Skilningur á skyldum leigusala | Law & More

Leigusamningur hefur ýmsar hliðar. Mikilvægur þáttur í þessu er leigusali og þær skyldur sem hann hefur gagnvart leigjanda. Útgangspunktur varðandi skyldur leigusala er „þá ánægja sem leigjandi má búast við samkvæmt leigusamningi“. Enda eru skyldur leigusala nátengdar réttindum leigjanda.

Í raun og veru þýðir þetta útgangspunkt tvær mikilvægar skyldur fyrir leigusala. Í fyrsta lagi skylda 7. gr.: 203 BW til að gera hlutinn aðgengilegan leigjanda. Að auki gildir viðhaldsskylda á leigusala, eða með öðrum orðum reglugerð um galla í grein 7:204 í hollensku borgaralögunum. Hvað nákvæmlega þýða báðar skuldbindingar leigusala verður fjallað í röð í þessu bloggi.

Að gera leiguhúsnæðið tiltækt

Að því er varðar fyrstu frumskyldu leigusala, er í grein 7: 203 í hollensku borgaralögunum kveðið á um að leigusala sé skylt að gera leigjunni aðgengileg leigjanda og láta hana vera að því marki sem nauðsynlegt er fyrir umsamda notkun. Samþykkt notkun varðar til dæmis leigu á:

• (sjálfstætt eða ekki sjálfstætt) íbúðarhúsnæði;
• viðskiptarými, í skilningi verslunarhúsnæðis;
• annað atvinnurými og skrifstofur eins og lýst er í 7. grein: 203a BW

Mikilvægt er að gera skýra grein fyrir því í leigusamningi hvaða notkun hefur verið samið um af aðila. Enda mun svarið við spurningunni hvort leigusali hafi staðið við skyldu sína ráðast af því sem aðilar hafa lýst í leigusamningi um áfangastað hins leigða. Það er því ekki aðeins mikilvægt að tilgreina áfangastað, eða að minnsta kosti notkun, í leigusamningi, heldur einnig að lýsa nánar hverju leigjandi getur búist við á grundvelli hans.

Í þessu samhengi er til dæmis um að ræða þá grunnaðstöðu sem nauðsynleg er til að nýta hið leigða á ákveðinn hátt. Sem dæmi má nefna að fyrir notkun húss sem verslunarrýmis getur leigjandi einnig kveðið á um afgreiðsluborð, fasta hillur eða milliveggi og allt aðrar kröfur um leigurými, td ætlað til geymslu á úrgangspappír eða brotajárni. er hægt að setja í þessu samhengi.

Viðhaldsskylda (sjálfgefið uppgjör)

Í samhengi við aðra meginskyldu leigusala kveður 7. grein: 206 í hollensku borgaralögunum á um að leigusala sé skylt að gera við galla. Hvað á að skilja með galla er nánar útfært í 7. gr.: 204 alm. grundvelli leigusamnings.

Að því leyti tekur Hæstiréttur til þess að ánægja nær til meira en ástands hins leigða eða efnislegra eigna þess. Aðrar ánægjutakmarkandi aðstæður geta einnig falið í sér galla í skilningi 7. gr.: 204 BW. Í þessu samhengi er til dæmis horft til væntanlegs aðgengis, aðgengis og útlits hins leigða.

Þó að um sé að ræða víðtækt hugtak, sem nái yfir allar aðstæður sem takmarka ánægju leigjanda, ættu væntingar leigjanda ekki að fara fram úr væntingum meðalleigutaka. Þetta þýðir með öðrum orðum að leigjandi getur ekki búist við öðru en vel við haldið eign. Auk þess munu mismunandi flokkar leiguvara hver um sig auka væntingar, eftir atvikum lög.

