Fasteignalögfræðingur
í Hollandi

Eru kaup á húsi þínu að fara í vaskinn, uppgötvaðir þú alvarlegan galla eftir flutninginn eða skilar verktakinn lélegri vinnu? Lögfræðingur í fasteignaviðskiptum í Hollandi aðstoðar þig áður en þú skrifar undir og þegar ágreiningur kemur upp. Á þessari síðu lestu hvaða hollenskar reglur gilda um kaup, leigu, byggingu og eignarhald á fasteign, hvaða frestir eru í gildi og hvernig við aðstoðum þig.

Viðskiptavinir gefa einkunn Law & More 9.6 af 10 á Klientvertölur, hollenska umsagnavettvangurinn (81 umsögn, frá og með október 2026).

Hvenær þarftu fasteignalögfræðing í Hollandi?

Þú þarft lögmann í fasteignaviðskiptum þegar fara þarf yfir fasteignasamning áður en hann er undirritaður eða þegar upp kemur ágreiningur um fasteign. Í hefðbundnum fasteignakaupum er lögmaður ekki skyldugur samkvæmt lögum, en snemma ráðgjöf kemur oft í veg fyrir dýr mistök.

Viðskiptavinir koma til okkar í aðstæðum eins og þessum:

• kaupandi eða seljandi vill komast undan kaupsamningnum eða krafist er sektar upp á 10 prósent af verðinu;
• eftir flutninginn finnur þú galla sem seljandi hefði átt að tilkynna, svo sem raka, vandamál með grunninn eða asbest;
• verktakinn þinn lýkur verkinu seint, skilar lélegu verki eða rukkar um aukavinnu sem þú pantaðir ekki;
• þú átt í ágreiningi við leigjanda þinn eða leigusala um leigu, viðhald, uppsögn eða útburð;
• eigendafélagið tekur ákvörðun sem þú vilt fá ógilda;
• þú lendir í ágreiningi við nágranna þína um landamerki, vegarétt eða tré;
• Þú fjárfestir í hollenskum fasteignum í gegnum fyrirtæki og þarft aðstoð við að semja og fara yfir viðskiptaskjöl.

Sumir frestir í fasteignarétti eru stuttir, eins og einn mánuður til að kæra ákvörðun eigendafélags. Eftir flutning eða afhendingu er samningsstaða þín oft veikari, svo bregðast skal við snemma.

Hvaða tengda þjónustu getum við aðstoðað þig með?

Þessar síður fjalla nánar um tilteknar spurningar innan þessa lagasviðs.

• Lögfræðingur í leigumálum
• Lögfræðingur í byggingarmálum

Hvað ættir þú að hafa í huga þegar þú kaupir eða selur fasteign?

Kaup einkaaðila á fasteign verða að vera skrifleg (7. gr. 2 í hollensku borgaralögunum). Samkvæmt 3. gr. 89 í hollensku borgaralögunum verður þú aðeins eigandi þegar löggiltur eignarskjal hefur verið skráð. Skráning fer fram í opinberum skrám fasteignaskrár (Kadaster).

Er einhver kælingartími?

Einstaklingur sem kaupir fasteign hefur þriggja daga umhugsunarfrest eftir að hann móttekur undirritaðan kaupsamning. Eftir það eru kaupin bindandi nema skilyrði séu til staðar, svo sem fjármögnunarskilyrði. Slíkt skilyrði gildir aðeins ef það er virkjað á réttum tíma og á réttan hátt. Athugið dagsetningarnar í samningnum vandlega.

Hvert er hlutverk lögbókanda?

Við fasteignaskipti þarf alltaf löggiltan lögbókanda (notaris) sem gerir skjalið og lætur það skrá. Lögbókandinn er óhlutdrægur og starfar fyrir báða aðila. Fasteignalögfræðingur starfar hins vegar eingöngu fyrir þig og getur samið um samningsskilmála fyrir þína hönd.

Hvað ef flokkur kemur ekki fram?

