Sá sem vill segja upp leigusamningi um atvinnuhúsnæði sitt, eða stendur frammi fyrir uppsögn af hálfu leigusala, verður fyrst að vita undir hvaða reglur leigusamningurinn fellur. Eins og fram kemur í fyrri hluta þessarar greinar gilda grundvallarólíkar reglur um atvinnuhúsnæði í flokki 7:290 (verslanir, veitingar, handverksfyrirtæki) og atvinnuhúsnæði í flokki 7:230a (skrifstofur, geymslur, æfingasalir). Sá munur er hvergi eins afgerandi og við uppsögn.
Fyrir atvinnuhúsnæði í 7:290 getur leigusali aðeins sagt upp leigusamningnum á tæmandi fjölda lagalegra ástæðna og strangar formskröfur gilda. Fyrir atvinnuhúsnæði í 7:230a er þröskuldurinn fyrir leigusala mun lægri: uppsögn er í meginatriðum án formlegra ástæðna og krefst engrar ástæðu. Þessi grein fjallar um báðar aðstæðurnar.
Uppsögn á 7:290 atvinnuhúsnæði
Formlegar kröfur
Uppsögn á atvinnuhúsnæði í 7:290 er háð ströngum formskröfum. Uppsögnin skal vera skrifleg, annað hvort með ábyrgðarbréfi eða með úrskurði bæjarfulltrúa. Lágmarksuppsagnarfrestur er eitt ár. Uppsögn sem uppfyllir ekki þessi skilyrði er ógild og hefur engin réttaráhrif. Leigusamningurinn heldur þá einfaldlega áfram.
Uppsögn skal berast leigjanda fyrir lok núverandi leigutímabils. Sá sem segir upp of seint mun sjá leigusamninginn framlengjast sjálfkrafa um næsta leigutímabil.
Ástæður fyrir uppsögn leigusala
Leigusali atvinnuhúsnæðis í 7:290 hæð getur aðeins sagt upp samningi á þeim forsendum sem lögin telja tæmandi upp. Fyrir uppsögn að loknum fyrsta leigutíma (fyrstu fimm árunum) eiga aðeins tvær ástæður við: leigjandinn hegðar sér ekki eins og góður leigjandi (viðvarandi slæm leigusamningur) eða leigusali þarfnast leigueignarinnar brýnt til persónulegra nota. Eftir fyrsta leigutímann bætist þriðja ástæðan við: vega og meta hagsmuni leigusala af uppsögn á móti hagsmunum leigjanda af framhaldi, þar sem leigusali verður að sýna fram á ríkjandi hagsmuni.
Fyrir ítarlegri umfjöllun um einstakar ástæður fyrir uppsögn og dómaframkvæmd um þær vísum við til greinarinnar „Atvinnuhúsnæðisleiga (7:290 DCC): Vernd og ástæður fyrir uppsögn verslunarrýmis“ annars staðar á þessari vefsíðu.
Leigjandi sem óskar eftir framlengingu
Leigjandi í atvinnuhúsnæði að 7:290 sem fær uppsögnina en vill vera áfram verður að mótmæla skriflega innan sex vikna frá móttöku uppsagnarinnar. Ef hann gerir það ekki rennur leigusamningurinn út á tilkynntum degi. Ef hann mótmælir verður leigusali að leggja uppsögnina fyrir héraðsdómstól. Leigusamningurinn rennur aðeins út ef dómstóllinn samþykkir uppsögnina. Þangað til gildir samningurinn.
Lok verslunarrýmis í 7:230a
Meginreglan: uppsögn án ástæðu
Fyrir atvinnuhúsnæði í 7:230a eru lögin mun mildari gagnvart leigusala. Leigusamningi lýkur eftir uppsögn, með fyrirvara um uppsagnarfrest sem samið var um í samningnum, eða ef hann er ekki til staðar lögbundinn uppsagnarfrestur. Ekki er krafist ástæðu fyrir uppsögn. Leigusali þarf ekki að útskýra hvers vegna hann vill segja upp samningnum. Leigutaki hefur í meginatriðum engan rétt til framlengingar.
Vernd gegn útburði: frestun fyrir dómstólum
Þó að leigjandi í atvinnuhúsnæði 7:230a eigi ekki rétt á framlengingu leigusamnings, þá á hann rétt á vernd gegn útburði. Þetta þýðir eftirfarandi: eftir að leigusamningi hefur verið sagt upp og leigusali hefur tilkynnt um útburð getur leigjandinn, innan tveggja mánaða frá útburðardegi, óskað eftir framlengingu útburðarfrests hjá héraðsdómi. Dómstóllinn vegur og metur hagsmuni beggja aðila. Hámarksframlenging er eitt ár fyrir hverja beiðni, en samtals þrjú ár að hámarki.
Vernd gegn útburði er því ekki réttur til áframhaldandi notenda leigusamnings, heldur einungis frestun. Eftir að hámarks leigusamningnum lýkur verður að rýma húsnæðið.
