Hollensk lög um leigu á atvinnuhúsnæði: 7:290 verslunarrými og 7:230a atvinnurými

Hollensk leigulöggjöf um atvinnuhúsnæði skiptir leigðum atvinnuhúsnæði í tvennt með mjög ólíkum afleiðingum. Verslunar- og veitingahúsnæði falla undir 7. grein 290 í hollenska borgaralögunum (Burgerlijk Wetboek, BW) og er mjög varin: lögbundnir samningstímar eru fimm plús fimm ár, uppsögn aðeins á grundvelli þeirra sem taldar eru upp í lögunum og réttur til að fá leiguna endurskoðaða af dómstóli. Allt annað sem ekki er íbúðarhúsnæði, allt frá skrifstofum og vöruhúsum til rannsóknarstofa og viðtalsstofa, fellur undir 7. grein 230a í BW, þar sem aðilar eru að mestu leyti frjálsir að gera samninga og leigjandinn hefur aðeins eina vernd: vernd gegn uppsögn, í allt að þrjú ár.

Hvort tveggja á við fer eftir lögum, ekki fyrirsögn samningsins. Þessi eina spurning ræður því hversu lengi þú ert bundinn, hvernig og hvenær hvor aðili sem er getur komist upp og hvort hægt sé að áfrýja leigunni yfirhöfuð. Hér á eftir eru settar fram bæði reglurnar, skilmálar og uppsagnarfrestur sem fylgja þeim, lagalegar ástæður fyrir uppsögn, málsmeðferð við endurskoðun leigu og útburðarvernd sem er eina raunverulega vörnin fyrir leigjendur í öðrum atvinnuhúsnæði.

Hvaða kerfi gildir um húsnæði þitt

Grein 7:290 BW nær til byggingarrýmis sem ætlað er til notkunar sem verslun, veitingastaður eða kaffihús, skyndibitastaður eða heimsendingarstaður, handverksfyrirtæki (ambachtsbedrijf) eða hótel, að því tilskildu að eignin innihaldi svæði sem er aðgengilegt almenningi þar sem vörur eða þjónusta er afhent beint til viðskiptavina. Tjaldstæði eru sérstaklega innifalin. Lóð, fylgihlutir og öll íbúðarhúsnæði sem tilheyrir húsnæðinu fylgja sömu fyrirkomulagi, og þess vegna er íbúðin fyrir ofan verslunina venjulega hluti af sama verndaða leigusamningi. Í reynd er þetta heimur 290-bedrijfsruimte : aðalgatan, verslunarmiðstöðin, veitingastaðurinn, hótelið.

Allt annað sem telst til byggðrar fasteignar og ekki íbúðarhúsnæðis telst vera „overige bedrijfsruimte“ samkvæmt 7:230a grein BW. Skrifstofur, dreifingarmiðstöðvar, verkstæði án afgreiðsluborðs, geymslur, gagnaver og æfingastofur endurskoðenda, sjúkraþjálfara og ráðgjafa eru öll hér. Það er enginn þriðji flokkur og ekkert bil á milli þessara tveggja.

Úrslitaprófið er sú notkun sem aðilar komust að samkomulagi um þegar leigusamningurinn var gerður, lesin saman við þá leið sem rýmið er í raun notað. Þótt leigusamningur sé kallaður skrifstofuleigusamningur þýðir það ekki að leigjandinn reki verslun með afgreiðsluborði sem er opið viðskiptavinum, og ákvæði um að aðilar kjósi að nota reglurnar samkvæmt 7:230a hefur engin áhrif ef húsnæðið telst hlutlægt sem verslunarrými. Í blönduðum tilvikum skoðar dómstóllinn aðaltilgang leigunnar og hvort aðrir hlutar þjóni þeim tilgangi; geymsla fyrir aftan verslun fylgir venjulega versluninni. Þar sem reglurnar samkvæmt 7:290 eru að hluta til bindandi í þágu leigjanda samkvæmt 7:291 gr. BW, geta aðilar ekki einfaldlega komið sér saman um leið út úr þeim.

