Leigjandi þinn hætti að greiða leigu. Vanskilin halda áfram að aukast. Þú vilt bregðast hratt við en ert ekki viss um hvað þú getur gert lagalega. Margir leigusalar í Hollandi standa frammi fyrir þessari stöðu og gera kostnaðarsöm mistök með því að bíða of lengi eða grípa til aðgerða sem brjóta gegn hollenskum leigulögum. Báðar aðferðirnar geta skaðað fjárhagsstöðu þína og dregið vandamálið á langinn í marga mánuði.

Hollensk lög veita þér skýra möguleika á að innheimta ógreidda leigu og binda enda á vandkvæða leigusamninga. Þú getur krafist greiðslu, sagt upp leigusamningnum og höfðað málsmeðferð fyrir dómstólum. En þú verður að fylgja ákveðnum verklagsreglum. Að taka málin í eigin hendur með því að skipta um læsingar, skera niður rafmagn eða þrýsta á leigjendur að fara mun koma þér í lagaleg vandræði og veikja mál þitt. Lögin vernda leigjendur gegn handahófskenndum aðgerðum, jafnvel þegar þeir skulda þér peninga.

Þessi handbók leiðir þig í gegnum nákvæmlega hvað þú mátt og mátt ekki gera þegar þú stendur frammi fyrir leiguskuldum í Hollandi. Þú munt læra lagalegan ramma, hagnýt skref til að leysa vanskil og mörkin sem þú verður að virða. Við munum fjalla um mat, samskipti, formlegar tilkynningar, dómsmál og aðgerðir sem gætu haft áhrif á þig sem leigusala.

Hvað hollensk lög segja um leiguskuldir

Hollensk leigulög falla undir Hollensk borgaralög (Burgerlijk Wetboek), sérstaklega 7. bók, 4. kafli. Þessi kafli fjallar um leigusamninga og skilgreinir leiguskuldir: hvað leigusalar geta og geta ekki gert þegar leigjendur greiða ekki leigu. Réttindi þín sem leigusala ráðast af því hvort þú leigir til einkaaðila eða fyrirtækis, þó að flestar meginreglur séu svipaðar. Lögin vega og meta rétt þinn til að fá leigu á móti rétti þínum til að fá leigu. réttur leigjanda til húsnæðisöryggis, að búa til skipulagt ferli sem þú verður að fylgja.

Lagalegur grundvöllur aðgerða

Þú öðlast réttur til að segja upp leigusamningi þegar leigjandi þinn vantar greiðsluskyldu sína. Grein 7:231 í hollensku borgaralögunum heimilar þér að rifta leigusamningi ef leigjandi greiðir ekki leigu á réttum tíma. Hins vegar er ekki hægt að lýsa leigusamningnum einfaldlega slitinn. Þú verður að fylgja formlegri málsmeðferð sem hefst með ... skrifleg tilkynning um greiðslu og endar með dómsúrskurði ef leigjandinn neitar að fara eða greiða.

Lögin kveða á um að þú gefir leigjandanum hæfilegt tækifæri til að leiðrétta aðstæður. Þetta þýðir að þú verður að senda formlegt kröfubréf (aanmaning) þar sem fram kemur nákvæm upphæð skuldarinnar og greiðslufrestur. Aðeins eftir að fresturinn er liðinn án greiðslna er hægt að grípa til frekari lagalegra aðgerða.

Hollensk lög vernda leigjendur gegn tafarlausri útburði og krefjast þess að leigusalar fái samþykki dómstóls áður en þeir neyða leigjanda til að fara.

Þegar uppsögn verður möguleg

Ein vanskil á greiðslu réttlætir ekki sjálfkrafa uppsögn leigusamnings. Dómstólar búast yfirleitt við að leigusalar sýni fram á... mynstur vanskila eða vanskil sem fara yfir ákveðið þröskuld áður en útburður er veittur. Flestir dómarar telja vanskil upp á tveggja til þriggja mánaða leigu sem nógu alvarlegt til að réttlæta uppsögn, þó það sé mismunandi eftir tilvikum. Dómarar skoða einnig hvort þú reyndir að leysa málið með samskiptum og greiðsluáætlunum áður en þú sóttir um uppsögn.

Leigusamningurinn þinn getur ekki hnekkt þessum lagalegu verndum. Jafnvel þótt samningurinn kveði á um að þú getir vikið húsinu út tafarlaust vegna vangoldinna greiðslna, þá krefjast hollenskir ​​lagaákvæði þess að þú fylgir lagalegum ferlum. Öll ákvæði sem stangast á við nauðsynlegur ákvæði um leigulög eru ógild.