Ef aðili vanrækir efndir samninga getur hinn aðilinn tilkynnt um vanskil og síðan krafist efnda, riftunar eða skaðabóta. Margir hefðbundnir kaupsamningar innihalda sekt sem nemur 10 prósentum af kaupverði. Dómstóll getur lækkað sekt ef full framkvæmd væri greinilega óásættanleg (6:94. grein hollensku borgaralögbókarinnar). Fasteignalögfræðingur í Hollandi kannar þessi ákvæði. Lestu meira um bráðabirgðakaupsamninginn og áhættu hans.

Hvað er hægt að gera við falda galla?

Fasteign verður að hafa þá eiginleika sem þú mátt búast við samkvæmt kaupsamningnum (7. gr. 17 í hollensku borgaralögunum). Ef svo er ekki er um vanefndir að ræða og þú getur dregið seljandann til ábyrgðar.

Líkur þínar ráðast af upplýsingaskyldu seljanda og rannsóknarskyldu kaupanda. Seljandi verður að tilkynna galla sem hann veit um. Kaupandi verður að rannsaka það sem hann gæti með sanngirni uppgötvað, til dæmis með byggingarúttekt. Aldursákvæði eða asbestákvæði í samningi geta takmarkað réttindi þín.

Þú verður að tilkynna seljanda innan hæfilegs tíma eftir að gallinn uppgötvaðist (7. gr. 23 í hollensku borgaralögunum). Fyrir neytendur sem kaupa af faglegum seljanda telst tilkynning innan tveggja mánaða í öllum tilvikum á réttum tíma. Krafa fyrnist að jafnaði tveimur árum eftir að tilkynningin var gerð. Lögmaður í fasteignaviðskiptum í Hollandi metur, ásamt byggingarsérfræðingi ef þörf krefur, hvort gallinn hafi verið sýnilegur þér.

Hvaða reglur gilda um leigusamninga fyrir íbúðarhúsnæði og atvinnuhúsnæði?

Hollensk leigulög í 7. bók borgaralaga draga skarpa línu á milli íbúðarhúsnæðis og atvinnuhúsnæðis. Leigjendur íbúðarhúsnæðis njóta mikillar verndar: leigusamningnum lýkur aðeins ef leigjandinn samþykkir það eða héraðsdómstóll ákveður það (7. gr. 272 ​​og 7.274).

Frá og með 1. júlí 2024 eru leigusamningar um íbúðarhúsnæði í meginatriðum ótímabundnir, samkvæmt lögum um tímabundna leigusamninga (Wet vaste huurcontracten). Frá sama degi útvíkkuðu lög um hagkvæma leigu leigureglur leigu til stórs hluta af miðlungsleigumarkaðnum. Leigusalar verða einnig að fylgja lögum um góða leigu, sem hafa verið í gildi frá og með 1. júlí 2023, sem takmarka tryggingu við tveggja mánaða grunnleigu.

Verslunarhúsnæði eða skrifstofuhúsnæði?

Fyrir atvinnuhúsnæði eru tvö kerfi:

• Verslunar-, veitinga- og handverkshúsnæði falla undir 7. gr. 290 í hollensku borgaralögunum. Leigutíminn er að jafnaði fimm plús fimm ár og leigusali getur aðeins sagt upp leigusamningnum á lagalegum forsendum.
• Skrifstofur og önnur atvinnuhúsnæði falla undir grein 7:230a í hollensku borgaralögunum. Leigjandinn hefur aðeins takmarkaða vernd gegn uppsögn eftir að leigusamningur rennur út.

Munurinn hefur miklar fjárhagslegar afleiðingar fyrir bæði leigusala og leigjanda. Lögfræðingur í Hollandi kannar fyrst hvaða kerfi á við. Margir atvinnuleigusamningar nota ROZ líkanið, þar sem almennar ákvæði víkja frá lögunum á köflum. Lögfræðingar okkar fara yfir leigusamninga áður en þú undirritar og meðhöndlar deilur um leigu, galla og útburð. Lögbundnar leigureglur eru á wetten.overheid.nl (bók 7, á hollensku).

