Leiguskuldir í Hollandi: hvað leigusalar mega og mega ekki gera

Leiguskuldir í Hollandi veita leigusala kröfu um greiðslu og, ef þær halda áfram, grundvöll til að fá leigusamninginn rift. Það sem þær veita aldrei er réttur til að grípa til aðgerða einn. Fyrir byggðar fasteignir áskilur grein 7:231 í hollensku borgaralögunum (Burgerlijk Wetboek, BW) dómstólum rétt til að rifta leigusamningi og leigjanda er aðeins hægt að víkja úr húsnæði á grundvelli úrskurðar sem lögmannsfulltrúi framfylgir. Í reynd eru vanskil upp á um það bil þriggja mánaða leigu þann tímapunkt þar sem héraðsdómstóll (kantonrechter) er tilbúinn að rifta leigusamningnum og fyrirskipa útburð.

Það skilur leigusala eftir með þrönga en árangursríka leið: að staðfesta vanskil á réttan hátt, senda kröfubréf sem uppfyllir lagaskilyrði, uppfylla tilkynningarskyldu sem gildir um íbúðarhúsnæði og höfða síðan kröfu um greiðslu, slit og útburð fyrir héraðsdómi. Allt utan þeirrar leiðar, allt frá því að skipta um læsingar til að slökkva á hitun, gerir leigusala með gilda kröfu að varnaraðila.

Þessi grein kveður á um hvenær leigjandi er löglega í vanskilum, hvað kröfubréf þarf að innihalda, hvernig héraðsdómstóll beitir undantekningu í 6:265 gr. BW, hversu langan tíma málsmeðferðin tekur og hvernig peningarnir eru innheimtir eftir á. Hún fjallar einnig um þær varnir sem leigjandi getur höfðað og hvaða aðgerðir eru bannaðar óháð stærð vanskilanna.

Þegar leigjandi er í vanskilum

Leigjandi er skyldugur til að greiða leiguna á samkomulagi samkvæmt 7:212 gr. BW. Þar sem leigusamningur kveður á um fastan greiðsludag, sem nánast allir hollenskir ​​leigusamningar gera, þá veldur lok þess dags því að leigjandinn vanskilum samkvæmt lögum samkvæmt 6:83 gr. BW, án þess að þörf sé á áminningu. Vanskil eru sá tími þegar lögbundnir vextir byrja að reiknast og leigjandinn ber ábyrgð á tjóni sem stafar af töfinni.

Að ákvarða nákvæmlega vanskilin er mikilvægt, því dómstóllinn mun meta upphæðina sem krafist er. Tilgreinið mánaðarlega hvað var gjaldfallið, hvað var móttekið og hvaða dag, og stemmið það við bankayfirlit. Greinið grunnleigu frá fyrirframgreiðslum fyrir þjónustugjöld og veitur, því óuppgjörð árleg þjónustugjaldsyfirlit er oft ágreiningsefni og er ekki það sama og ógreidd leiga. Þegar aðilar komust að samkomulagi um greiðslufyrirkomulag eða tímabundna lækkun skal skrá það skriflega og undirrita það; leigjendur reiða sig reglulega á óskráð eftirgjöf sem sönnun þess að vanskilin hafi verið samþykkt. Hið sama á við um fyrirkomulag varðandi tímabundna leigu , þar sem oft er deilt um lokadagsetningu og leigu sem gjaldfallin er fyrir lokatímabilið.

Fastur greiðsludagur í leigusamningi þýðir að leigjandi er í vanskilum daginn eftir að hann rennur út, án áminningar.

Leigusamningurinn sjálfur getur ekki aukið þessi réttindi. Hollensk leigulög í 7. bók, 4. titli BW eru að mestu leyti bindandi fyrir íbúðarhúsnæði, þannig að ákvæði sem heimilar leigusala að slíta leigusamningnum eða koma aftur inn í eignina án dómsúrskurðar er ógild. Þessi meginregla er sett fram nánar í yfirliti okkar yfir ákvæði leigulaga.

Krafabréfið og lögbundinn fjórtán daga fyrirvari

Þótt vanskil geti komið upp sjálfkrafa er skrifleg krafa í reynd nauðsynleg og lögboðin áður en innheimtukostnaður utan réttar er innheimtur. Þegar leigjandi er neytandi kveður 6. gr. 96 í BW á um formið: leigusali verður fyrst að senda skriflega tilkynningu sem gefur leigjanda að minnsta kosti fjórtán daga, talið frá deginum eftir móttöku, til að greiða án viðbótarkostnaðar, og í þeirri tilkynningu verður að koma fram upphæð innheimtukostnaðarins sem verður innheimtur ef greiðsla fer ekki fram. Tilkynning sem reiknar ekki frestinn eða sleppir upphæð veitir leigusala ekki rétt til að greiða þennan kostnað og dómstólar kanna þetta atriði að eigin frumkvæði.