Skref 1. Metið vanskilin og leigusamninginn ykkar.

Áður en þú hefur samband við leigjanda þinn eða byrjar á lagalegum málum þarftu að vita nákvæmlega hvar þú stendur. Skráðu allt og staðfestu tölurnar. Þetta skref kemur í veg fyrir mistök sem gætu veikt stöðu þína síðar eða leitt til gagnkröfu.

Reiknaðu út nákvæmlega upphæðina sem skuldað er

Byrjaðu á því að búa til a ítarleg greiðslusaga sem telur upp allar leigugreiðslur sem leigjandinn þinn hefði átt að greiða og hvað hann raunverulega greiddi. Takið með gjalddagar, skuldir, mótteknar upphæðir og greiðsludagarBerið saman bankayfirlit ykkar við þessa skrá til að staðfesta hvaða greiðslur bárust og hvenær. Margar deilur koma upp vegna misskilnings um greiðslutíma eða hlutagreiðslna.

Bætið við hvaða sem er aukakostnaðar Leigjandi skuldar umfram grunnleigu. Þetta felur í sér þjónustugjöld, veitur (ef það er innifalið í leigusamningnum) og allt sem í boði er. dráttarvextir tilgreint í samningi þínum. Hollensk lög heimila þér að innheimta lögbundna vexti af seinkuðum greiðslum, en þú verður að taka það skýrt fram í leigusamningnum. Hafðu þennan útreikning einfaldan og gagnsæjan svo þú getir kynnt hann leigjanda þínum eða dómara ef þörf krefur.

Farðu yfir skilmála leigusamningsins þíns

Dragðu út þinn skriflegur leigusamningur og athugaðu tiltekna greiðsluskilmála. Athugið mánaðarleg leiguupphæð, gjalddagi, greiðslumáti og hugsanleg greiðslufrestur sem þú samþykktir. Gakktu úr skugga um hvort samningurinn þinn innihaldi ákvæði um sektir eða vexti vegna vanskila. Að skilja þessar upplýsingar hjálpar þér að ákvarða hvað leigusalar geta og geta ekki gert samkvæmt þínum tiltekna samningi.

Leigusamningar þínir verða að vera í samræmi við hollensk lögboðin leigulög, sem þýðir að ekki er hægt að víkja frá ákveðnum ákvæðum sem vernda leigjendur með samningi.

Athugaðu hvort leigjandinn þinn hafi einhverjar skjalfest greiðslufyrirkomulag eða breytingar á upprunalegum leigusamningi. Sumir leigusalar samþykkja að tímabundnar leigulækkanir eða greiðsluáætlanir en gleyma að skjalfesta þær rétt.

Skref 2. Talaðu við leigjanda þinn og leitaðu lausna

Samskipti leysa oft leiguskuldir hraðar og ódýrara en lagaleg aðgerð. Hafðu samband við leigjanda um leið og þú tekur eftir vanskilum. Margir leigjendur lenda í vanskilum vegna... tímabundin fjárhagsvandamál, atvinnumissi eða óvæntum útgjöldum. Að hefja samtal gefur þér innsýn í stöðu þeirra og opnar dyr að hagnýtum lausnum. Hollenskir ​​dómstólar líta einnig vel á leigusala sem reyndu að leysa vanskil með... bein samskipti áður en sótt er um brottvísun.

Hafðu samband við leigjanda þinn strax

Sendu leigjanda þínum skrifleg skilaboð með tölvupósti eða ábyrgðarpósti um leið og þú tekur eftir vanskilum. Haltu tóninum fagmannlegum og staðreyndaríkum. Segðu nákvæmlega frá upphæð skuldar, greiðslufrestur sem rann útog óskaðu eftir tafarlausu sambandi til að ræða aðstæður. Forðastu árásargjarnt orðbragð eða hótanir á þessu stigi, þar sem það getur skaðað réttarstöðu þína og ýtt leigjandanum til varnar frekar en samvinnu.

Fylgdu eftir með símtali ef þú færð ekki svar innan 48 til 72 klukkustundaSkráðu allar tilraunir þínar til að ná í leigjanda þinn, þar á meðal dagsetningar, tíma og aðferðir sem notaðar voru. Þessi skrá sannar að þú hafir brugðist skynsamlega við ef þú þarft síðar að útskýra leiguskuldir: hvað leigusalar geta og geta ekki gert fyrir dómstólum.

