Skammtímaleiga og Airbnb í Hollandi: lagareglurnar

Skammtímaleiga á hollenskum íbúðarhúsnæði er aðallega stjórnað af opinberum lögum og af sveitarfélaginu frekar en af ​​kerfinu. Útleiga íbúðarhúsnæðis til ferðamanna tekur það úr íbúðarhúsnæðisframboðinu, sem húsnæðislög frá 2014 heimila sveitarfélögum að banna án leyfis, og flestar borgir hafa bætt við skráningarnúmeri, tilkynningarskyldu fyrir hverja leigu og hámarki á fjölda nætur. Ofan á það kemur umhverfisplan, sem ákveður hvort notkun íbúðarhúsnæðis á hóteli sé leyfð á því heimilisfangi yfirhöfuð.

Þessi grein setur fram reglur um skammtímaleigu sem gilda í Hollandi: hvaða yfirvald stjórnar hvað, hvað sveitarfélag kann að krefjast, hvernig framfylgd virkar og hvað þú getur gert gegn sektum og hver staðan er ef þú ert leigjandi frekar en eigandi. Reglur húsfélags eru sérstakt efni, sem fjallað er um í grein okkar um skammtímaleigu og húsfélag.

Hvaðan koma reglurnar

Fjögur reglulög gilda samtímis og þótt farið sé að einu þeirra segir ekkert um hin. Hið fyrra er Húsnæðislög frá 2014 (Huisvestingswet 2014), sem veita sveitarfélögum vald til að vernda húsnæðisstofninn og, frá 2021, sérstök verkfæri fyrir leigu á ferðaþjónustu. Annað er omgevingsplan, skipulagsverkfæri sveitarfélagsins samkvæmt umhverfis- og skipulagslögum, sem ákvarðar leyfilega virkni eignarinnar. Þriðja reglulagið er einkaréttur: leigusamningur þinn, veðskilmálar, tryggingar og, í fjölbýlishúsi, skiptingarskjal og reglur um sameign. Fjórða reglulagið er Evrópulögreglan: Reglugerð (ESB) 2024/1028 um gagnasöfnun og miðlun varðandi skammtímaleigu á gistingu, sem hefur verið í gildi frá 20. maí 2026 og staðlar skráningarnúmer og gagnadeilingu milli kerfa á innri markaðnum.

Afleiðingin af þessu er sú að það er ekkert einfalt svar á landsvísu við því hvort þú megir leigja út heimili þitt í Hollandi. Svarið fer eftir sveitarfélaginu, heimilisfanginu og eignarrétti þínum á eigninni. Hér á eftir fylgir ramminn sem þú þarft til að spyrja réttrar spurningar í þínu eigin tilfelli.

Að taka húsnæði úr íbúðasafnið

Upphafspunktur húsnæðislaganna frá 2014 er vernd húsnæðis. Samkvæmt 21. grein laga þessara getur sveitarstjórn tilnefnt flokka íbúða sem ekki má taka úr íbúðastofninum, sameina, breyta eða skipta í aðskildar einingar án leyfis. Þar sem sveitarstjórnin hefur nýtt sér þetta vald í húsnæðisreglugerð sinni (huisvestingsverordening), telst útleiga á tilnefndu heimili til ferðamanna sem úttekt úr íbúðastofninum, þar sem eignin er ekki lengur tiltæk til fastrar búsetu.

Þess vegna er útleiga á frístundahúsum lagalega undantekning fremur en réttur. Sveitarfélög sem leyfa það gera það með því að setja fram í reglugerð skilyrðin þar sem ekki er krafist afturköllunarleyfis: venjulega hámarksfjöldi nætur á ári, hámarksfjöldi gesta í einu, skilyrði um að gestgjafinn hafi eignina sem aðalheimili sitt og skyldu til að tilkynna hverja leigu. Leigðu eignina út umfram þessi skilyrði og þú ert kominn aftur í leyfiskerfið og leyfi til afturköllunar er ekki auðveldlega veitt í borgum þar sem húsnæðisskortur er til staðar.

Skráningarnúmer, tilkynning og leyfi

Frá því að lög um leigu á íbúðarhúsnæði til ferðamanna voru bætt við húsnæðislögin frá 2014 árið 2021 hafa sveitarfélög þrjú tæki sem þau geta virkjað í húsnæðisreglugerð sinni, í vaxandi alvarleikaröð. Hið fyrra er skráningarskyldan: samkvæmt 23. gr. a laganna er það refsivert að bjóða íbúðarhúsnæði til leigu til ferðamanna án þess að tilgreina skráningarnúmer í hverri auglýsingu. Númerið er gefið út af sveitarfélaginu og auðkennir heimilisfangið, sem er það sem gerir framfylgd mögulega.

Í öðru lagi er tilkynningarskylda: hver einstök útleiga verður að vera tilkynnt sveitarfélaginu fyrirfram svo að yfirvöld geti talið notaðar nætur. Í þriðja lagi er leyfisskylda fyrir ferðamannaútleigu, sem sveitarfélagið getur sett ef álag á húsnæðisframboð réttlætir það. Sveitarfélag getur sameinað þetta og sett hámarksfjölda nætur á almanaksári og hámarksfjölda gesta. Amsterdam er strangasta dæmið: útleiga á heilu heimili í frístundahúsi er nú takmörkuð við þrjátíu nætur á ári með hámarki fjórum gestum, ásamt skráningarnúmeri og tilkynningu fyrir hverja útleigu. Þessar tölur eru ákveðnar í sveitarstjórnarreglugerð og sveitarfélagið getur breytt þeim, svo athugið gildandi texta reglugerðarinnar fyrir viðkomandi sveitarfélag frekar en að reiða sig á almenna lýsingu.

Vettvangar eru hluti af framfylgdarkeðjunni frekar en áhorfendur. Samkvæmt Evrópureglugerðinni verður netvettvangurinn að tryggja að skráningarnúmer sé birt og, ef óskað er, staðfesta það við gögn lögbærs yfirvalds og hann verður að deila bókunargögnum með aðildarríkinu í gegnum einn stafrænan aðgangspunkt. Skráning án gilds númers getur verið fjarlægð. Í reynd þýðir þetta að númerið sem sveitarfélagið gefur út, en ekki reikningurinn á vettvanginum, er það sem gerir skráningu löglega.

Leyfir umhverfisáætlunin þessa notkun?

Skráningarnúmer segir ekkert um skipulagslög. Samkvæmt umhverfis- og skipulagslögum, sem komu í stað eldri skipulagsáætlana 1. janúar 2024, hefur hvert sveitarfélag eitt umhverfisskipulag sem úthlutar staðsetningum hlutverkum. Þar sem hlutverkið er íbúðarhúsnæði (wonen) getur atvinnuhúsnæðisútleiga til margra gesta jafngilt annarri notkun, á sama hátt og rekstur gistiheimilis eða hótels. Sumar áætlanir leyfa sérstaklega takmarkaða útleigu á orlofshúsnæði eða gistiheimili innan íbúðarhlutverksins; aðrar gera það ekki.

Ef notkunin hentar ekki er leiðin umsókn um umhverfis- og byggingarleyfi fyrir starfsemi sem víkur frá umhverfisáætlun, sem bæjarstjórn tekur ákvörðun um. Þetta er matsskyld ákvörðun, vegin á móti jafnvægi í úthlutun starfsemi á staðsetningar, og á svæðum þar sem húsnæðisskortur er, er henni oft hafnað. Tvö atriði eru vert að taka fram: skipulagsframkvæmd getur verið virkjað með beiðni nágranna um framfylgd, sem yfirvaldið er í meginatriðum skylt að bregðast við, og skipulagsreglur binda eignina, þannig að nýr eigandi erfir vandamálið.

Framkvæmd: sektir, fyrirmæli og hvernig á að bregðast við

Framkvæmd er í höndum sveitarstjórnarinnar og hún hefur tvenns konar úrræði. Úrskurður sem felur í sér sektargreiðslu (síðasta order dwangsom) er ætlaður til að stöðva hegðunina: hann fyrirskipar þér að hætta útleigu og ákveður upphæð sem greiða skal fyrir hvert brot eða hverja viku sem ástandið varir. Stjórnsýslusekt samkvæmt húsnæðislögum frá 2014 er refsiverð: hún refsar því sem þegar hefur gerst og upphæðirnar eru ákveðnar í sveitarstjórnarreglugerð, með hærri gjaldskrám fyrir endurtekin brot og fyrir atvinnunýtingu. Báðar geta beinst að þeim sem í raun fjarlægði íbúðina úr íbúðakjarnanum, sem getur verið eigandinn en jafnframt leigjandinn sem leigði hana út.

Þar sem sektin er refsiverð gilda þau öryggisráðstafanir sem fylgja sakamáli. Sveitarfélagið ber sönnunarbyrðina að þessi íbúð hafi verið leigð út á þessum dögum og það verður að gera það á grundvelli sönnunargagna sem standast: gögn frá vettvangi, skýrslum og athugunum, afhendingu lykla og yfirlýsinga. Þú ert ekki skyldugur til að vinna með þér að refsingu þinni og skýring sem gefin er í flýti við dyrnar verður oft sterkasta sönnunargagnið gegn leigusala. Leitaðu ráða áður en þú bregst við skýrslu um niðurstöður.