Í réttri kröfu er leigjandi og eignin nefnd, vanskilin sundurliðuð eftir mánuðum, heildarupphæðin þar með talin vextir tilgreind, greiðslutímabilið og reikningurinn sem á að nota er tilgreindur, innheimtukostnaðurinn sem fylgir ef greiðsla er ekki innt af hendi er tilkynnt að málsmeðferð fyrir dómi verði haldin. Sendið kröfuna með pósti og tölvupósti og geymið sönnun fyrir sendingu: sönnunarbyrðin fyrir því að tilkynningin hafi borist leigjanda hvílir á leigusala.

Tilkynningarskylda vegna leigu á íbúðarhúsnæði

Leigusalar íbúðarhúsnæðis bera sérstaka lagaskyldu sem oft er vanrækt. Samkvæmt reglum um snemmbúna greiningu skulda sem kynntar voru með lögum um skuldaaðstoð sveitarfélaga (Wet gemeentelijke schuldhulpverlening) verður leigusali sem stendur frammi fyrir leiguskuldum, eftir að hafa reynt að ná til leigjanda og boðið upp á skuldaaðstoð, að tilkynna þessar vanskil til sveitarfélagsins svo það geti boðið fram aðstoð. Skýrslan frestar ekki kröfu leigusala, en ef hún er ekki gerð getur það verið gert að sök gegn leigusala sem síðar biður dómstól um að rifta leigusamningnum, einmitt vegna þess að dómstóllinn vegur og metur þá viðleitni sem gerð var áður en málsmeðferð hófst.

Skiptaleysi og útburður fara í gegnum héraðsdómstól

Leigusali getur ekki rift leigusamningi um byggða fasteign utan dómstóla. Grein 7:231 í lögunum um réttarfarsmál heimilar aðeins riftun vegna vanskila leigjanda með dómsúrskurði, með þröngri undantekningu fyrir húsnæði sem borgarstjóri hefur lokað samkvæmt ópíumlögum. Öll leigumáladeilur, óháð fjárhæð, eru teknar fyrir héraðsdómi samkvæmt 93. grein laga um meðferð einkamála. Málið er hafið með stefnu (dagvaarding) sem lögmaður birtir, ekki með beiðni, og krafan sameinar venjulega þrjá liði: greiðsla vangoldinna skulda með vöxtum og kostnaði, riftun leigusamningsins og útburður eignarinnar.

Undantekningin í 6:265 grein BW

Lagalegt viðmið er sett í 6:265 grein BW: sérhver vanefnd á efndum veitir hinum aðilanum rétt til að slíta samningi, nema vanefndin, miðað við eðli sitt eða minniháttar þýðingu, réttlæti ekki slit samningsins og afleiðingar hans. Leigjandinn ber ábyrgð á að vísa til og færa rök fyrir þessari undantekningu. Hæstiréttur hefur staðfest að engin sérstök þröskuldur sé fyrir nægilega alvarlegu broti; dómstóllinn metur allar aðstæður málsins innan ramma þeirrar undantekningar.

Fyrir leiguskuldir leiðir þetta til nokkuð fyrirsjáanlegrar framkvæmdar. Vanskil sem nema þremur mánuðum leigu eða meira eru almennt talin vanræksla sem réttlætir slit. Fyrir neðan það mark fer niðurstaðan eftir aðstæðum: greiðslusögu, hvort leigjandinn brást við kröfunni, hvort vanskilin voru greidd fyrir eða meðan á málflutningi stóð, hvort skuldaaðstoð var veitt og persónulegum afleiðingum þess að missa heimilið. Leigjandi sem greiðir allt fyrir dómur sleppur oft við slit en er samt dæmdur til að greiða kostnaðinn; leigjandi sem hefur verið í vanskilum ítrekað í lengri tíma gæti misst heimilið fyrir minni upphæð.

Þriggja mánaða vanskil eru raunhæft viðmið fyrir slit samnings, ekki lögbundin regla; dómstóllinn metur allar aðstæður samkvæmt undantekningu í 6:265 gr. BW.

