Leigutrygging, þjónustugjöld og lög um góða leigusamninga í Hollandi

Næstum allir erlendir leigjendur í Hollandi greiða innborgun og margir hafa áhyggjur af því að leigusamningi lýkur hvort þeir muni sjá hana aftur. Frá því að lögin um góða leigusala tóku gildi 1. júlí 2023 hafa reglurnar orðið skýrari: það er hámark á innborgunina, frestur til að endurgreiða hana og skylda til að útskýra skriflega allt sem haldið er eftir. Þessi grein setur fram hvað lögin segja um innborgun, þjónustugjöld og umboðsgjöld og hvað hvor aðili getur gert í deilu.

Innborgun: hversu mikið leigusali má biðja um

Samkvæmt almennum siðareglum í 2. grein laga um húsnæðismál, Wet goed verhuurderschap, og ákvæðinu sem sett er inn í 261b. grein 7. bókar hollenska borgaralaga ( Burgerlijk Wetboek ), má leigusali ekki krefjast innborgunar ( waarborgsom ) sem nemur meira en tvöföldu leiguverði . „Leiga“ ( kale huur ) er leigan fyrir húsnæðið sjálft, að undanskildum þjónustugjöldum, veitum og hugsanlegum húsgagnaauka.

Hámarkið var innleitt með lögunum 1. júlí 2023 og hærri innborgun sem samið var um samkvæmt eldri samningum er enn í reynd uppfyllt. Leigjandi samkvæmt slíkum samningi ætti ekki að gera ráð fyrir að upphæðin sé óumdeild. Löngu áður en hámarkið var til staðar voru héraðsdómstólar að fella úr gildi óhóflegar innborganir sem óeðlilegan ávinning samkvæmt 264. grein 7. bókar hollenska borgaralaga: Rechtbank Noord-Holland ógilti sex mánaða innborgun 5. ágúst 2015 (ECLI:NL:RBNHO:2015:6660) og komst að þeirri niðurstöðu að innborgun sem nemur meira en tvöföldum mánaðarleiga væri ekki sanngjörn, og Rechtbank... Amsterdam lækka innborgun upp á rúmlega fjögurra mánaða leigu niður í tvær þann 4. mars 2019 (ECLI:NL:RBAMS:2019:1490). Þetta eru ákvarðanir fyrsta stigs frekar en bindandi heimild, og engin tilkynnt ákvörðun virðist enn hafa beitt staðlinum um góðan leigusala á innborgun sem samþykkt var fyrir júlí 2023. Þessi eldri setning er engu að síður röksemdafærslan sem á að færa fram.

Ef leigusali krefst meira þarf leigjandinn ekki að greiða umframgreiðsluna, getur krafist endurgreiðslu á því sem ofgreitt er og sveitarfélagið getur framfylgt kröfunni. Athugið að „tveggja mánaða tryggingu ásamt eins mánaðar leigu fyrirfram“ er ekki þriggja mánaða tryggingu: leiga greidd fyrirfram er leiga, ekki trygging. Óafturkræft „umsýslugjald“ samhliða tryggingu er alls ekki leyfilegt.

Að fá innborgunina til baka: tveir frestir

Lögin setja tvo fresti og munurinn á þeim er það sem oftast er misskilið.

• Þar sem leigusali dregur ekkert frá, innborgunin verður að vera endurgreidd innan fjórtán daga um lok leigusamningsins.
• Þar sem leigusali dregur eitthvað frá, tímabilið er þrjátíu dagar frá lokum leigusamnings. Lengri fresturinn er til staðar svo að leigusali geti skoðað, magnbundið og skjalfest frádráttinn.

Leigusali sem dregur frá greiðslu verður að gefa leigjanda skriflega upplýsingar um hvað er dregið frá og hvers vegna, ásamt ítarlegri sundurliðun. Staðhæfing um að „skemmdir hafi fundist“ uppfyllir ekki skylduna og fjarvera hennar er í sjálfu sér brot. Þrjátíu daga fresturinn er ekki leyfi til að fresta: leigusali sem getur ekki enn verðlagt viðgerð ætti að endurgreiða óumdeilda eftirstöðvar og tilgreina hvað er enn í deilu.