Tilboð um greiðslufyrirkomulag

Legg til a skipulögð endurgreiðsluáætlun ef leigjandinn viðurkennir skuldina en getur ekki greitt allt strax. Þetta heldur fjárframlögum gangandi og kemur oft í veg fyrir langar dómsdeilur. Áætlunin þín ætti að innihalda reglulega mánaðarlega leigu ásamt viðbótarupphæð upp í vanskil í hverjum mánuði. Reiknaðu út hversu marga mánuði það tekur að greiða skuldina á mismunandi greiðslustigum.

Hér er einfalt sniðmát fyrir greiðslusamning:

Payment Plan Agreement

Tenant: [Name]
Property: [Address]
Total arrears: €[amount]
Agreed monthly payment: €[regular rent] + €[extra toward arrears]
Duration: [number] months
First payment due: [date]

Both parties agree to these terms:
[Landlord signature]  [Date]
[Tenant signature]    [Date]

Skrifleg greiðslusamningur verndar báða aðila og skapar skýrt viðmiðunarpunkt ef upp koma ágreiningur síðar.

Fáðu hvaða samkomulag sem er skriflega og undirritað af báðum aðilum. Munnleg loforð skipta engu máli ef leigjandinn hættir að greiða aftur.

Skref 3. Hækka mál löglega með fyrirvara og dómsmáli

Samskipti mistókust og leigjandinn þinn hvorki borgar né vinnur með. Þú hefur nú formlega lagalega meðferð. Hollensk lög krefjast þess að þú fylgir ákveðinni röð: sendu a formlegt kröfubréf, bíddu eftir að fresturinn rennur út og höfðaðu síðan mál fyrir dómstólum. Að sleppa skrefum eða taka flýtileiðir veikir mál þitt og getur tafið lausn um mánuði. Ferlið tekur tíma, en ef þú fylgir því rétt hámarkar þú líkurnar á að endurheimta leigu og endurheimta eignina þína.

Senda formlegt kröfubréf

Drög að a skriflegt kröfubréf (sommatie eða aanmaning) sem segir nákvæmlega til um skuld, sanngjarn greiðslufrestur (venjulega 14 dagar) og afleiðingar þess ef leigjandi greiðir ekki. Þetta bréf verður að vera skýrt og faglegt. Inniheldur sundurliðun á vanskilum eftir mánuðum og nefnið allar fyrri tilraunir sem þið hafið gert til að leysa málið. Sendið þetta bréf með skráður póstur (aangetekende póstur) svo þú hafir sönnun fyrir afhendingu.

Eftirspurnarbréf þitt ætti að innihalda þessi atriði:

• Fullt nafn leigjanda og heimilisfang eignarinnar
• Ítarlegur listi yfir ógreidda leigu eftir mánuði og upphæð
• Heildarskuldir þar með taldar vextir eða kostnaður
• Greiðslufrestur (dagsetning)
• Bankaupplýsingar þínar fyrir greiðslu
• Yfirlýsing um að þú munir höfða mál ef þeir greiða ekki

Löglega er krafist þess að kröfubréf um útburð sé rétt skjalfest áður en hollenskir ​​dómstólar taka beiðni þína til greina.

Geymið afrit af bréfinu og póstkvittun staðfestir afhendinguÞessi skjöl verða mikilvæg sönnunargögn þegar þú ferð fyrir dómstóla.

Höfða mál fyrir dómi vegna brottvísunar

Hafðu samband við lögmann til að leggja fram mál uppsögn leigusamnings og útburðarmál við héraðsdómstól eftir að greiðslufrestur rennur út án svars. Dómstóllinn kannar hvort þú hafir fylgt réttum verklagsreglum og hvort uppsögn sé réttlætanleg miðað við upphæð vanskila og aðstæður. Dómarar þurfa venjulega að sjá tveggja til þriggja mánaða ógreidd leiga auk sönnunargagna sem sýna fram á að þú hafir reynt skynsamlegar lausnir áður en þú veittir brottvísun.

Lögmaður þinn undirbýr beiðni (beiðni) útskýra aðstæður, upphæð vanskilanna, tilraunir þínar til að leysa þær og hvers vegna leiguskuldir, hvað leigusalar mega og mega ekki gera samkvæmt hollenskum lögum styður mál þitt. Dómstóllinn skipuleggur réttarhöld þar sem báðir aðilar geta kynnt afstöðu sína. Leigjandi þinn gæti borið fram varnir eins og viðhaldsvandamál eða greiðsluerfiðleikar, sem dómarinn tekur til greina áður en hann tekur ákvörðun.

