í Wet op belastingen van rechtsverkeer og eru leiðréttar með árlegri Belastingplan: lækkað gjald fyrir kaupanda sem mun búa í eigninni sem aðalheimili, einskiptis undanþága fyrir hæfa unga kaupendur innan verðmætamarka sem eru vísitöluhækkuð árlega, hærra gjald fyrir íbúðarhúsnæði sem kaupandinn mun ekki búa í og ​​sérstakt gjald fyrir önnur eignir en íbúðarhúsnæði. Belastingdienst birtir gjaldtökuna og núverandi verðmætamörk; athugið þau fyrir árið sem þið lýkið við og sjáið grein okkar um eignaskiptaskatt og kostnað kaupanda.

Þegar seljandi lendir í fjárhagserfiðleikum

Ef seljandi er of skuldsettur eða stefnir í gjaldþrot verður bilið milli samnings og flutnings hættulegt: kröfuhafi gæti skráð fjárnám, eða seljandi verið lýstur gjaldþrota, áður en skjalið þitt er skráð — sem skilur þig eftir með kröfu á hendur gjaldþrota seljanda frekar en húsi.

Hollensk lög veita sérstaka vernd: kaupin sjálf geta verið skráð í opinberar skrár (7. gr. 3 í BW), sem er almennt kallað Vormerkung . Þegar það hefur verið skráð er ekki hægt að beita ákveðnum síðari atburðum - þar á meðal fjárnámi og gjaldþroti seljanda - gegn þér í takmarkaðan lagalegan tíma, að því tilskildu að flutningurinn fari innan hans tíma. Það er ekki sjálfvirkt: lögbókandi verður að sjá um það, með fyrirvara um skilyrði og tímamörk. Ef leit leiðir í ljós fjárnám eða veð sem er umfram verðið skaltu leita sérstakrar ráðgjafar tafarlaust.

Reglur um peningaþvætti, auðkenningu og tilkynningar

Þetta kemur erlendum kaupendum mest á óvart. Lögbókendur falla undir hollenska löggjöfina um peningaþvætti, Wwft (1. gr. a í Wwft), og verða að framkvæma áreiðanleikakönnun á viðskiptavinum (3. gr. Wwft): að staðfesta hver þú ert, bera kennsl á raunverulegan eiganda ef um fyrirtæki er að ræða, að ákvarða tilgang og eðli sambandsins og að fylgjast reglulega með viðskiptum.

Í reynd mun lögbókandinn krefjast þess að framvísa upprunalegum persónuskilríkjum og spyrja spurninga sem geta virst ágengar: hvaðan peningarnir koma, hvernig þú safnaðir þeim, hvers vegna fjármagn kemur frá tilteknu landi eða reikningi og hver stjórnar kaupfélagi. Búist við að leggja fram bankayfirlit, sönnun fyrir annarri fasteignasölu, gjafabréf eða starfsferil. Fjármunir frá þriðja aðila, utan ESB eða í óútskýrðu mynstri vekja skoðun og tefja frágang.

Löggiltur þjónn er einnig lagaskyldur til að tilkynna óvenjulegar færslur til FIU-Nederland, hollensku fjármálaeftirlitsins (16. gr. Wwft). Löggiltur þjónn má ekki láta þig vita að tilkynning hafi verið gerð. Ekkert af þessu er persónulegt eða samningsatriði: gefðu löggiltum þjóni skjalfesta reikning fyrir fjármuni þína í upphafi og ferlið mun ganga snurðulaust fyrir sig.

Hvað Law & More getur gert

Löggiltur höfundur framkvæmir flutninginn; við sjáum um stöðu þína í honum. Law & More fer yfir kaupsamninginn áður en þú undirritar eða áður en biðtíminn rennur út, kannar fjármögnunar- og landmælingaskilyrði, innborgun og sektarákvæði og veitir ráðgjöf þegar lóðarleigusamningur, eigendafélag, friðun minja eða seljandi í fjárhagsvandræðum flækir málin. Við aðstoðum einnig þegar gallar, tafir eða misheppnuð frágangur leiða til ágreinings. Ef þú ert að kaupa í Hollandi og vilt að lögfræðingur sem starfar eingöngu fyrir þig lesi skjölin, hafðu samband við okkur.