Já, sem útlendingur getur þú keypt húsnæði í Hollandi: Hollensk lög setja engin skilyrði um ríkisfang eða dvalarleyfi til að kaupa fasteign. Raunveruleg lagaleg áhætta liggur annars staðar: kaupsamningurinn bindur þig eftir þriggja daga uppsagnarfrest og fjármögnunarskilyrði verndar þig aðeins ef það er skrifað inn í samninginn.
Eignarhald færist aðeins yfir þegar lögbókandi (notaris) undirritar eignarhaldsskjalið og skráir það hjá fasteignaskrá (Kadaster), samkvæmt 3:89. grein hollensku borgaralagabókarinnar (BW). Hér að neðan útskýrum við meginregluna, þá vernd sem þú nýtur sem kaupandi, kostnað og fresti.
Efnisyfirlit
Geturðu keypt hollenskt húsnæði án hollensks ríkisfangs eða dvalarleyfis?
Já. Engin hollensk löggjöf takmarkar kaup erlendra ríkisborgara á íbúðarhúsnæði, hvort sem þeir koma innan eða utan ESB.
Búsetustaða þín skiptir máli í reynd, ekki í lögum. Bankar meta hvort þú getir dvalið nógu lengi til að greiða niður húsnæðislán, þannig að tímabundið dvalarleyfi eða tímabundinn ráðningarsamningur getur leitt til strangari skilyrða eða lægri láns. Ef þú býrð erlendis þarftu einnig hollenskt þjónustunúmer (BSN) til skráningar hjá sveitarfélaginu og fyrir skattframtalið þitt.
Hvaða lagareglur vernda þig þegar þú undirritar kaupsamning?
Kaupsamningur (koopovereenkomst) fyrir fasteign verður að vera skriflegur þegar kaupandinn er einstaklingur (7. gr. 2 BW). Þú hefur þá þriggja daga frest til að hætta við kaupin án þess að tilgreina ástæður.
Hvernig virkar þriggja daga uppsagnarfresturinn?
Þessir þrír dagar hefjast daginn eftir að þú færð afrit af undirrituðum samningi. Ef síðasti dagurinn er laugardagur, sunnudagur eða almennur frídagur, þá heldur fresturinn áfram til næsta virka dags samkvæmt 1. gr. almennra laga um fresti (Algemene terminenwet). Þú getur ekki afsalað þér þessum rétti þér í óhag og hann á ekki við um kaup á opinberu lögbókunaruppboði.
Hvers vegna er fjármögnunarskilyrði svona mikilvægt?
Fjármögnunarskilyrði (financieringsvoorbehoud) heimilar þér að rifta samningnum ef þú getur ekki fengið veðlán fyrir ákveðinn dag. Það er ekki gefið í skyn samkvæmt lögum: ef það vantar verður þú að ljúka kaupunum eða greiða samningsbundna sekt, sem í stöðluðum hollenskum samningsgerðum er venjulega 10% af kaupverði.
Samþykkið raunhæfan frest, oft fjórar til sex vikur, og tilgreinið lánsupphæð og hámarksvexti. Önnur algeng skilyrði fela í sér byggingarúttekt (bouwkundige keuring) og, fyrir húsnæði sem þið viljið leigja út eða breyta, nauðsynleg leyfi.
Hvaða innborgun eða bankaábyrgð verður krafist af þér?
Í hollensskum kaupsamningum er yfirleitt krafist innborgunar (waarborgsom) eða bankaábyrgðar upp á 10% af verðinu, sem lögbókandi heldur. Ef þú notar gild skilyrði í tæka tíð færðu það til baka; ef þú vanskilar samninginn getur seljandi krafist þess sem sektar.
Frjálst eða leigusamningsbundið: hvað nákvæmlega ertu að kaupa?
Með eignarhaldi (eigen grond) átt þú bæði bygginguna og landið. Með leigurétti (erfpacht), sem kveðið er á um í 5:85 grein BW, átt þú rétt til að nota land í eigu einhvers annars, oft sveitarfélagsins, og gætir skuldað árlega lóðarleigu (canon).