Málsmeðferð fyrir dómstólum tekur venjulega þrjá til sex mánuði frá málshöfðun til dóms. Eftir að dómari hefur veitt uppsögn færðu dómsúrskurð. Ef leigjandinn neitar enn að fara geturðu óskað eftir því að dómstóllinn gefi út úrskurð. brottvísunarúrskurður framkvæmanleg af dómara.

Það sem leigusalar geta ekki gert við leiguskuldir

Hollensk lög banna stranglega ákveðnar aðgerðir við meðhöndlun leiguskulda, óháð því hversu mikið leigjandi skuldar. Þessar takmarkanir eru til staðar til að vernda réttindi leigjenda og húsnæðisöryggiBrot á þessum reglum er útsett fyrir hættu. sakamál, skaðabótaskylda og skaðabætur Þú verður að greiða leigjanda þínum. Að skilja leiguskuldir: hvað leigusalar geta og geta ekki gert kemur í veg fyrir kostnaðarsöm lagaleg mistök sem gætu snúið stöðu þinni frá kröfuhafa til varnaraðila.

Notaðu aldrei sjálfshjálparútburð

Þú getur ekki gripið til líkamlegra aðgerða til að þvinga leigjanda þinn út úr eigninni. Skipta um læsingar, fjarlægja hurðir, loka aðgangi, eða að fjarlægja eigur leigjanda þíns líkamlega telst allt ólögleg útburður samkvæmt hollenskum lögum. Aðeins a dómsúrskurðaður brottvísun framkvæmdur af bæjarfulltrúa gerir þér kleift að fjarlægja leigjanda. Að taka málin í eigin hendur gerir þig ábyrgan fyrir tjóni og gæti leitt til sakamálaréttar vegna ólögmæt svipting húsnæðis (huisvredebreuk).

Haltu höndunum frá eigninni og bíddu eftir lögfræðilegu leyfi. Gremja þín réttlætir ekki brot á lögum.

Ólögleg útburðaraðgerð getur leitt til sakamála og neytt þig til að greiða leigjanda þínum verulegar skaðabætur, jafnvel þótt hann skuldi þér peninga.

Forðastu áreitni og hótanir

Þú getur ekki þrýst á leigjanda þinn í gegnum endurtekin óæskileg samskipti, hótanir eða hótanirMætir á eigninni Að senda árásargjarn skilaboð eða hóta munnlegum aðgerðum ítrekað á dag telst áreitni. Þó að þú getir sent formlegar tilkynningar og viðhaldið sanngjörnum samskiptum um vanskilin, þá er hægt að fara yfir í hótun eða nauðung brýtur gegn hollenskum lögum.

Halda veitum og þjónustu gangandi

Þú verður að halda áfram að veita Nauðsynjar eins og vatn, rafmagn, hiti og viðhald fasteigna allan vanskilatímabilið. Það er ólöglegt að loka fyrir veitur til að þrýsta á leigjanda til að greiða eða fara. Ef leigjandi greiðir ekki afnemur það ekki skyldu þína til að viðhalda eigninni í lagi. íbúðarhæft ástand samkvæmt leigusamningi þínum og hollenskum húsnæðisstöðlum.

Næstu skref fyrir leigusala

Að takast á við leiguskuldir krefst þolinmæði og ströng fylgni við hollensk lögÞú verður að skrá allt, eiga skýr samskipti við leigjanda þinn og fylgja leiðbeiningunum. formlegt ferli fyrir dómstólumAð starfa utan þessara marka setur þig í hættu á sakamáli og einkaréttarlegri ábyrgð, óháð því hversu mikla peninga leigjandinn skuldar þér.

Byrjaðu á að meta aðstæður þínar nákvæmlegaog reyndu síðan að leysa málið með beinum samskiptum og greiðslusamningum. Ef þessar tilraunir mistakast skaltu fara í gegnum formleg kröfubréf og málsmeðferð fyrir dómiAð skilja leiguskuldir: hvað leigusalar geta og geta ekki gert verndar fjárhagslega hagsmuni þína og heldur þér á réttri hlið laganna.

Lögfræðiráðgjöf hjálpar þér að takast á við flókin leigumálamál og forðast kostnaðarsöm mistök. Law & MoreSérfræðingar í hollenskum leigurétti veita hagnýt ráð um uppsögn leigusamnings, útburðarferli og innheimtu skulda, og tryggja að þú fylgir réttum verklagsreglum og verndar jafnframt réttindi þín sem leigusali.