Hversu lengi gildir 7:290 leigusamningur

Leigusamningur samkvæmt 7:290 gildir til fimm ára, eða til lengri tíma sem aðilar komu sér saman um. Grein 7:292 í BW breytir leigusamningi sem gerður er til ótímabundins tíma, eða til lengri tíma en tveggja en styttri tíma en fimm ára, í fimm ára leigusamning. Þegar fyrsti samningstíminn rennur út heldur hann áfram samkvæmt lögum í annan fimm ára samning; ef fyrsti samningstíminn var lengri en fimm ár er seinni samningstíminn styttur þannig að þeir tveir samanlagt verði tíu ár. Eftir tíu ár heldur leigusamningurinn áfram um ótímabundinn tíma nema annar aðilinn segi honum upp á réttan hátt.

Ein vísvitandi útgönguleið er möguleg. Grein 7:301 í lögunum tekur leigusamning sem er saminn um tvö ár eða skemur út fyrir verndarákvæði 7:291 til 7:300 í lögunum, sem gerir hana að staðlaðri leið fyrir skyndiverslanir og prufuverslanir. Gildran er í annarri málsgreininni: ef leigjandinn notar enn húsnæðið eftir að þessi tvö ár eru liðin, þá gildir allt verndarákvæðið og það gildir frá upphafi leigusamningsins frekar en frá þeim degi sem tvö árin rennur út. Að láta stuttan leigusamning renna út hljóðlega er því hvernig leigusalar óvart stofna tíu ára skuldbindingu.

Ákvæði sem víkja frá verndarreglunum í óhag leigjanda eru ekki sjálfkrafa ógild, en þau þurfa fyrirfram samþykki kantonrechter (undirdómstóls). Án þess samþykkis getur leigjandinn borið fyrir sig ógildingu þeirra síðar, stundum árum eftir að leigusamningur hefst. Þetta er ástæðan fyrir því að reyndir aðilar sækja um samþykki fráviksákvæðis við undirritun frekar en að gera ráð fyrir að undirskrift leysi málið.

Að segja upp leigusamningi samkvæmt 7:290: tilkynning, ástæður og dómstóll

Verndaður smásöluleigusamningur rennur ekki einfaldlega út. Hann verður að segja upp með uppsagnarfresti og grein 7:293 í BW kveður á um formið: úrskurð um dómsúrskurð (exploot) eða ábyrgðarbréf, með að minnsta kosti eins árs uppsagnarfresti. Leigusali sem segir upp verður að tilgreina í tilkynningunni sjálfri ástæður uppsagnarinnar; grein 7:294 í BW gerir uppsögn án ástæðu ógilda og ekki er hægt að bæta úr ástæðunum síðar í málsmeðferðinni.

Ef leigjandi samþykkir ekki skriflega uppsögn innan sex vikna heldur leigusamningurinn gildi sínu samkvæmt lögum. Leigusali þarf þá að höfða mál fyrir kantonrechter samkvæmt 7:295 gr. BW og krefjast þess að dómstóll ákveði dagsetningu leigusamningsloka, og dómstóllinn getur aðeins metið þær ástæður sem fram komu í uppsagnarbréfinu. Leigjandinn stendur þar til sá dómur er endanlegur. Leigusalar vanmeta oft tímann sem þetta kostar: árs uppsagnarfrestur ásamt kæruferli færir auðveldlega raunverulega afhendingu tveimur eða þremur árum eftir fyrsta bréfið. Yfirlit okkar yfir uppsögn atvinnuleigusamnings fer í gegnum þá tímalínu nánar.

Við lok fyrsta leigusamningstímabilsins hefur leigusali aðeins tvær ástæður samkvæmt 1. mgr. 7:296 gr. BW. Sú fyrri er að leigjandinn hafi ekki rekið reksturinn eins og góðum leigjanda ber, sem nær yfir vanskil á burðarhúsaleigu, óheimilar breytingar eða ítrekað brot á leyfilegri notkun. Í öðru lagi er um brýna persónulega þörf að ræða: leigusali þarfnast húsnæðisins til eigin varanlegra nota, sem felur í sér endurbætur sem ekki er hægt að framkvæma án þess að rifta leigusamningnum. Einkanot nær einnig til notkunar maka, samvistaraðila, blóðskylds ættingja í fyrsta stigi eða fósturbarns.