Hvernig ferlið gengur fyrir sig

Eftir að stefnan hefur verið birt er leigjanda gefinn kostur á að tjá sig, og venjulega fer fram munnleg málflutningur þar sem dómstóllinn kannar sátt áður en úrskurður er kveðinn upp. Dómur á fyrsta stigi um ógreidda leigu og útburð er venjulega kveðinn upp innan fárra mánaða og dómstóllinn lýsir hann næstum alltaf bráðabirgðafullnægjandi, þannig að áfrýjun stöðvar ekki framkvæmd hennar í sjálfu sér. Dómurinn setur frest sem leigjandi verður að hafa yfirgefið og útburðurinn er framkvæmdur af bæjarfulltrúa, sem fyrst birtir dóminn og gefur út úrskurð um að rýma. Framkvæmd málsins, þar á meðal hlutverk bæjarfulltrúa og kostnaður við aðgerðina, er lýst í grein okkar um lagalega útburðarferlið.

Bráðabirgðaúrræði eru í boði þegar aðstæður geta ekki beðið, en þau eru ekki flýtileið fyrir venjulegar vanskil. Dómari í bráðabirgðaúrræðum getur ekki rift leigusamningi og mun aðeins fyrirskipa útburð ef mjög líklegt er að dómstóllinn í aðalmálinu muni gera það og ef leigusali hefur raunverulega, brýna hagsmuni, til dæmis vegna þess að vanskilin eru samofin ónæði eða undirleiga. Í einföldum vanskilamálum er málsmeðferð fyrir undirdómstóli bæði hraðari að lokum og öruggari.

Að endurheimta peningana

Við uppsögn leigusamnings lýkur leigusamningnum en vanskil eru ekki greidd. Lögbundnir vextir samkvæmt 6. gr. 119 í lög um greiðslu vanskila gilda frá þeim tíma sem vanskil eiga sér stað; milli fyrirtækja gilda hærri vextir samkvæmt 6. gr. 119a í lög um greiðslu vanskila. Kostnaður vegna innheimtu utan réttar fylgir lögbundnum vexti, sem kveðið er á um í stjórnvaldsúrskurði, reiknaður af höfuðstól og með fjórtán daga fyrirvara sem lýst er hér að ofan fyrir neytendur. Dómstóllinn úrskurðar einnig framlag til málskostnaðar, sem ákveðinn er samkvæmt föstum vöxtum.

Þegar dómur hefur verið kveðinn upp getur bæjarfulltrúinn gert fjárnám í launum, bótum, bankainnstæðum og lausafé, að því tilskildu að lágmarkstekjum sé skilið eftir hjá skuldara. Þegar raunveruleg hætta er á að eignir hverfi fyrir dómur getur leigusali sótt um leyfi til að leggja á fjárnám fyrirfram hjá bráðabirgðadómara. Hægt er að draga frá tryggingu á móti vanskilum, en reglur laga um góða leigu (Wet goed verhuurderschap) gilda: tryggingu má ekki vera lengri en tveir mánuðir af leigu og hún verður að skila eða gera grein fyrir henni innan þeirra stuttu tíma sem lögin kveða á um. Ef leigjandi er tekinn undir lögbundna skuldaendurskipulagningu falla vanskil frá því fyrir inntöku undir þá áætlun og ekki er lengur hægt að innheimta þau sérstaklega, en leiga sem safnast upp eftir á er áfram greidd að fullu.

Það sem leigusali má ekki gera

Engin vanskil heimila sjálfshjálp. Að skipta um læsingar, fjarlægja hurð, loka fyrir aðgang, setja eigur leigjanda út eða aftengja vatn, rafmagn eða hita eru ólögleg athöfn samkvæmt 6:162 gr. BW, og að fara inn í leiguhúsnæði án leyfis getur einnig talist ólögleg innkoma (huisvredebreuk) samkvæmt 138. gr. hegningarlaga (Wetboek van Strafrecht). Leigjandi sem verður fyrir slíkum aðgerðum getur fengið aðgang að húsnæði aftur í bráðabirgðamáli innan nokkurra daga, ásamt skaðabótum og sektum, og leigusali verður dæmdur til að greiða kostnaðinn. Leigusali sem hefur tekið lögin í sínar hendur kemur einnig til síðari úrskurðar um slit í mun veikari stöðu.