Hvað má og má ekki draga frá

Leyfileg frádráttarliðir eru takmarkaðir: ógreidd leiga, ógreidd þjónustugjöld, gjald fyrir samþykkta orkunýtingarmælingu og tjón af völdum leigjanda. Venjulegt slit fellur utan lista og ekki er hægt að draga frá „umsýslukostnað“ eingöngu vegna þess að samningurinn kveður á um það.

Mörkin milli skemmda og slits eru þar sem flestir deila liggja. Samkvæmt 218. grein 7. bókar borgaralaga ber leigjandi ábyrgð á tjóni sem hlýst af bilun sem rekjanleg er til leigjanda og tjónið er talið vera af völdum þess, með undantekningum í bruna og, fyrir byggða fasteign, tjón á ytra byrði. Sú forsenda er raunveruleg en hún gildir samhliða 224. grein — þar sem skoðunarskýrslan verður úrslitaþáttur.

Skoðunarskýrslan og hvað gerist þegar hún er ekki til staðar

Í 224. grein 7. bókar borgaralaga er kveðið á um að hafi aðilar gert skriflega lýsingu á eigninni í upphafi leigusamnings, verði leigjandi að skila henni í því ástandi sem þar er skráð, að undanskildum lögmætum breytingum og öllu sem hefur hrakað vegna öldrunar eða eðlilegrar notkunar. Ef engin slík lýsing var gerð, telst leigjandi hafa tekið við eigninni í því ástandi sem hún var í við lok leigusamnings , með fyrirvara um rétt leigusala til að sanna hið gagnstæða.

Áhrifin í reynd eru mikil. Með undirrituðu innritunarskýrslu og dagsettum ljósmyndum getur leigusali sem finnur brunna borðplötu bent á hana og sýnt fram á breytinguna. Án slíkrar skýrslu er upphafspunkturinn sá að eignin var þegar í núverandi ástandi og leigusali verður að færa þá forsendu í staðinn með öðrum sönnunargögnum. Leigusali sem sleppti innritunarskoðun kemst oft að því að frádrátturinn er ekki réttlætanlegur.

Þjónustugjöld og fyrirframgreiðslur

Þjónustugjöld ( servicekosten ) greiðast ofan á leigu fyrir vörur og þjónustu sem tengjast notkun eignarinnar: þrif á sameiginlegum rýmum, umsjónarmann, sameiginlega lýsingu, garðyrkju og notkun húsgagna. Þau eru næstum alltaf reiknuð sem mánaðarleg fyrirframgreiðsla ( voorschot ) og reiknuð út frá raunverulegum kostnaði.

Samkvæmt 259. grein 7. bókar borgaralaga verður leigusali að afhenda leigjanda sundurliðaða árlega yfirlit yfir raunverulegan kostnað og hvernig hann var reiknaður út, innan sex mánaða frá lokum almanaksársins - í reynd fyrir 1. júlí. Þegar leigusamningi lýkur um miðjan ár nær hann til þess hluta ársins sem liðinn er. Samkvæmt 261. grein má aðeins taka fyrirframgreiðslu ef samið hefur verið um nýjar vörur eða þjónustu, eða eftir yfirlýsingu, og hver yfirlýsing styður aðeins eina hækkun. 260. grein heimilar hvorum aðila sem er að biðja leigunefndina að ákvarða hvað greiða skuli.

Þjónustugjöld eru innheimt af raunverulegum kostnaði, ekki hagnaðarmiðstöð. Sumir liðir eru hugsanlega alls ekki gjaldfærðir sem þjónustugjöld: umönnunarþjónusta eins og máltíðir eða viðvörunarþjónusta og gjöld sem falla á eiganda frekar en íbúa, svo sem fasteignagjöld. Gjöld sem falla á íbúa, svo sem sorphirðugjald, geta verið færð yfir á aðra. Hitaveita er stjórnað sérstaklega af Warmtewet.

Veitur eru aftur öðruvísi. Þar sem eignin hefur sína eigin mæla er gas, vatn og rafmagn venjulega samið beint af leigjanda, eða af leigusala og greitt út frá mældri notkun; þetta eru veitugjöld ( nutsvoorzieningen ), ekki þjónustugjöld. Hægt er að skipta „heildarleigu“ sem sameinar allt í eina tölu í þætti sína eftir beiðni.