Í 2. málsgrein sömu greinar er bætt við biðtíma sem margir kaupendur leigueigna grípa til. Leigusali sem eignaðist húsnæðið getur ekki byggt á brýnni einkanota fyrr en þrjú ár eru liðin frá því að hann tilkynnti leigjanda skriflega um eigendaskiptin. Kaup á húsnæði til að nota það skerðir því ekki þá leigjandavernd sem því fylgdi.

Frá lokum annars leigutímabils hefur leigusali meira svigrúm. Í 3. og 4. mgr. 7:296 í grein BW bætast við tvær ástæður til viðbótar: leigjandi hafnar sanngjörnu tilboði um nýjan leigusamning, að því tilskildu að tilboðið feli ekki í sér breytingu á leiguverði, og leigusali vill nýta eignina til þeirrar notkunar sem gildandi skipulagsreglur leyfa. Þar að auki getur dómstóll sagt upp leigusamningnum með því að vega og meta hagsmuni leigusala af uppsögn á móti hagsmunum leigjanda af framhaldi. Þegar leigusamningnum lýkur af öðrum ástæðum en eigin háttsemi leigjanda, heimilar 7. gr. 297 í BW dómstólnum að dæma leigjanda framlag til kostnaðar við flutning og endurbætur.

Leigutakinn er einfaldari. Leigutaki getur sagt upp samningi sínum að loknum samningstíma með eins árs fyrirvara og þarf ekki að gefa upp neina ástæðu.

Leiguendurskoðun samkvæmt 7:303 gr. BW

Aðeins rými í 7:290 gildir um lögbundna leiguendurskoðun. Grein 7:303 í lögunum um lögbundna leigusamninga heimilar hvorum aðila sem er að fara fram á að kantonrechter ákveði nýja leigu eftir að samkomulagstími rennur út, og í öllum öðrum tilvikum þegar að minnsta kosti fimm ár eru liðin frá því að síðasta leiga sem aðilar komu sér saman um eða ákváðu af dómstóli tók gildi. Með öðrum orðum: einu sinni á fimm ára fresti, ekki oftar.

Viðmiðið er ekki núverandi verð. Dómstóllinn ber leiguna saman við meðaltal leiguverðs sambærilegra atvinnuhúsnæðis á sama stað síðustu fimm árin fyrir kröfuna, umreiknað í verðlag þess tíma. Að reikna meðaltal yfir fimm ár jafnar vísvitandi út hámark eða lægð á hverju ári, og þess vegna skilar endurskoðun leigu sjaldan þeirri stökkbreytingu sem hvorugur aðilinn vonaðist eftir.

Grein 7:304 í BW bætir við málsmeðferðarsíu sem tekur afstöðu til flestra mála áður en þau hefjast. Krafa um að fá endurskoðaða leigu er aðeins tæk ef henni fylgir ráðgjöf um nýja leigu frá einum eða fleiri sérfræðingum sem aðilar skipa sameiginlega. Ef aðilar geta ekki komið sér saman um sérfræðing getur hvor aðili sem er beðið kantonrechter um að skipa einn, í reynd oft bedrijfshuuradviescommissie sem tengist Viðskiptaráðinu. Dagurinn sem beiðni er lögð fram telst sem dagur kröfunnar, sem ákvarðar bæði fimm ára viðmiðunartímabilið og, að jafnaði, daginn sem nýja leigan tekur gildi frá. Að leggja fram mál fyrr hefur því beint fjárhagslegt gildi og ef sérfræðiþrepið er sleppt er krafan vísað frá dómi.