Þrýstingur sem fer út fyrir venjulega innheimtu er sérstaklega reglusettur. Lög um góða leigusala skylda leigusala til að forðast hótanir og krefjast þess að hvert sveitarfélag hafi tilkynningarstöð þar sem leigjendur geta lagt fram kvartanir; sveitarfélög geta framfylgt með stjórnsýsluaðgerðum og sektum. Endurteknar heimsóknir, hótanir eða skilaboð sem ætlað er að fá leigjanda til að yfirgefa húsið skapa því áhættu sem fylgir frekar en að hjálpa til við einkamál. Viðhaldsskylda leigusala helst óbreytt: leiguskuldir fresta ekki skyldu til að bæta úr göllum, eins og yfirlit okkar yfir réttindi leigjenda útskýrir.

Aðeins dómsmálaráðherra sem starfar samkvæmt dómi getur afhent leigueign; allar aðrar leiðir eru ólöglegar.

Varnarmál sem leigjandi getur höfðað

Að gera ráð fyrir vörninni er hluti af undirbúningi kröfunnar. Algengasta gallinn er galli á eigninni. Leigjandi sem hefur tilkynnt um galla og fær ekki úrbætur á honum getur beðið leigunefnd (Huurcommissie) um tímabundna lækkun á leigunni og grein 7:207 BW heimilar kröfu um lækkun frá þeim tíma sem gallinn var tilkynntur. Leigjandi getur ekki einfaldlega hætt að greiða og lækkun er ekki það sama og réttur til staðgreiðslu, en vel skjalfestur galli dregur reglulega úr þeim vanskilum sem dómstóllinn viðurkennir.

Deilur um leigufjárhæð eða þjónustugjaldsyfirlit fara fram á sama hátt: Leigunefndin hefur lögsögu yfir leigufjárhæð í skipulögðum og meðalstórum leigumarkaði og yfir árlegum þjónustugjaldsyfirlitum, og ákvörðun hennar er bindandi fyrir báða aðila nema annar þeirra fari fyrir héraðsdómstól innan tilskilins tíma. Þegar vanskil komu upp við framkvæmdir á eigninni ræðst staðan af reglum um endurbætur fremur en venjulegri greiðsluskyldu; jafnvægið milli endurbótatillögu leigusala og réttar leigjanda til lækkunar er útskýrt í grein okkar um endurbætur með áframhaldandi leigu.

Leigusamningar um atvinnuhúsnæði fara sömu leið til héraðsdóms, en efnisleg vigtun er önnur: það er enginn húsnæðishagsmunir til að verja og dómstóllinn lítur fyrst og fremst á viðskiptasambandið og greiðslusögu. Samningsbundnar viðurlög eru algeng í þessum leigusamningum og dómstóllinn getur mildað þær samkvæmt 6:94 gr. BW ef viðurlögin eru óhófleg. Munurinn á mismunandi flokkum atvinnuhúsnæðis og hvað leiðir af honum er útskýrður í samanburði okkar á fasteignalögum og atvinnuhúsnæðislögum.

Hvað á að gera fyrst

Gerið ráðstafanir snemma og skriflega. Staðfestið vanskil mánaðarlega, sendið kröfubréf sem uppfyllir kröfur 6:96 gr. lög um lög um útleigu, gerið skýrslu til sveitarfélagsins þar sem íbúðarhúsið er leigt út og skráið öll greiðslufyrirkomulag í undirritað skjal þar sem fram kemur venjuleg leiga ásamt upphæð upp í vanskilin og hvað gerist ef afborgun vantar. Ef vanskilin ná um það bil þremur mánuðum af leigu án þess að nothæft fyrirkomulag sé til staðar skal undirbúa kröfu um greiðslu, slit og útburð og fá stefnuna birta. Lengri bið bætir sjaldan endurheimtustöðuna, því vanskilin sem leigjandinn getur raunhæft greitt minnka eftir því sem þau vaxa.

Law & More Veitir leigusölum og leigjendum ráðgjöf um leiguskuldir, innheimtubréf og innheimtu, slit og útburðarmál fyrir héraðsdómstólum, deilur um þjónustugjöld og leigustig og málsmeðferð fyrir Húsnæðisnefnd. Við metum málsgögnin, tilgreinum hvað dómstóllinn er líklegur til að samþykkja sem ástæðu fyrir slit og stjórnum málsmeðferðinni og þeirri framkvæmd sem fylgir. Ef þú ert með leiguskuldir, tengilið Law & More að ræða stöðuna áður en gripið er til aðgerða sem ekki er hægt að afturkalla.

Hvernig Law & More getur hjálpað þér með þetta er útskýrt á okkar lögfræðingur í leigumálum síðu.