Hver eru réttindi þín í byggingar- og endurbótamálum?

Samkvæmt verksamningi skuldbindur verktaki sig til að byggja og afhenda verk (7. gr. 750 í hollensku borgaralögunum). Frá og með 1. janúar 2024 gilda lög um gæðatryggingu byggingarframkvæmda (Wet kwaliteitsborging voor het bouwen). Verktaki ber nú einnig ábyrgð eftir afhendingu á göllum sem ekki koma í ljós við afhendingu, nema ekki sé hægt að rekja þá til hans.

Verktaki sem vinnur fyrir einkaaðila verður að leggja fram verklokaskjal (7. gr. 757a). Einkaaðili má leggja inn allt að 5 prósent af samningsverði hjá lögbókanda (7. gr. 768). Sú innborgun tryggir viðgerð á göllum sem koma í ljós við afhendingu. Krafa vegna byggingargalla fyrnist í síðasta lagi tuttugu árum eftir afhendingu (7. gr. 761).

Aukavinna er vinna sem fer út fyrir upphaflega pöntun. Verktaki getur í meginatriðum aðeins rukkað meira ef hann hefur varað þig við með fyrirvara (7. gr. 755). Undantekningin er aukakostnaður sem þú hefðir átt að vita sjálfur. Skráðu alltaf breytingar og verð þeirra skriflega.

Í viðskiptaverkefnum eru oft notaðir staðlaðir skilmálar UAV 2012 eða UAV-GC 2005. Þessir skilmálar vísa deilum yfirleitt til gerðardóms hjá hollensku gerðardómsnefndinni fyrir byggingariðnaðinn (Raad van Arbitrage voor de Bouw). Lögfræðingur í fasteignaviðskiptum í Hollandi metur hvort gerðardómur eða dómstóll sé betri leiðin.

Hvaða þýðingu hafa eigendafélög, leigusamningar og nágrannalög fyrir þig?

Ef þú kaupir íbúð eignast þú íbúðarrétt og verður sjálfkrafa meðlimur í sameignarfélaginu (Vereniging van Eigenaars, VvE). Skiptingarskjalið og reglugerðir þess ákvarða hvaða hlutar eru einkaaðilar og hvernig kostnaði er skipt.

Eigendafélag verður að leggja frá fé ár hvert fyrir stórt viðhald (5. gr. 126 í hollensku borgaralögunum). Varaféð fylgir langtímaviðhaldsáætlun eða er að minnsta kosti 0.5 prósent af endurbyggingarverði. Ef þú ert ósammála ákvörðun fundarins geturðu farið fram á að héraðsdómstóll ógildi hana innan eins mánaðar (5. gr. 130). Áður en þú kaupir skaltu biðja lögmann að fara yfir skjöl félagsins, fundargerðir og varasjóði.

Hvaða réttindi annarra geta takmarkað eignarhald þitt?

Eignarhald getur verið takmarkað með réttindum annarra, sem eru skráð í opinberar skrár og flytjast til nýs eiganda við sölu. Reglurnar eru í 5. bók hollensku borgaralagabókarinnar.

• Leigusamningur (erfpacht) veitir rétt til að nota land annars manns, oftast gegn árlegri leigu (5. gr. 85). Athugið skilmála og endurskoðunardagsetningar, sérstaklega í ... Amsterdam, þar sem mikið land er leigt út með leigusamningi. Lögfræðingur í Hollandi sem sérhæfir sig í fasteignaviðskiptum les leiguskilmálana fyrir flutninginn.
• Réttur til eignarhalds á lóðum (opstalrecht) veitir rétt til að eiga byggingar eða mannvirki á, í eða ofan á landi annars manns (5. gr. 101), svo sem sólarsellur á þaki annars manns.
• Servitút (erfdienstbaarheid) er byrði á einni lóð í þágu annarrar, svo sem vegaréttur (5. gr. 70).

