Hækkun leigu í Hollandi: hvað leigusalar kunna að rukka og hvað leigjendur geta gert

Í nánast öllum hollenskum leigusamningum hækkar leigan einu sinni á ári. Það sem leigusali kann að biðja um, og hvort hækkunin sé yfirhöfuð gild, fer eftir því í hvaða þriggja hluta eignin er, hvað segir í samningnum og hvort leigusali hafi farið eftir stuttum en ströngum formsatriðum. Þessi grein útskýrir í hvaða hluta leigusamningurinn fellur, hvernig árlegt hámark er reiknað út, hvað gild hækkunartillaga verður að innihalda og hvernig leigjandi áfrýjar henni.

Þrír hlutar, þrjár reglur

Frá því að lög um hagkvæma leigu ( Wet betaalbare huur ) tóku gildi 1. júlí 2024 hefur hollensk leigumarkaður skipt íbúðarhúsnæði í þrjá flokka. Hvor flokkurinn á við fer eftir fjölda stiga sem íbúðin fær samkvæmt húsnæðismatskerfinu ( woningwaarderingsstelsel ), ekki eftir því hvað aðilar kalla samninginn.

• Skipulagður, félagslegur hluti – lægsta stigabilið. Leigan má aldrei fara yfir hámarkið sem stigin gefa og árleg hækkun er háð prósentu sem ráðherra ákveður ár hvert.
• Miðlungsmarkaðshluti (meðalmarkaðsleiga) – miðpunktsbandið. Þessi hluti var fyrst stjórnaður með lögum um hagkvæma leigu. Hann hefur sína eigin hámarksleigu. og , frá og með 1. júlí 2025, sína eigin hámarksárlega hækkun.
• Frjáls geiri (einkageirinn, frjálslyndar) – efsta punktabilið. Það er ekkert hámark leiguverðs en árleg hækkun hefur verið háð lögum frá árinu 2021 og því hámarki hefur verið framlengt til 1. maí 2029.

Punktamörk og leigumörk eru verðtryggð árlega, þannig að íbúð getur skipt um leiguhluta þegar nýr samningur er undirritaður. Leiguhlutinn er fastur í upphafi leigutímans og breytist ekki á miðjum samningi vegna þess að leigumörk færast til.

Hvernig árlegt hámark er reiknað út

Hámarksvirði miðmarkaðarins getur verið hærra en hámarksvirði frjálsa geira, sem kemur fólki á óvart en er ekki mistök. Formúlurnar eru mismunandi: hámarksvirði miðmarkaðarins er tengt þróun sameiginlegrar launa að viðbættum einu prósentustigi, en hámarksvirði reglugerðarbundinna og frjálsra geira tekur mið af því hvort verðþróun eða launaþróun er lægra, aftur að viðbættum einu prósentustigi. Á ári þegar laun eru hærri en verðlag er hámarksvirðið hærra af þessum tveimur. Lagalegur grundvöllur er 7. gr. BW, sem er útfærð í 10. gr. Uhw ( Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte ).

Hlutfallstölurnar sjálfar eru endurreiknaðar árlega og eru vísvitandi ekki birtar hér, þar sem tala sem vitnað er í í grein er úrelt innan nokkurra mánaða. Ráðherrann lagar þær, Huurcommissie og rijksoverheid.nl birta þær og þær eru einu heimildirnar sem vert er að reiða sig á. Athugið mismunandi dagatöl: í eftirlitsskyldum geira gildir nýja hámarkið um hækkanir sem taka gildi 1. júlí, en í meðalmarkaðs- og frjálsum geira gildir það með almanaksárinu. Hækkun sem lögð er til samkvæmt prósentu síðasta árs fyrir dagsetningu í nýja tímabilinu er óhófleg og umframverðið er endurheimtanlegt.

Formleg skilyrði fyrir tillögu um hækkun leigu

Í reglubundnum og meðalstórum markaðshlutum gerist hækkunin ekki sjálfkrafa. Leigusali verður að leggja fram skriflega tillögu ( voorstel tot huurverhoging ) samkvæmt 7:252 gr. BW, og formsatriðin skipta meira máli en flestir leigusalar búast við.