Snemmbúnar uppsagnir og hlutverk hlémöguleika
Fyrir bæði 7:290 og 7:230a atvinnuhúsnæði getur samningurinn innihaldið uppsagnarákvæði: samningsákvæði sem veitir aðilum rétt til að segja upp leigusamningnum fyrir tímann. Fyrir 7:290 atvinnuhúsnæði verður slíkt ákvæði að vera í réttu hlutfalli við þá vernd sem lögin veita leigjanda; ákvæði sem í raun veitir leigusala rétt til að segja upp samningnum hvenær sem er getur stangast á við bindandi eðli reglunnar.
Sá sem notar uppsagnarákvæði verður að fylgja nákvæmlega þeim verklagsreglum sem gilda: réttur samningstími, rétt eyðublað (skráður eða með skriflegri beiðni) og réttur dagur uppsagnar. Einum degi of seint þýðir að uppsögnin hefur engin áhrif og leigusamningurinn heldur áfram næsta tímabil.
Einnig er athyglisvert að framlengja samninginn án samþykkis. Ef leigusamningurinn rennur út og hvorugur aðilinn segir honum upp er hann í flestum tilfellum framlengdur án samþykkis, annaðhvort út upphaflegan samningstímann eða ótímabundinn, allt eftir orðalagi samningsins. Athugið með góðum fyrirvara hvort framlenging sé óskað.
Algeng mistök við uppsögn
Í reynd sjáum við endurtekin mistök við uppsögn atvinnuhúsnæðis:
- Að segja upp samningnum of seint, þannig að eins árs uppsagnarfrestur er liðinn og leigusamningurinn heldur sjálfkrafa áfram næsta tímabil.
- Að segja upp án þess að fylgja lögbundnu eyðublaði (með venjulegum tölvupósti eða síma í stað ábyrgðarbréfs eða bréfs), sem gerir uppsögnina ógilda.
- Sem leigusali, að segja upp samningi án viðurkenndrar ástæðu fyrir 7:290 atvinnuhúsnæði, eftir það höfðar leigjandi mál fyrir héraðsdómi og uppsögnin er ógild.
- Sem leigjandi, að mótmæla ekki með góðum fyrirvara uppsögn á 7:290 atvinnuhúsnæði, þannig að réttur til framhalds fellur niður.
- Að gleyma afhendingarskyldunni: jafnvel þótt uppsögnin sé gild getur leigjandinn verið ábyrgur fyrir tjóni sem hlýst af því að húsnæðinu er ekki skilað í samningsbundnu ástandi.
- Fyrir 7:230a atvinnuhúsnæði, vantar tveggja mánaða frest til að leggja fram beiðni um vernd gegn útburði, en eftir þann tíma fellur sá réttur endanlega niður.
Niðurstaða
Uppsögn atvinnuhúsnæðis virðist einföld, en við nánari skoðun fylgja henni ótal formlegar og efnislegar gryfjur. Hvort sem þú ert leigjandi eða leigusali: mistök í málsmeðferðinni geta leitt til áframhaldandi leigusamnings sem þú vilt ekki, eða til missis verndarréttinda sem þú hefðir getað nýtt þér. Athugaðu alltaf fresti, nauðsynlegt eyðublað og gildandi fyrirkomulag með góðum fyrirvara áður en þú sendir eða móttekur uppsögn.
Leigulögfræðingar hjá Law & More Við aðstoðum þig á öllum stigum uppsagnarferlisins, allt frá fyrsta bréfi til allra málsmeðferða fyrir héraðsdómi. Hafðu samband við okkur til að fá spjall án skuldbindinga.
Algengar spurningar
Hversu langur er uppsagnarfrestur fyrir atvinnuhúsnæði?
Fyrir atvinnuhúsnæði í 7:290 er lögbundinn lágmarksuppsagnarfrestur eitt ár. Uppsögn skal vera skrifleg með ábyrgðarbréfi eða úrskurði dómsmálaráðherra. Fyrir atvinnuhúsnæði í 7:230a gildir sá kjörtími sem samið er um í samningnum; enginn lögbundinn lágmarksuppsagnarfrestur er til staðar.
Getur leigusali einfaldlega sagt upp leigusamningi við verslun?
Nei. Fyrir atvinnuhúsnæði í 7:290 má leigusali aðeins segja upp samningi af ástæðum sem eru tæmandi taldar upp í lögunum, svo sem brýnni persónulegri þörf eða viðvarandi slæmri leigusamningi. Uppsögn án viðurkenndrar ástæðu hefur engin réttaráhrif.
Hver er vernd gegn brottvísun samkvæmt 7:230a?
Eftir að leigusamningi lýkur getur leigjandi í atvinnuhúsnæði 7:230a óskað eftir framlengingu á útburðartíma hjá héraðsdómi. Beiðni um slíkt skal berast innan tveggja mánaða frá tilkynntum útburðardegi. Hámarksframlenging er þrjú ár samtals.
Hvað er uppsagnarákvæði í leigusamningi?
Uppsagnarákvæði er samningsákvæði sem veitir öðrum eða báðum aðilum rétt til að segja upp leigusamningi fyrir tímann. Fyrir atvinnuhúsnæði í 7:290 verða slík ákvæði að vera í samræmi við lögbundna vernd leigjanda.
Meira úr þessari seríu um leiguréttindi í atvinnuskyni
Þessi grein er hluti af þriggja hluta greinaröð okkar um leiguréttindi í atvinnuskyni. Lestu einnig hina hlutana:
