Eignarhald eða leigusamningur: hver er munurinn samkvæmt hollenskum lögum?

Eignarréttur og langtímaleiga eru bæði eignarréttindi samkvæmt hollenskum lögum og munurinn á þeim er það sem þú átt. Eigandi á landið og allt sem er varanlega tengt því samkvæmt 5:1. grein hollensku borgaralagabókarinnar. Leigutaki (erfpachter ) á eignarrétt samkvæmt 5:85. grein hollensku borgaralagabókarinnar til að eiga og nota land sem tilheyrir einhverjum öðrum, oftast sveitarfélagi eða stofnanalegum landeiganda, gegn leigu á lóð ( canon ) og með þeim skilyrðum sem skráð eru í eignarskjalinu.

Þrír hagnýtir munir fylgja í kjölfarið. Sá fyrsti er kostnaður yfir tíma: lóðarleiga er greidd og þar sem leigusamningur gildir í tímabilum frekar en að eilífu er leigan endurmetin í lok hvers tímabils, sem getur leitt til verulegrar hækkunar. Í öðru lagi eru skilyrðin sjálf. Leigusamningurinn stjórnar hvað má byggja, hvernig má nota eignina, hvort breytingar krefjast samþykkis og hvað gerist í lok leigutímabilsins, og þessi skilyrði binda síðari kaupendur. Í þriðja lagi er fjármögnun: lánveitendur meta tímabundinn leigusamning öðruvísi en fulla eignarhaldseign og leigutími með færri árum eftir en veðlánið takmarkar það sem þú getur fengið að láni.

Þegar leigusamningi lýkur, veitir 5. gr. 99 í lög um lög um fasteignakaup leigutaka rétt til bóta fyrir verðmæti bygginga og mannvirkja sem enn eru á landi, nema annað sé kveðið á um í eignarskjalinu. Því er nauðsynlegt að lesa eignarskjalið, ekki sölubæklinginn, áður en keypt er.

Hér að neðan setjum við fram réttindi og skyldur beggja aðila, útskýrum hvernig endurskoðun og kaup á lóðarleigu virka og hvað þarf að athuga í leiguskilmálunum áður en þú skuldbindur þig.

Eignarhald eða leigusamningur: hver er munurinn?

Með eignarhaldi átt þú landið og bygginguna. Með leigusamningi átt þú bygginguna og rétt til að nota landið, en landið sjálft tilheyrir einhverjum öðrum.

In Amsterdam og nokkrar aðrar hollenskar borgir, er stór hluti lands gefinn út með leigusamningi af sveitarfélaginu. Að kaupa hús eða atvinnuhúsnæði þar þýðir oft að kaupa leigusamning, ekki fulla eignarhald. Það hefur áhrif á kostnaðinn, hvað þú mátt gera við eignina og hversu mikið þú getur fengið að láni. Munurinn er miklu meiri en bara hver borgar hvaða reikning.

Athugið að enska orðið „leasehold“ getur einnig gefið í skyn leigu. Hollenska orðið „leasehold“ ( erfpacht ) er ekki leigusamningur: það er eignarréttur sem þú getur selt, veðsett og eftirlátið erfingja þínum. Við komum aftur að leigu síðar í þessari grein.

Í stuttu máli: eignarhald og leigusamningur borinn saman

Taflan sýnir helstu muninn í hnotskurn.

Hvað þýðir eignarhald samkvæmt hollenskum lögum?

Eignarréttur er víðtækasti réttur sem einstaklingur getur átt yfir eign (5. gr. 1. lög um borgararétt). Eigandi má nota eignina frjálslega, að því tilskildu að hann virði réttindi annarra og lögin.

Eignarhald á landi nær yfir byggingar og mannvirki sem eru varanlega tengd því (5. gr. 20 BW). Í reynd er „frjáls notkun“ alltaf takmörkuð af opinberum rétti: umhverfis- og skipulagsáætlun ( omgevingsplan ) ákvarðar hvað þú mátt byggja og hvernig þú mátt nota eignina, og margar breytingar krefjast leyfis. Fyrir íbúð gilda einnig skiptingarskjal og reglur sameignarfélagsins ( Vereniging van Eigenaars , VvE).

Eigandi getur selt, gefið burt, veðsett og arfleitt eignina erfingja sínum án samþykkis neins. Eigandi ber allan kostnað: viðhald, tryggingar, fasteignaskatt ( onroerendezaakbelasting , OZB) og, ef um íbúð er að ræða, framlög til VvE.

Hvað er leigusamningur (erfpacht)?

Leigusamningur er eignarréttur sem veitir þér rétt til að eiga og nota land í eigu annarra (5:85 gr. BW). Í staðinn greiðir þú venjulega leigu á lóð og verður að uppfylla skilyrðin í skjalinu.

Leigusamningur er stofnaður með lögbókunarskjali sem skráð er í fasteignaskrá ( Kadaster ). Hollensk fasteignalög líta á hann sem fasteignarétt: hann bindur alla síðari eiganda landsins og alla síðari leigutaka. Nema skjalið kveði á um annað hefur leigutaki sama rétt til að nota landið og eigandi (5:89 gr. BW).

Hvaða gerðir leigusamninga eru til?

• Eilíf leigusamningur (æðislegur erfðapátur): rétturinn hefur engan lokadag. Hægt er að greiða lóðarleigu árlega eða kaupa hana upp fyrirfram. Amsterdam hefur gefið út ný leigusamninga á þessum grundvelli frá árinu 2016 og býður núverandi leigutökum upp á kerfi til að skipta um leigusamninga.
• Samfelld leigusamningur (langtíma erfðapá): Rétturinn hefur engan lokadag, en lóðarleigan er ákveðin fyrir tímabil, til dæmis 50 eða 75 ár, og endurmetin í lok hvers tímabils. Sú endurmat getur leitt til mikillar hækkunar.
• Tímabundinn leiguréttur: Rétturinn lýkur á ákveðnum degi. Að því loknu skilar landeiganda landinu og leigutaki á rétt á bótum fyrir byggingarnar, nema honum sé vísað frá á réttmætan hátt.

Hver er leigugjald á lóð og hvernig breytist það?

Leiga á lóð ( canon ) er greiðsla fyrir notkun landsins. Hún er oft verðtryggð árlega miðað við verðbólgu og, í samfelldri leigusamningi, endurmetin í lok hvers tímabils, venjulega á grundvelli landverðs á þeim tíma. Margir leigutakar hafa keypt leiguna af lóðinni um tíma eða að eilífu með því að greiða eingreiðslu.

Uppkaupstímabil verndar þig þar til það rennur út. Eftir það gildir ný lóðarleigu. Athugaðu lokadag núverandi tímabils vandlega: ef það lýkur innan fárra ára getur nýja lóðarleigan haft veruleg áhrif á verðmæti eignarinnar og mánaðarlegan kostnað þinn.

Hvað innihalda almennu skilyrðin?

Flest sveitarfélög nota almenn leigusamningsskilmála sem eru gildandi í húsbréfinu. Þeir innihalda oft reglur um :

• leyfileg notkun, til dæmis eingöngu íbúðarhúsnæði eða engin veitingarekstur;
• samþykki fyrir breytingum, viðbyggingum eða breyttri notkun, stundum gegn aukagreiðslu;
• vísitölubinding og endurmat á leigu á lóð;
• skyldur til að viðhalda og tryggja bygginguna;
• sektum eða uppsögn ef skilyrðin eru brotin.

Mismunandi útgáfur af almennu skilmálunum gilda eftir því hvenær leigusamningurinn var stofnaður. Athugaðu alltaf hvaða útgáfa á við um eignina sem þú ert að kaupa.

Hvernig eru réttindi og skyldur ólíkar í reynd?

Leigutaki er í reynd nánast eigandi: hann ber kostnað og áhættu af byggingunni, getur selt hana og framselt hana áfram. Munurinn liggur í leiguverði lóðarinnar og skilyrðunum sem landeigandi setur.

Yfirráð yfir eigninni

Eigandi getur breytt eigninni innan opinbers réttar. Leigutaki getur í meginatriðum gert slíkt hið sama (5:89. gr. BW), en í skjalinu er oft krafist samþykkis landeiganda fyrir viðbyggingu, breytingu á notkun eða skiptingu eignarinnar í íbúðir. Aðgerðir án samþykkis geta leitt til sektar eða, í alvarlegum tilvikum, riftunar.

Kostnaður og skyldur

Bæði eigandi og leigutaki greiða fyrir viðhald og tryggingar. Leigutaki greiðir einnig lóðarleigu. Fasteignaskattur (OZB) fyrir eigendur er greiddur af þeim sem á eignina í krafti eignarhalds eða annars eignarréttar, þannig að með leigusamningi greiðir leigutaki hann. Sú gamla hugmynd að leigutaki hafi „takmarkaðar viðhaldsskyldur“ er misskilningur sem byggist á leigu; samkvæmt hollenskum leigusamningi er viðhald leigutaka á ábyrgð leigutaka.