In Amsterdam og í nokkrum öðrum borgum er leigusamningur algengur. Athugaðu hvort lóðarleigan hafi verið keypt upp og hvenær, hvernig hún verður endurskoðuð og hvað almenn leiguskilmálar segja um notkun og flutning. Þessir skilmálar hafa áhrif á bæði mánaðarlegan kostnað þinn og verðmæti heimilisins þegar þú selur.
Hvað breytist ef þú kaupir íbúð?
Íbúðareigandi er sjálfkrafa meðlimur í íbúðafélaginu (vereniging van eigenaars, VvE). Samkvæmt 5:126 grein BW verður VvE að halda varasjóði fyrir stórt viðhald og þú greiðir mánaðarlegt framlag.
Óskaðu eftir skiptingarskjali, reglugerðum, nýjustu fundargerðum, viðhaldsáætlun til margra ára og stöðu varasjóðs áður en þú undirritar. Grein okkar um íbúðarréttindi VvE í Hollandi útskýrir réttindi þín sem félagsmanns.
Hvað þarf seljandi að upplýsa og hvað þarf að rannsaka?
Húsnæðið verður að vera í samræmi við samninginn: það verður að hafa þá eiginleika sem þú mátt eðlilega búast við við eðlilega notkun (7:17. gr. BW). Seljandi verður að upplýsa um þekkta galla, en þú berð skyldu til að rannsaka það sem sanngjarn kaupandi myndi athuga.
Ef þú uppgötvar galla eftir flutninginn verður þú að tilkynna það seljanda innan hæfilegs tíma frá því að þú uppgötvaðir hann eða hefðir átt að uppgötva hann (7. gr. 23 í lög um borgaraleg réttindi). Gerðu þetta skriflega og tafarlaust; nokkurra mánaða töf getur kostað þig kröfu þína. Staðlaðir samningar takmarka oft ábyrgð seljanda á eldri íbúðum með „aldursákvæði“ (ouderdomsclausule).
Hvaða kostnaður og skattar bætast við kaupverðið?
Helsti aukakostnaðurinn er yfirfærsluskattur (overdrachtsbelasting). Samkvæmt 14. grein laga um lögskiptaskatt (Wet op belastingen van rechtsverkeer) er gjaldið 2% ef þú býrð í húsinu sem aðalheimili, 8% fyrir önnur hús og 10.4% fyrir önnur hús en íbúðarhúsnæði.
Kaupendur á aldrinum 18 til 34 ára sem munu búa sjálfir í íbúðinni greiða engan fasteignaskatt einu sinni á ævinni, að því tilskildu að verðmæti eignar fari ekki yfir 555,000 evrur árið 2026 (15. gr. (1)(p) í þeim lögum). Þú staðfestir skilyrðin skriflega til lögbókanda áður en fasteignaflutningurinn fer fram.
Þú greiðir einnig gjöld löggilts ...gildingarlöggildis. Vextir
Hvernig virkar flutningurinn hjá lögbókanda?
Löggiltur bókunarmaður kannar fasteignaskrá, veðlán og fylgiskjöl og persónuupplýsingar þínar og semur síðan drög að afhendingarskjalinu (leveringsakte). Á afhendingardegi undirrita báðir aðilar skjalið og löggiltur bókunarmaður skráir það, venjulega sama dag.
Þú millifærir kaupverðið og kostnaðinn fyrirfram á reikning lögbókanda (kwaliteitsrekening). Lögbókandinn greiðir seljanda aðeins eftir að skráning sýnir að þú ert orðinn eigandi án kvaðninga. Ef þú lest ekki hollensku geturðu beðið um enskuþýðingu eða túlka; lögbókandinn verður að vera sannfærður um að þú skiljir skjalið.
Hvað ættir þú að athuga sem kaupandi?
- Er fjármögnunarskilyrðið í samningnum, með skýrum fresti, lánsupphæð og vöxtum?
- Veistu nákvæmlega hvenær þriggja daga biðtíminn þinn byrjar og endar?