Leigjendur í 7:230a rými hafa engan samsvarandi rétt. Þar er leigan það sem samningurinn segir til um, venjulega leiðrétt árlega með vísitöluákvæði sem er tengt vísitölu neysluverðs sem Hagstofa Hollands (CBS) birtir. Utan þessarar ákvæðis þarf breyting samkomulag eða þrönga leið 6:258 gr. BW um ófyrirséðar aðstæður, sem dómstólar beita sparlega.

Grein 7:230a: vernd gegn brottvísun í stað tímabundinnar verndar

Um önnur atvinnuhúsnæði gildir samningurinn. Leigusamningur til ákveðins tíma lýkur þegar sá tími rennur út, án þess að uppsagnarfrestur sé nauðsynlegur, nema aðilar hafi komið sér saman um annað; leigusamningur til ótímabundins tíma lýkur með uppsagnarfresti á þann hátt og innan þess uppsagnarfrests sem kveðið er á um í samningnum. Leigusali þarf ekki lagaskyldu og dómstóll kannar ekki ástæðu uppsagnar.

Leigjandinn hefur þó vernd gegn útburði. Þegar leigusamningur rennur út og leigusali hefur tilkynnt leigjanda að rýma þurfi húsnæðið getur leigjandinn beðið um framlengingu á rýmingartímanum hjá kantonrechter. Beiðnin verður að berast innan tveggja mánaða frá þeim degi sem orlof er krafist og hún frestar skyldu til að fara þangað til dómstóll hefur úrskurðað. Að missa af þessum tveggja mánaða tíma er banvænt; það er engin leið til baka þegar hann er liðinn.

Dómstóllinn veitir framlengingu nema hagsmunir leigusala verði alvarlegra skaðaðir af áframhaldandi notkun en hagsmunir leigjanda og hugsanlegs undirleigutaka af útburði. Dómstóllinn hafnar beiðninni ef leigjandi hefur ekki hagað sér eins og góðum leigjanda ber. Hver framlenging gildir í mesta lagi í eitt ár. Leigjandi getur sótt um tvisvar í viðbót, þannig að heildartímabilið sem keypt er á þennan hátt getur aldrei verið lengra en þrjú ár frá því að fyrst var krafist frís. Dómstóllinn getur einnig ákveðið hvað leigjandi þarf að greiða fyrir framlengda tímabilið og ekki er hægt að áfrýja þeirri ákvörðun.

Þrjár aðstæður geta aflétt verndinni alveg: leigjandinn sagði upp leigusamningnum, leigjandinn samþykkti sérstaklega uppsögnina eða leigusamningnum var slitið vegna vanskila. Leigjandi sem situr í leiguskuldum á því á hættu að missa bæði leigusamninginn og útburðarverndina í einu vetfangi. Það er einnig vert að vera skýr um hver verndin er: hún kaupir tíma til að finna og innrétta annað húsnæði. Hún felur ekki í sér rétt til að vera áfram og hún endurlífgar ekki leigusamninginn.

Að framselja leigusamninginn: skipti og undirleiga

Leigjandi með 7:290 rými sem flytur rekstur sinn í húsnæðinu getur þvingað fram málið. Grein 7:307 BW heimilar leigjanda að biðja kantonrechter um að skipta þriðja aðila út sem leigjanda, jafnvel gegn vilja leigusala, að því tilskildu að leigjandinn hafi verulegan hagsmuna að gæta í flutningnum og að tilvonandi leigjandi bjóði upp á fullnægjandi ábyrgðir fyrir fullum efndum leigusamningsins og fyrir heilbrigðum rekstri fyrirtækisins. Án þessarar ákvæðis væri viðskiptavild í verslun eða veitingastað lítils virði, þar sem staðsetningin er yfirleitt reksturinn.

Leigjendur í rými í 7:230a flokki eiga ekki slíkan rétt. Þar þarf samþykki leigusala eða yfirtöku samnings samkvæmt 6:159 gr. BW til að skipta um leigutaka, og almenn ákvæði flestra fyrirmyndarleigusamninga banna úthlutun og undirleiga án skriflegs leyfis. Þetta er ein af hagnýtu ástæðunum fyrir því að flokkunarspurningin skiptir jafn miklu máli í viðskiptakaupum og í leigusamningaviðræðum.