Flutningur og erfðir

Hægt er að selja leigulóð, veðsetja hana og erfa hana eins og eignarhald. Í skjalinu getur verið krafist samþykkis landeiganda fyrir flutningi (5:91. gr. BW). Ef landeigandi hafnar án gildra ástæðna getur héraðsdómur komið í stað þess samþykkis. Í erfðamálum rennur leigulóðin til erfingja; samþykki er ekki krafist. Fyrir kaupendur erlendis frá eru reglurnar þær sömu; varðandi landamæratengd atriði, sjá grein okkar um alþjóðlegan viðskiptarétt.

Getur landeigandi sagt upp leigusamningnum?

Aðeins í takmörkuðum tilvikum. Samkvæmt 5:87 grein lög um lög um brot á lögum um brot á lóð getur landeigandi aðeins sagt upp leigusamningnum ef leigutaki hefur ekki greitt leigu á lóð í tvö ár samfleytt eða brotið alvarlega gegn öðrum skyldum sínum. Landeigandi verður þá að greiða leigutaka verðmæti leigulóðarinnar, að frádregnum skuldum leigutaka. Leigutaki getur sagt upp leigusamningnum sjálfur nema annað sé kveðið á um í samningi.

Við lok leigusamnings á fyrrverandi leigutaki rétt á bótum fyrir verðmæti þeirra bygginga sem enn eru til staðar (5:99. gr. BW). Í eignarskjali er aðeins hægt að útiloka þessar bætur í sérstökum tilvikum, til dæmis þegar landið var ekki ætlað til íbúðar eða þegar leigusamningnum lýkur vegna þess að leigutaki sagði honum upp.

Hvernig hefur leigusamningur áhrif á fjármögnun og skatta?

Hægt er að fjármagna leiguhúsnæði með veðláni, en lánveitendur skoða skilyrðin vel. Leiga á lóð er fastur kostnaður sem dregur úr lánsgetu þinni og stuttur eftirstandandi lánstími getur verið vandamál.

Mortgage

Lánveitendur taka leigu á lóð með í reikninginn þegar þeir reikna út hversu mikið þú getur fengið að láni. Með tímabundnum leigusamningi, eða uppkaupstíma sem lýkur brátt, krefjast margir lánveitendur þess að tíminn sé að minnsta kosti jafnlangur og veðlánið. Með ótímabundnum leigusamningi og uppkaupstíma á lóð er eignin yfirleitt meðhöndluð næstum eins og full eignarhald.

Tax

Fyrir íbúðarhúsnæði eru reglubundnar greiðslur leigu á lóð frádráttarbærar sem kostnaður við eigið húsnæði ( eigen woning ) í hollenskum tekjuskatti. Eingreiðsla til að kaupa af leigu á lóð er ekki frádráttarbær. Ef þú færð lánaða peninga til að kaupa af leigu á lóð geta vextir af því láni í meginatriðum verið frádráttarbærir sem vextir af veðlánum. Kannaðu þína eigin stöðu með skattaráðgjafa; við veitum ekki ráðgjöf um skattauppbyggingu.

Hvaða þýðingu hefur valið fyrir einstaklinga og fyrirtæki?

Fyrir flesta kaupendur er valið ekki frjálst: hvort eign er seld með eignarhaldi eða leigusamningi fer eftir landinu. Hin raunverulega spurning er hvort leiguskilmálar og lóðarleiga séu ásættanleg og hvaða áhrif það hefur á verðið.

Fyrir einstaklinga

Leiguhúsnæði er oft ódýrara í kaupum en sambærilegt hús í fullri eignarhaldi, en þú borgar lóðarleigu eða hefur greitt afslátt. Berðu saman heildarkostnaðinn yfir þann tíma sem þú býst við að búa þar, þar með talið væntanlega lóðarleigu eftir endurmat. Íhugaðu einnig að selja síðar: leiguhúsnæði með óhagstæðu lóðarleigu eða tímabili sem lýkur fljótlega getur gert eignina erfiðari í sölu.

Fyrir fyrirtæki

Fyrirtæki sem kaupa húsnæði á leigulóð ættu að gæta sérstaklega að leyfilegri notkun í eignarskjalinu. Breyting úr skrifstofu- í íbúðar- eða veitingastarfsemi krefst oft samþykkis og stundum hærri leigu á lóð. Fyrir iðnaðarsvæði getur landeigandi sett sérstök skilyrði um starfsemi og umhverfisáhrif.