- Er landið eignarhald eða leigulóð og hver eru lóðarleigu- og endurskoðunardagsetningar?
- Fyrir íbúð: hefur þú lesið VvE skjölin og stöðu varasjóðsins?
- Hefur burðarþolsúttekt verið gerð áður en skilafrestur rennur út?
- Geturðu greitt 10% innborgunina eða fengið bankaábyrgð á réttum tíma?
Hvað ættir þú að athuga sem seljandi?
- Hefur þú greint frá öllum þekktum göllum, svo sem lekum, vandamálum með grunn eða asbesti, í upplýsingaeyðublaði fasteignarinnar?
- Inniheldur samningurinn aldursákvæði eða aðrar takmarkanir sem henta ástandi heimilisins?
- Hefur þú kannað fresti kaupanda til að virkja fjármögnunarskilyrðið?
- Eru framlög til VvE, lóðarleiga og skattar greidd fram að flutningsdegi?
Hvað getum við gert fyrir þig við kaup á húsnæði í Hollandi?
Fasteignalögfræðingar okkar aðstoða erlenda kaupendur og seljendur á ensku allan tímann í kaupferlinu. Ef þú hefur aðrar spurningar eftir flutninginn, skoðaðu þá lögfræðiþjónustu okkar fyrir útlendinga.
- Við förum yfir drög að kaupsamningi og skilmála hans áður en þú undirritar.
- Við útskýrum fjármögnun, könnun og önnur skilyrði og reiknum út frestina þína.
- Við förum yfir leigusamningaskilmála og VvE-skjöl og bendum á fjárhagslega áhættu.
- Við semjum tilkynningu þar sem skilyrði eru virt eða uppsagnarbréf innan tilskilins frests.
- Við tilkynnum seljanda um galla og höldum samningaviðræðum eða málsmeðferð eftir flutninginn.
Yfirlit
- Erlendir ríkisborgarar geta keypt hollenska fasteign; það er engin krafa um ríkisfang eða leyfi.
- Einkakaupandi hefur þriggja daga frest til að hugga sig eftir að hafa móttekið undirritaðan samning (7. gr. 2 BW).
- Fjármögnunarskilyrði eiga aðeins við ef það er skrifað inn í samninginn; án þess er algengt að leggja á 10% sekt.
- Eignarhald fer fram í gegnum lögbókunarskjöl sem skráð eru hjá Kadaster (3. gr.:89 BW).
- Fasteignaskattur er 2% fyrir aðalíbúð, 8% fyrir aðrar íbúðir, með undanþágu fyrir upphaflega eignir allt að 555,000 evrum árið 2026.
Algengar spurningar
Þarf ég dvalarleyfi til að kaupa hús í Hollandi?
Nei. Hollensk lög krefjast ekki hollensks ríkisfangs eða dvalarleyfis til að kaupa fasteign. Bankar geta þó sett strangari skilyrði fyrir veðlánum ef dvöl þín eða atvinna er tímabundin.
Get ég sagt upp hollenskum kaupsamningi eftir undirritun?
Sem einkakaupandi getur þú sagt upp samningnum án ástæðu innan þriggja daga frá því að þú hefur móttekið afrit af undirrituðum samningi (7. gr. 2 í lög um lagaleg réttindi). Eftir það geturðu aðeins rift honum með því að vísa til skilyrðis í samningnum, svo sem fjármögnunarskilyrðis, innan tilskilins frests.
Á undanþága frá flutningsskatti við um útlendinga sem eru nýir?
Þjóðerni skiptir ekki máli. Þú verður að vera á aldrinum 18 til 34 ára, nota heimilið sem aðalheimili, ekki hafa nýtt þér undanþáguna áður og verðmætið má ekki fara yfir 555,000 evrur árið 2026.
Hver velur lögbókanda?
Í Hollandi velur kaupandinn yfirleitt lögbókanda, því kaupandinn greiðir fyrir flutningsskjalið og veðbréfið. Í kaupsamningnum kemur fram hvaða lögbókandi mun sjá um flutninginn.