Nágrannalög eru einnig í 5. bók. Þú mátt ekki valda nágrönnum þínum ólögmætri ónæði, til dæmis hávaða eða lykt (5. gr. 37). Tré skulu að jafnaði standa að minnsta kosti tveggja metra frá landamerkjum, limgerði og runnar hálfum metra (5. gr. 42).

Hvað ættu fjárfestar og fyrirtæki að spyrja hollenskan fasteignalögfræðing?

Erlendir fjárfestar og fyrirtæki eiga oft hollenskar fasteignir í gegnum einkahlutafélag (BV). Uppbygging viðskiptanna, hvort sem um er að ræða hlutabréfaviðskipti eða eignaviðskipti, hefur afleiðingar samkvæmt félagarétti og skattarétti. Fasteignaréttur og félagaréttur mætast síðan í einni viðskiptum, með áreiðanleikakönnun á eignarhaldi, leigusamningum, leyfum og skuldbindingum.

Félagarétturinn fjallar um skipulag fyrirtækisins, kaupsamning um hlutabréf og ábyrgðir. Kaupandi greiðir venjulega yfirfærsluskatt (overdrachtsbelasting) sem lögbókandi innheimtir. Gjald er mismunandi fyrir íbúðarhúsnæði í eigu eigenda, íbúðarhúsnæði keypt af fjárfestum og önnur eignir en íbúðarhúsnæði, og þau breytast reglulega. Ungir kaupendur í fyrsta skipti geta átt rétt á undanþágu, að háð ákveðnu verðmætamörkum. Við vinnum með skattaráðgjafa þínum að þessum atriðum.

Skipulags- og leyfisveitingar falla undir stjórnsýslulög, ekki einkarétt. Lögfræðingur í fasteignamálum í Hollandi, sem sérhæfir sig í verktakafyrirmælum, sameinar því fasteignarétt og stjórnsýslurétt. Frá og með 1. janúar 2024 gilda umhverfis- og skipulagslög (Omgevingswet) um skipulag og leyfisveitingar, og umhverfislög setja skilyrði fyrir jarðveg, hávaða og orku. Hægt er að andmæla leyfisákvörðun innan sex vikna gegn leyfisákvörðun. Sveitarfélag sem selur land verður að meginreglu að veita öllum hagsmunaaðilum jafnan möguleika. Það leiðir af úrskurði Hæstaréttar í Didam-málinu frá 26. nóvember 2021.

Hvernig gengur að vinna með Law & More vinna?

Lögfræðingur í fasteignaviðskiptum í Hollandi hjá lögmannsstofunni okkar vinnur í fjórum áföngum. Í hverjum áfanga ræðum við fyrirfram hvað við gerum og gróflega hvað það kostar.

1. Kynning. Í ókeypis kynningarfundi ræðum við stöðu þína og hvaða frestir eru í gildi. Við óskum eftir helstu skjölum, svo sem kaupsamningi, leigusamningi eða skiptiskjali.
2. Ráðgjöf. Við metum réttindi þín og skyldur og útskýrum áhættu þína og möguleika, á ensku eða hollensku.
3. Samningaviðræður. Við tilkynnum vanskil eða gerum hinn aðilann ábyrgan og leiðum samningaviðræðurnar. Margar fasteignadeilur enda með fasteignasamningi, bindandi samningi sem leysir deiluna.
4. Málsmeðferð. Ef ekki næst sátt munum við höfða mál fyrir héraðsdómi, dómstóli eða í gerðardómi, þar á meðal með samantekt og áfrýjun.

Leigumál fara alltaf fyrir héraðsdómstól. Aðrar fasteignakröfur fara fyrir héraðsdómstól allt að 25,000 evrum og umfram það fyrir héraðsdómstól, þar sem lögmannsskylda er. Hægt er að áfrýja dómi til áfrýjunardómstóls innan þriggja mánaða.

Hvað kostar fasteignalögfræðingur í Hollandi? Law & More?