• Uppsagnarfrestur. Tillagan verður að berast leigjanda að minnsta kosti tveimur mánuðum fyrir áætlaðan gildistökudag. Ef um hækkun er að ræða 1. júlí verður tillagan að vera send eigi síðar en 30. apríl.
• Skriflegt form. Tölvupóstur er almennt samþykktur, að því gefnu að hægt sé að sýna fram kvittun.
• Efnisyfirlit. Í 7. gr. 252 í lögunum um skattalög kveður á um hvað tillaga skuli innihalda: gildandi leiguverð, fyrirhugaða breytingu, nýja leigu sem leiðir af því og frá hvaða degi hún á að taka gildi. Þegar leigusali byggir á tekjuháðri hækkun skal fylgja með tekjuyfirlit skattyfirvalda. Tillaga sem vantar eina af þessum upplýsingum er gölluð.
• Einu sinni á tólf mánaða fresti. Á fyrsta tólf mánaða tímabilinu eftir að leigusamningur hefst má hækka leiguna í mesta lagi einu sinni, og eftir það aðeins fyrir lok hvers tólf mánaða tímabils á eftir (7. gr. 250 BW). Þegar hækkunin byggist á samningsákvæði gildir sama tólf mánaða tímabil og ákvæði sem hefur í för með sér fleiri en eina hækkun á tólf mánuðum er ógilt (7. gr. 251 BW). Þröng undantekning er til staðar þegar tímabundinn leigulækkun er afnumin í áföngum (7. gr. 252c BW).

Afleiðingar gallaðrar tillögu eru einfaldar og dýrar fyrir leigusala: hækkunin tekur ekki gildi. Hún er ekki lækkuð, leiðrétt eða frestað með lögum. Leigan helst eins og hún var og leigusali verður að byrja upp á nýtt með nýrri, samræmdri tillögu og nýjum tveggja mánaða uppsagnarfresti – sem í reynd kostar oft heilt ár í verðbótum. Leigjendur sem hafa þegar greitt geta endurheimt mismuninn.

Hvernig leigjandi mótmælir og hvenær

Leiðin fer eftir kaflanum og leiðirnar tvær ganga í gagnstæðar áttir.

Tillögur um reglugerðir og tillögur fyrir meðalmarkað samkvæmt 7:252 gr. BW

Leigjandinn skrifar leigusala, fyrir fyrirhugaðan gildistökudag, og tilgreinir andmæli sín og ástæður. Leigjandinn þarf þá ekki að gera frekari athugasemdir. Ef leigusali vill halda áfram verður hann að biðja leigusali um úrskurð innan sex vikna frá fyrirhuguðum gildistökudag (7. gr. 253 BW). Ef sá tími rennur út tekur hækkunin einfaldlega ekki gildi – það eina gagnlegasta sem mótmælandi leigjandi getur vitað.

Verðtrygging samkvæmt samningsákvæði (miðlungsmarkaður og frjáls geiri)

Þegar hækkunin stafar af vísitöluákvæði frekar en tillögu samkvæmt 7. gr. 252 í lög um borgararéttindi, sækir leigjandinn beint um það til Leigunefndar innan fjögurra mánaða frá gildistöku hækkunarinnar (7. gr. 248 í lög um borgararéttindi). Að missa af þessum fjögurra mánaða tíma er óheppilegt fyrir áfrýjunina, svo skráðu það í dagbók. Leigunefndin mun setja hámarkshækkunina upp í lögbundið hámark ef ákvæðið hefur í för með sér meira.

Verðtryggingarákvæði: frjálsi geirinn og vandamálið með óréttláta skilmála

Í meðalstórum og frjálsum geira er enginn lögbundinn réttur til árlegrar hækkunar. Allt fer eftir samningnum. Ef leigusamningurinn inniheldur enga ákvæði um leiguhækkun má leigusali ekki hækka leiguna árlega – punktur. Ef hann inniheldur ákvæði sem setur prósentu undir lögbundnu hámarki gildir samningsbundin tala. Ef hann setur prósentu yfir hámarkinu gildir hámarkið.

Yfir þessu lagalega lagi liggur evrópsk neytendalöggjöf og þar eru miklir fjármunir í húfi. Leigusamningar íbúðarhúsnæðis við einstaklinga eru neytendasamningar, þannig að reglur um óréttláta skilmála gilda og dómstólar verða að prófa ákvæði um hækkun leigu að eigin frumkvæði.