Í öllum tilvikum er enginn galli ef leiguhluturinn veitir leigjandanum ekki þá ánægju sem búist er við vegna:

• aðstæðum sem rekja má til leigjanda á grundvelli galla eða áhættu. Til dæmis eru minniháttar ágallar á leiguhúsnæðinu í ljósi löglegrar áhættudreifingar fyrir reikning leigjanda.
• Aðstæður sem varða leigjandann persónulega. Þetta gæti til dæmis falið í sér mjög lágt þolmörk með tilliti til eðlilegs lífshávaða frá öðrum leigjendum.
• Raunverulegt ónæði af þriðja aðila, svo sem umferðarhávaði eða hávaðavandamál frá verönd við hliðina á leiguhúsnæðinu.
• Fullyrðing án raunverulegrar truflunar, enda aðstæður þar sem til dæmis nágranni leigjandans segist aðeins eiga leið í gegnum garð leigjandans án þess að nota hann raunverulega.

Viðurlög ef brotið er á helstu skuldbindingum leigusala

Ef leigusali er ófær um að gera leiguna aðgengilega fyrir leigjanda á tilsettum tíma, að fullu eða yfirleitt, þá er það annmarki hjá leigusala. Sama á við ef um galla er að ræða. Í báðum tilvikum felur gallinn í sér refsiaðgerðir gagnvart leigusala og gefur leigjanda fjölda valds í þessu samhengi, svo sem kröfu um:

• fylgni. Leigjandi getur þá krafist leigusala um að gera hina leigðu aðgengilega á tilsettum tíma, að fullu eða yfirleitt, eða til að bæta úr gallanum. En svo framarlega sem leigjandi krefst ekki viðgerðar á leigusala, þá getur leigusali ekki bætt úr gallanum. En ef úrræðið er ómögulegt eða ástæðulaust þarf leigusali ekki að gera það. Hafni leigusali hins vegar viðgerðina eða geri það ekki í tæka tíð, getur leigjandi bætt úr gallanum sjálfur og dregið kostnaðinn af húsaleigunni.
• Lækkun húsaleigu. Þetta er valkostur fyrir leigjandann ef leigða fasteignin er ekki gerð aðgengileg á tilsettum tíma eða að fullu af leigusala, eða ef um er að ræða galla. Krafa verður um lækkun húsaleigu frá dómstólnum eða leigumatsnefndinni. Krafan verður að leggja fram innan 6 mánaða eftir að leigjandi hefur tilkynnt leigusala um galla. Frá því augnabliki mun lækkun húsaleigu einnig taka gildi. Ef leigjandi leyfir þessu tímabili að renna út skerðist réttur hans til lækkunar leigu en fellur ekki niður.
• Uppsögn húsaleigusamnings ef skortur á leigu gerir ánægju alveg ómögulegt. Ef galli sem leigusali þarf ekki að bæta, til dæmis vegna þess að úrræði eru ómöguleg eða krefjast útgjalda sem ekki er hægt að gera með sanngjörnum hætti við hann við gefnar kringumstæður, en það gerir þá ánægju sem leigjandi gæti búist við með öllu ómögulegur, bæði leigjandi og leigusali leysir upp leigusamning. Í báðum tilvikum er hægt að gera þetta með utanaðkomandi dómi. Oft eru þó ekki allir aðilar sammála upplausninni þannig að enn á eftir að fylgja málsmeðferð.
• bætur. Þessi krafa er eingöngu vegna leigjanda ef annmarka, svo sem tilvist galla, er einnig hægt að rekja til leigusala. Þetta er til dæmis tilfellið ef gallinn kom upp eftir að leigusamningur var gerður og má rekja til leigusala vegna þess að hann hefur til dæmis ekki sinnt nægu viðhaldi á hinu leigða. En einnig, ef ákveðinn ágalli var þegar til staðar þegar leigusamningurinn var gerður og leigusala var kunnugt um hann á þessum tíma, þá hefði hann átt að vita það eða láta leigjanda vita að leiguhúsnæðið væri ekki með galla.

Ert þú sem leigjandi eða leigusali að taka þátt í deilunni um það hvort leigusali uppfylli skilyrðin eða ekki? Eða viltu vita meira um til dæmis beitingu refsiaðgerða gegn leigusala? Hafðu svo samband Law & More. Okkar fasteignalögfræðingar eru sérfræðingar í húsaleigulögum og veita þér gjarna lögfræðiaðstoð eða ráðgjöf. Hvort sem þú ert leigjandi eða leigusali, hjá Law & More við tökum persónulega nálgun og ásamt þér munum við fara yfir stöðu þína og ákvarða (eftirfylgni) stefnu.