Lögmaður hjá Law & More kostar 250 til 350 evrur á klukkustund án virðisaukaskatts; samstarfsaðili kostar 300 til 400 evrur án virðisaukaskatts. Við ræðum alltaf verðið og áætlun um kostnað fyrirfram.

Kynningarfundurinn er ókeypis. Einstakur ráðgjafarfundur án frekari aðstoðar kostar 300 evrur með virðisaukaskatti. Law & More starfar ekki með ríkisstyrktri lögfræðiaðstoð. Lögmannsstofa okkar er staðsett á Marconilaan 13 in Eindhoven, hefur gestastöð í Amsterdam og vinnur fyrir viðskiptavini um alla Holland.

Hver sér um málið þitt?

Ruby van Kersbergen sér um málið þitt. Þú getur lesið meira um bakgrunn þeirra á teymissíðu okkar.

Hvaða greinar hjálpa þér frekar?

• Fasteignalög
• Hollensk fasteignalög: hvernig forðastu algengar gryfjur
• Hollensk byggingarlög
• Hollensk leigulög útskýrð
• Atvinnuleigusamningar og ROZ-líkanið
• Hvernig breytingar á millifærsluskatti hafa áhrif á fjárfesta

Algengar spurningar

Hvenær ætti ég að ráða fasteignalögfræðing í Hollandi?

Ráðið fasteignalögfræðing áður en þið undirritið samning, eða um leið og ágreiningur kemur upp um kaup, leigu, byggingu eða eignarhald. Snemmbúin ráðgjöf kemur í veg fyrir að þið missið af stuttum frestum, eins og einum mánuði til að kæra ákvörðun eigendafélags.

Get ég samt sem áður hætt við kaup á íbúð?

Sem einstaklingskaupandi hefur þú þrjá daga til að hugleiða kaupin eftir að þú hefur fengið undirritaðan samning. Eftir það geturðu aðeins sagt upp kaupunum með skilyrðum, svo sem fjármögnunarskilyrðum, eða ef seljandi vanrækir kaupin. Að segja upp kaupunum án gildrar ástæðu getur kostað þig sekt, oft 10 prósent af kaupverðinu.

Ber seljandi ábyrgð á göllum sem koma í ljós eftir flutninginn?

Það er mögulegt ef eignin skortir þá eiginleika sem þú mátt búast við og seljandi vissi af gallanum án þess að tilkynna hann. Þú barst einnig skyldu til að rannsaka sjálfur. Tilkynntu seljanda um gallann skriflega eins fljótt og auðið er eftir að hann uppgötvaðist.

Þarf ég lögmann eða lögbókanda til að kaupa fasteign?

Löggiltur löggiltur höfundur er skylda við flutninginn, því aðeins löggiltur höfundur getur samið og skráð skjalið. Lögmaður er ekki nauðsynlegur, en fasteignalögfræðingur í Hollandi, sem sérhæfir sig í kaupleiðbeiningum, getur yfirfarið samninginn og unnið fyrir þig einn í deilumálum.

Getur verktakinn minn innheimt fyrir aukavinnu án míns samþykkis?

Í meginatriðum ekki. Verktakinn verður að vara þig við með fyrirvara um að breyting muni hækka verðið, nema þú hefðir átt að skilja þetta sjálfur. Skráðu hverja breytingu og verð hennar skriflega áður en verkið hefst.

Er Law & More vinna við lögfræðiaðstoð?

Nei, Law & More vinnur ekki með ríkisstyrktri lögfræðiaðstoð. Við vinnum með tímakaupi sem við semjum um fyrirfram og kynningarfundurinn er ókeypis.

Ertu í vafa um stöðu þína? Segðu okkur frá aðstæðum þínum. Við munum láta þig vita innan eins virks dags hvaða möguleikar þú hefur. Hafðu samband , hringdu í +31 40 369 06 80 eða sendu tölvupóst info@lawandmore.nl.

Þessi síða veitir almennar upplýsingar og kemur ekki í stað ráðgjafar varðandi þínar sérstöku aðstæður.