Leiðandi heimild er fordæmisgefandi úrskurður Hoge Raad frá 29. nóvember 2024, ECLI:NL:HR:2024:1780, sem kveðinn var upp vegna spurninga sem Rechtbank vísaði til. Amsterdam þann 11. janúar 2024. Það snerist um mjög algengu formúluna í frjálsum geira, „vísitölubreytingu neysluverðs ásamt álagi“. Dómstóllinn komst að þeirri niðurstöðu, í stuttu máli:

• Verðtryggingarþátturinn og álagsþátturinn eru metnir. Sérstaklega, jafnvel þar sem þau koma fyrir í einni samningssetningu. Þau þjóna mismunandi tilgangi: önnur bætir upp fyrir gengislækkun, hin fyrir kostnaðarhækkanir umfram verðbólgu.
• Ákvæði sem kveður á um vísitölubreytingu vegna neysluverðs er ekki í sjálfu sér ósanngjarnt.
• Ákvæði sem bætir við föstu álagi allt að 3% umfram vísitölu neysluverðs er ekki Ósanngjarnt, að undanskildum sérstökum aðstæðum: fjárhagslegar afleiðingar eru fyrirsjáanlegar, leigusali hefur lögmæta hagsmuni og leigjandi getur sagt upp samningnum.
• Ef álagningarákvæði is óréttlátt, það verður að fella það úr gildi í heild sinniDómstóllinn getur ekki lækkað það niður í ásættanleg 3%. Leigjandinn er settur aftur í þá stöðu sem hann hefði verið í án ákvæðisins og á rétt á bætur vegna ofgreiddra hækkana.

Afleiðingarnar fyrir leigusala sem nota formúluna „vísitölubreytingar að viðbættum 5%“ eða „að viðbættum 7%“ eru alvarlegar. Álagið er ekki lækkað; það hverfur allan leigutímann og fyrri álag verður endurgreiðanleg. Fyrir leigusala í eignasafni með staðlað sniðmát safnast áhættan upp á hverja íbúð. Málaferli vegna álags umfram 3% halda áfram fyrir héraðsdómstólum og þar sem sá staðall sem notaður er er sá evrópski um óréttláta skilmála, er möguleikinn á að vísa málinu til Evrópudómstólsins ekki horfinn. Leigusali sem byggir á álagsákvæði og leigjandi sem krefst endurgreiðslu það sem greitt var samkvæmt einu ákvæði ættu báðir að kanna stöðu dómaframkvæmdar áður en þeir skuldbinda sig til afstöðu.

Tveir blæbrigðaþættir skipta máli. Úrskurðurinn varðar ákvæðið , ekki hámarkið: jafnvel sanngjörn ákvæði getur ekki skilað meira en lögbundið hámarki sem er í gildi fyrir það ár. Og ósanngjörn ákvæði lagast ekki með því að leigusali rukki minna en það leyfir; það er orðalagið sem reynir á.

Hækkun leigu eftir endurbætur eða endurbætur

Hækkun eftir framkvæmdir er önnur staða en árleg hækkun og fellur ekki undir árlegt prósentuþak. Sá munur sem ræður úrslitum í flestum ágreiningsmálum er á milli endurbóta og viðhalds : efnislegar breytingar eða viðbætur sem auka ánægju af íbúðinni – innbyggð heimilistæki, ný baðherbergisinnrétting, einangrun og aðrar orkuráðstafanir – geta réttlætt hækkun. Skipti og viðgerðir geta það ekki, því að halda eigninni í góðu ástandi er það sem leigan greiðir nú þegar fyrir.

Þegar leigusali vill gera upp íbúðarhúsnæði krefst 7. gr. 220 í lög um lög um fjármögnun sanngjarnrar tillögu : skriflegs pakka þar sem fram koma framkvæmdir, truflanir, hugsanlegar bætur og fyrirhugaðar nýjar leigutekjur. Leigjanda sem hafnar sanngjörnu tilboði er hægt að þvinga til þess en leigjanda sem stendur frammi fyrir ósanngjörnu tilboði er ekki hægt að gera það.

Ef aðilar ná ekki samkomulagi um leiguáhrif getur hvor þeirra sem er beðið leigunefndina um að úrskurða um hvort fyrirhuguð hækkun sé sanngjörn, innan þriggja mánaða frá því að framkvæmdum lýkur. Leigunefndin sendir rannsakanda, kannar hvort framkvæmdirnar feli í raun í sér úrbætur og metur hækkunina miðað við raunverulegan kostnað. Þessi leið er til staðar bæði í reglubundnum og meðalstórum markaðshlutdeildum (7. gr. 255 BW) og í frjálsum geira (7. gr. 255a BW), þó að í frjálsum geira sé ekkert stigaþak til að meta niðurstöðuna út frá.

Tekjuháð viðbótarhækkun

Aðeins í þeim hluta félagslegra lífeyrissjóða sem reglufest er getur leigusali lagt til hærri hækkun fyrir heimili yfir ákveðnum tekjumörkum (7. gr. 252a í löggjöfinni), sem er gefin upp sem föst upphæð í evrum á mánuði frekar en prósenta.