Hvað þarf að athuga áður en þú skrifar undir

Byrjið á flokkuninni, því allt annað leiðir af henni, og skráið leyfilega notkun nákvæmlega frekar en í víðtækri orðalagningu sem hvorugur aðilinn getur reitt sig á. Vinnið síðan í gegnum viðskiptakjörin meðvitaða um hvaða kerfi á við. Flestir hollenskir ​​atvinnuleigusamningar eru byggðir á ROZ-leigulíkaninu sem fasteignaráð Hollands hefur gefið út, með aðskildum líkönum fyrir 7:290 og 7:230a rými. Þessar líkön eru samin frá sjónarhóli leigusala: almennu ákvæðin færa stóran hluta viðhalds yfir á leigjanda, útiloka megnið af leigulækkun og mótjöfnun og veita leigusala víðtæk réttindi varðandi þjónustugjöld.

Það sem ræður kostnaði leigusamnings yfir líftíma hans er skipting viðhalds- og viðgerðarskyldu, verðtrygging og endurskoðun leigu, trygging sem krafist er í formi bankaábyrgðar eða innborgunar, ástand eignarinnar er afhent í og ​​skylda til að gera hana við við brottför, meðferð innréttinga og endurbóta leigjanda og hver ber byrði orku- og sjálfbærnikrafna byggingarinnar. Möguleikar á uppsögnum verðskulda sérstaka athygli: í leigusamningi samkvæmt 7:290 víkur uppsagnarákvæði í þágu leigusala frá lögbundinni vernd og þarfnast samþykkis dómstóla, en uppsagnarákvæði fyrir leigjanda gerir það ekki. Hollenska ríkisstjórnin veitir gagnlegt yfirlit yfir leigu á atvinnuhúsnæði og það er þess virði að vega og meta valkostina á milli þess að leigja, kaupa eða leigja atvinnuhúsnæði áður en þú skuldbindur þig.

Mistök sem kosta mest

Fjögur mistök skýra flest deilur sem við sjáum. Leigusalar gera ráð fyrir að smásöluleigusamningur ljúki þegar ákveðinn samningstími rennur út og uppgötva ekki fyrr en uppsagnarskylduna þegar leigjandinn neitar að fara. Leigusalar segja einnig upp samningi án þess að tilgreina ástæður, eða bæta við ástæðum síðar, og tapa málinu eingöngu á grundvelli 7:294 í lög um borgaraleg réttindi. Leigjendur annarra atvinnurýma láta tveggja mánaða gluggann samkvæmt 7:230a í lög um borgaraleg réttindi líða hjá og enda á götunni án varnar. Og aðilar beggja aðila undirrita ákvæði sem víkur frá reglunni í 7:290 án þess að biðja kantonrechter um samþykki, sem gerir ákvæðið ógildanlegt svo lengi sem leigutíminn er í gildi.

Fimmta, rólegri mistök eru að meðhöndla fyrirmyndarleigusamninginn sem hlutlausan staðal. Hann er upphafspunktur og nánast allir skilmálar í almennu ákvæðunum eru samningsatriði ef þeir eru nefndir fyrir undirritun frekar en eftir hana.

Law & More Veitir leigusölum, smásöluaðilum, veitingafyrirtækjum og alþjóðlegum fyrirtækjum ráðgjöf um hollenskan atvinnuleigusamning: flokkun húsnæðis, gerð og samningar um leigusamninga og fráviksákvæði, uppsagnar- og útburðarferli, endurskoðun leigu samkvæmt 7:303 gr. BW og skipti á leigjendum. Segðu okkur frá aðstæðum þínum. Við munum láta þig vita af valkostunum innan eins virks dags.

Hvaða reglur eiga við um þínar byggingar er útskýrt í grein okkar um atvinnuhúsnæði í 7:290 samanborið við 7:230a.

Hvernig Law & More getur hjálpað þér með þetta er útskýrt á okkar lögfræðingur í leigumálum síðu.