Nýjar reglur frá 1. janúar 2027

Lögin um modernisering þjónustukostnaðar (Wet modernisering servicekosten) taka gildi 1. janúar 2027 ásamt Besluit servicekosten og Regeling servicekosten. Þau koma í stað núverandi opinnar aðferðar með lokuðum lista yfir átta flokka gjaldskyldra þjónustukostnaða, staðfesta að aðeins megi gjaldfæra raunverulegan kostnað og engan hagnað og útskýra hvernig hann er reiknaður út. Upptalningin í Besluit servicekosten er tæmandi og lokauppgjörið verður að berast leigjanda fyrir 1. júlí eftir það almanaksár sem það á við um. Sameiginlegar líkamsræktarstöðvar og sundlaugar falla utan listasins. Endurskoðunarheimildir leigusamningsins eru víkkaðar. Reglurnar gilda um samninga sem gerðir eru frá og með 1. janúar 2027 og leigusali getur beitt þeim á núverandi leigusamninga með samþykki leigjanda.

Umboðsgjöld og bann við tvöfaldri gjaldtöku

Lögin Wet goed verhuurderschap banna leigusölum og milliliðum í útleigu að innheimta tvöföld umboðsgjöld - það er að taka þóknun frá bæði leigusala og leigjanda fyrir sömu viðskipti. Þetta bætist við eldri reglu í 417. og 427. grein 7. bókar borgaralaga: umboðsmaður sem starfar fyrir leigusala á ekki rétt á þóknun frá leigjanda. Ef eignin er í bókhaldi umboðsmannsins ætti leigjandinn ekki að greiða neitt.

Leigjandi má ekki rukka fyrir samningskostnað og lyklafé ( sleutelgeld ). Leigusali má rukka fyrir eitthvað sem leigjandinn nýtur í raun góðs af, svo sem nafnspjald við dyrnar, og leigjandi má kaupa hluti af fráfarandi leigjanda á samkomulagi ( overnamekosten ), en hvorugt er leið til að endurvekja leigugjald. Leigjandi greiðir gjald réttilega aðeins ef hann hefur sjálfur ráðið fasteignasala sem starfar óháð leigusala og finnur húsnæði utan eignasafns þess fasteignasala. Gjöld sem greidd eru gegn þessum reglum er hægt að endurheimta.

The Wet goed verhuurderschap fyrir utan innborgun

Lögin eru víðtækari en bara peningar. 2. greinin setur fram landsreglur um hegðun allra leigusala og milliliða. Þær krefjast þess að leigusali:

• forðast mismunun við val á leigjendum og nota gagnsætt valferli;
• forðast ógnun, sem felur í sér að hóta að fresta viðgerðum, slíta þjónustu eða halda eftir staðfestingargjaldi til að þrýsta á leigjanda;
• skrá leigusamninginn í skriflegur samningur;
• tilkynna leigjanda skriflega, á tungumáli sem leigjandinn skilur, um réttindi og skyldur — hvernig innborgunin virkar og hvenær hún verður endurgreidd, hvernig þjónustugjöld eru greidd, upplýsingar um leigusala og hvar sveitarfélagið tilkynningarsetur (þ.e. upplýsingaskyldaTungumálakrafan er ekki bundin við vinnuafl sem er að flytja inn í landið, þannig að fyrir alþjóðlegan leigjanda þýðir þetta í reynd að upplýsingarnar verða að vera gefnar á ensku;
• virða hámarkstryggingu og reglur um þjónustugjöld og ekki innheimta tvöföld umboðsgjöld;
• fylgið aukareglum þar sem leigjandinn er vinnuafl frá ESB, þar á meðal leigusamningi sem er aðskilinn frá ráðningarsamningnum og nauðsynlegum upplýsingum. á tungumáli sem starfsmaðurinn skilur.

Í 3. grein er kveðið á um að leigusalar og milliliðir sem leigja út í atvinnuskyni skuli hafa skriflega vinnuaðferð til að koma í veg fyrir mismunun í húsnæðismálum og birta hana og beita henni.

Tilkynningarstaður sveitarfélagsins og framfylgd

Frá og með 1. janúar 2024 verða öll sveitarfélög að reka tilkynningarstaður (meldpunktur) samkvæmt 4. grein: lágþröskulds, frjáls og opin fyrir nafnlausum tilkynningum um óæskilega leiguhegðun. Eindhoven og Amsterdam bæði reka eitt. Skýrsla er ekki krafa um peninga — meldpunt mun ekki fyrirskipa endurgreiðslu innborgunar — en hún virkjar eftirlitshlutverk sveitarfélagsins.