• Tvö tekjubil eru til yfir venjulegu viðmiðunarmörkunum, og hvert þeirra hefur sína eigin fasta mánaðarlega upphæð frekar en prósentu.
• Tekjumörk, mánaðarlegar upphæðir og viðmiðunarár eru ákveðin árlega og birt af Huurcommissie; álagningin er gerð á grundvelli tekna heimilisins frá fyrra skattári, ekki þess sem nú gildir.
• Tekjur barns sem býr hér og hefur ekki náð 23 ára aldri eru slepptar ef samanlagðar tekjur þess barns (safna saman) helst undir birtum mörkum.
• Undanþegnir eru tilgreindir hópar langveikra og fatlaðra leigjenda.

Leigusali verður að fá upplýsingar um tekjur frá Belastingdienst og láta þær fylgja tillögunni. Ef því er sleppt verður tillagan ógild, sem leiðir venjulega til þess að hækkunin fellur ekki. Ekki má sameina hámarkshækkanirnar: leigusali tekur annað hvort venjulega prósentu eða tekjuháða upphæð, ekki bæði. Þar sem viðmiðunarmörk og upphæðir breytast árlega skal skoða töfluna sem Huurcommissie birtir fyrir árið sem hækkunin á að taka gildi.

Leigulækkun: spegilmyndin og oft sterkari hreyfingin

Leigjendur hafa tilhneigingu til að hugsa varnarlega um árlega hækkun þegar betri spurningin er hvort leigan hafi nokkurn tímann verið lögmæt. Í skipulögðum og meðalstórum leigumarkaði má leigan ekki fara yfir hámarksstig íbúðarinnar. Ef svo er ætti leigjandinn ekki aðeins að andmæla hækkuninni heldur leggja til lækkun.

Málsmeðferðin samkvæmt 7:254 gr. lög um ...

Þar sem punktarnir sýna fram á verulega ofgreiðslu er þessi leið mun meira virði en prósentustig í verðbótum og hægt er að sameina hana gallakröfu. Að framkvæma punktaskoðun ætti að vera fyrsta skrefið þegar reglubundinn eða meðalstór leigjandi efast um leigu sína.

Það sem leigusali má ekki gera

• Auka oftar en einu sinni á tólf mánuðum. Önnur hækkun innan sama tólf mánaða tímabils er ógild (7. gr. 251 BW), hvað sem segir í samningnum.
• Hækkun á tímabundnum launum án samningsbundins grundvallar. Í meðalstórum og frjálsum geirum þýðir engin verðtryggingarákvæði engin árleg hækkun allt kjörtímabilið.
• Auka með því að neita að endurnýja. Ótímabundinn leigusamningur í hollensku íbúðarhúsnæði fellur ekki úr gildi og ekki er hægt að „endurnýja“ hann með nýjum skilmálum að vali leigusala. Að bjóða leigjanda val á milli hærri leigu og að fara er ekki lögmæt leið til hækkunar: uppsögn leigusamnings krefst lagalegra ástæðna og, ef leigjandinn er ósammála, dómsúrskurðar.
• Endurheimta hækkunina með þjónustugjöld. Að fella leigu inn í þjónustugjöld eða heildarverð stenst ekki skoðun.
• Hunsa mótmæli. Í reglubundnum og meðalstórum fasteignamarkaði getur leigusali ekki vísað andmælum frá einhliða; eina leiðin fram á við er til leigusamnings, innan sex vikna.

Hagnýt leiðsögn

Fyrir leigjendur. Athugið fyrst svæðið, síðan útreikningana og svo formsatriðin – í þeirri röð, því formlegur galli drepur hækkunina óháð prósentutölunni. Skráðu tvo fresti: mótmælið fyrir gildistöku í skipulögðum og meðalstórum markaði og sækið um samningsbundna verðtryggingu til Leigunefndar innan fjögurra mánaða. Ef leigusamningur þinn í frjálsum geira bætir við verðtryggingu umfram 3% skaltu leita ráða áður en þú greiðir. Og keyrðu stigaathugun jafnvel þótt hækkunin líti rétt út.

Fyrir leigusala. Endurskoðið sniðmátið: álagningarákvæði sem samið var fyrir úrskurð Hoge Raad frá árinu 2024 er raunveruleg skuldbinding. Sendið tillögur snemma, skriflega, þar sem fram kemur núverandi leigukostnaður, nýr leigukostnaður, gildistaka og andmælaleið, og geymið sönnun fyrir sendingu. Leggið með yfirlýsingu skattyfirvalda vegna allra tekjuháðra hækkuna. Ef leigjandi andmælir skal fresta sex vikna leigusamningsfrestinum tafarlaust – það kostar allt árið að missa hann.