Leiguhúsnæði er ekki útleiga

Mörg fyrirtæki nota hugtakið „leigu“ til að þýða leigu á húsnæði. Í hollenskum lögum er það leigusamningur ( huurovereenkomst ), ekki leigusamningur. Leigjandi öðlast ekki eignarrétt og ber ekki kostnað við bygginguna. Fyrir verslunar- og veitingahúsnæði njóta leigjendur sterkrar verndar, þar á meðal lágmarkssamningstími upp á fimm plús fimm ár (7. gr. 292 BW); fyrir skrifstofur er verndin takmarkaðri (7. gr. 230a BW).

Valið á milli leigu og kaups á húsnæði er viðskiptaákvörðun. Leiga krefst minni fjármagns og veitir sveigjanleika, til dæmis fyrir ört vaxandi sprotafyrirtæki. Kaup, hvort sem er í eigu eða leigusamningi, veitir stjórn og stöðugleika og verðmæti eignarinnar er á þína ábyrgð. Það á við bæði um áhættu og ávinning.

Hvað ættir þú að athuga áður en þú kaupir leiguhúsnæði?

Skjalið, almenn skilyrði og staða leigu á lóð. Löggiltur lögbókandi ( notaris ) skráir flutninginn, en það er þín ábyrgð að athuga hvort skilyrðin henti áætlunum þínum og kaupsamningurinn er venjulega undirritaður áður en lögbókandi kemur að málinu.

1. Hvers konar leigusamningur er um að ræða: eilífan, samfelldan eða tímabundinn?
2. Hver er núverandi lóðarleiguverð, hefur það verið keypt upp og hvenær er það greitt?
3. Hvenær lýkur núverandi tímabili og hvernig verður nýja lóðarleigan reiknuð út?
4. Hvaða almennu skilyrði gilda og hvaða útgáfa?
5. Hvaða notkun er leyfð og samræmist það áformum þínum?
6. Þarftu samþykki fyrir breytingum, skiptingu eða breyttri notkun?
7. Þarf samþykki fyrir flutningi í skjalinu?
8. Er hægt að kaupa upp lóðarleigu eða skipta yfir í ævarandi leigusamning eða fulla eignarhaldseign? Nokkur sveitarfélög bjóða upp á slíkar leiðir.
9. Samþykkir lánveitandinn þinn leiguskilmálana?

Settu skilyrði í kaupsamninginn sem heimilar þér að falla frá samningnum ef leiguskilmálar reynast vera aðrir en þér var sagt. Neytandi sem kaupir húsnæði hefur einnig þriggja daga frest til að hugga sig eftir að undirritaður kaupsamningur hefur verið afhentur (7. gr. 2 BW).

Í stuttu máli

• Eigandi á landið og bygginguna; leigutaki á bygginguna og eignarrétt til að nota land annars manns (5:1. og 5:85. gr. BW).
• Með leigusamningi greiðir þú lóðarleigu, sem má endurmeta í lok hvers tímabils, nema hún hafi verið keypt upp.
• Leigutaki greiðir viðhalds- og fasteignagjöld og getur selt, veðsett og arfleitt leigulóðina til erfingja, að því tilskildu að samþykki sé krafist í skjalinu.
• Landeigandi getur aðeins sagt upp samningnum ef tveggja ára ógreidd lóðarleiga eða alvarlegt brot er á honum, og verður þá að bæta leigutakanum bætur.
• Lestu kaupsamninginn og almennu skilyrðin áður en þú undirritar kaupsamning og athugaðu stöðu leigu á lóð og kröfur lánveitanda þíns.

Algengar spurningar

Hvernig getum við hjálpað?

Frá skrifstofum okkar í Eindhoven og Amsterdam, Law & More veitir einstaklingum og fyrirtækjum ráðgjöf um kaup á fasteignum, leiguskilmála, deilur við landeigendur og atvinnuleigusamninga. Þú getur fundið frekari upplýsingar á vefsíðu okkar. aðalsíða, eða hafðu samband Law & More beint.

Ertu óviss um stöðu þína? Segðu okkur frá stöðu þinni. Við munum láta þig vita af möguleikunum innan eins virks dags.

Hvernig Law & More getur hjálpað þér með þetta er útskýrt á okkar lögfræðingur í leigumálum síðu.