Framkvæmd eykst. Fyrsta brot leiðir venjulega til viðvörunar þar sem fram kemur að frekari brot geti leitt til sektar og birtingar upplýsinga um brotlegan einstakling. Endurtekin eða alvarleg brot geta leitt til úrskurðar sem varðar sektum ( last ord dwangsom ) eða stjórnsýsluþvingunum , og sektum. 19. grein laga um brot á lögum ...

Hvaða leið á að fara

Leigjendur og leigusalar velja oft rangan vettvang og tapa mánuðum. Þessar þrjár leiðir þjóna mismunandi tilgangi og má nota samhliða.

Ef ekki tekst að leysa úr kröfu um tryggingarfé skal hún fara fyrir héraðsdómstól; þar þarf ekki lögmann til að leita til málsmeðferðar. Deilur um þjónustugjöld eru á starfssviði Húsnæðisnefndarinnar og mun ódýrari: gjaldið (leges) er hófleg föst upphæð fyrir leigjanda eða annan einstakling og töluvert hærra fyrir leigusala eða annan lögaðila. Gjaldin eru ákveðin með reglugerð ráðherra og birt af Húsnæðisnefndinni, svo athugið gildandi upphæð þar áður en sótt er um. Eftir ákvörðun Húsnæðisnefndarinnar getur óánægður aðili stefnt málinu fyrir héraðsdómstól innan átta vikna ; ef formaður hefur tekið ákvörðun einn má leggja fram andmæli ( verzet ) innan þriggja vikna.

Tímamörk

Varðandi þjónustugjöld, samkvæmt 260. grein 7. bókar borgaralaga, er heimilt að senda beiðni til þjónustunefndarinnar sem nær yfir allt að tólf mánuði fyrir hvern kostnaðarflokk, innan tuttugu og fjögurra mánaða frá lokum þess tímabils sem ársyfirlitið átti að vera lagt fram. Ef þú missir af þeim tímapunkti lokast leiðin til þjónustunefndarinnar.

Krafa um endurgreiðslu innborgunar er venjuleg krafa um efndakröfur, með fyrirvara um fimm ára fyrningarfrest í 307. grein 3. bókar borgaralaga. Fimm ár eru rausnarleg frestur, en dráttur kostar sönnunargögn, svo krafist er greiðslu skriflega og tafarlaust; krafa rýfur einnig fyrningu.

Hagnýt leiðsögn

Fyrir leigjendur

• Áður en þú skrifar undir skaltu bera saman innborgunina við tveggja mánaða leigu og kanna hvort um samnings-, umsýslu- eða leigugjöld sé að ræða.
• Krefjast innritunarskýrslu (nafnlaus) undirritað af báðum aðilum, taka dagsettar ljósmyndir af hverju herbergi og skrá mælilestur.
• Geymið sönnun fyrir greiðslu innborgunar og allra fyrirframgreiddra þjónustugjalda og látið leigusala vita skriflega af nýja heimilisfanginu og bankaupplýsingum þegar þið farið.
• Skráðu 1. júlí í dagbókina fyrir þjónustugjaldsyfirlit síðasta árs og athugaðu að tímabilið er 24 mánuðir.
• Ef fresturinn rennur út skal senda skriflega kröfu með stuttum og skýrum greiðslufresti; ef það tekst ekki skal tilkynna það til meldpunt og íhuga mál fyrir dómstólum.

Fyrir leigusala

• Samræmdu skjölin þín: skriflegan samning, ásamt upplýsingablaði sem nær yfir innborgun, þjónustugjöld, samskiptaupplýsingar þínar og meldpunt — á ensku ef þú leigir út til erlendra leigutaka.
• Taktu aldrei meira en tveggja mánaða leigu fyrir nýja leigu og breyttu ekki umframverðinu í þóknun.
• Skoðið í upphafi og í lokin, skriflega og helst í viðveru leigjanda.
• Endurgreiðið innan fjórtán daga ef ekkert er dregið frá; ef ekkert er dregið frá, endurgreiðið óumdeilda eftirstöðvar og sendið fulla skriflega sundurliðun innan þrjátíu daga, með reikningum. Ekki rukka fyrir slit eða reglubundnar endurbætur.
• Sendið ársreikninginn fyrir 1. júlí, sundurliðaðan og byggðan á raunkostnaði, og búið ykkur undir að lokaður listi taki gildi 1. janúar 2027.