Málsmeðferðin er sú sama og í almennum stjórnsýslulögum. Þú hefur sex vikur frá þeim degi sem ákvörðunin var tekin til að leggja fram athugasemdir til sveitarfélagsins, síðan sex vikur til að kæra ákvörðunina til héraðsdóms og eftir það er hægt að kæra hana til stjórnsýsludómstóls ríkisráðs. Að missa sex vikna frestinn er yfirleitt banvænt, svo skráðu hann daginn sem ákvörðunin berst. Ef sekt hefur þegar verið greidd fylgir sérstök ákvörðun um innheimtu, sem hefur sinn eigin kærufrest.

Ef þú ert leigjandi: undirleiga og Airbnb

Leigjendur þurfa að uppfylla strangari reglur en eigendur og þær eru oft vanmetnar. Grein 7:244 í borgaralögum kveður á um að leigjandi íbúðarhúsnæðis hafi ekki rétt til að láta eignina, að hluta eða í heild, í notkun fyrir annan. Það er ein undantekning: leigjandi sjálfstætt húsnæðis sem hefur aðalheimili sitt þar má láta hluta þess í notkun. Að leigja allt húsnæðið út til gesta, jafnvel um helgi, fellur því utan þess sem leigjandi má gera, hvað sem leigusamningur segir og hvað sem sveitarfélagið leyfir.

Afleiðingarnar eru alvarlegar. Leigusalar, og sérstaklega félagsleg húsnæðisfélög, líta á óleyfilega útleigu á frístundahúsnæði sem alvarlegt brot og biðja dómstóla um að rifta leigusamningnum og fyrirskipa brottvísun; dómstólar veita það reglulega, sérstaklega þegar útleiga var viðskiptaleg og endurtekin. Að auki getur leigusali krafist hagnaðar af útleigu sem skaðabóta, þannig að tekjurnar haldast ekki hjá leigjandanum. Bætið við sekt sveitarfélagsins og nokkrar helgar af útleigu verða mjög dýrt. Ef þú ert leigjandi sem íhugar þetta, þá er eina örugga leiðin skriflegt leyfi frá leigusala fyrirfram, og jafnvel þá gilda reglur sveitarfélagsins enn. Yfirlit okkar yfir réttindi leigjenda í Hollandi setur fram víðara ramma.

Eitt tengt atriði varðar gesti. Leiga til notkunar sem er eðli sínu samkvæmt til skamms tíma fellur utan verndarreglna um íbúðarleigu samkvæmt grein 7:232 í borgaralegum lögum, og þess vegna öðlast sannkallaður ferðamaður ekki umráðarétt. Sú undantekning er beitt þröngt: hún lítur á eðli notkunarinnar, hvernig eignin er innréttuð og markaðssett og lengd dvalar, ekki á merkingu samningsins. Svokallaður skammtímadvalarsamningur sem notaður er til að hýsa einhvern í marga mánuði er líklega venjuleg íbúðarleiga, með allri þeirri vernd sem því fylgir, þar á meðal reglum sem kynntar voru með lögum um hagkvæma leigu.

Ef þú ert eigandi: veðlán, tryggingar og sameignarfélagið

Eigendur hafa sínar eigin takmarkanir sem eru utan opinbers réttar. Flest veðbréf innihalda leiguákvæði (huurbeding) sem byggir á 3:264 grein borgaralaga, þar sem ekki má leigja eignina út án samþykkis lánveitanda; atvinnuhúsnæðisútleiga til skamms tíma fellur venjulega undir það og brot á ákvæðinu er ástæða fyrir lánveitanda til að grípa til aðgerða. Húsnæðistryggingar eru önnur gildran: margar byggingar- og innbústryggingar undanskilja tjón af völdum greiðandi gesta eða krefjast tilkynningar um atvinnunotkun, þannig að kröfu eftir slæma helgi er hægt að hafna einmitt þegar það skiptir máli.

Í fjölbýlishúsi ákvarða skiptingarbréf og reglur húsfélagsins hvort skammtímaleiga sé leyfð yfirhöfuð, og félagið getur framfylgt sínum eigin reglum óháð sveitarfélaginu. Þessari reglu er lýst sérstaklega í grein okkar um skammtímaleigu og húsfélag . Röðin sem athuga skal er: fyrst skiptingarbréf og reglur húsfélagsins, síðan sveitarfélagsreglugerð og umhverfisáætlun, að lokum veðlán og tryggingastefna. Sérhvert þessara ákvæða getur gert áætlunina ómögulega.

Ferðamálaskattur og tekjur

Sveitarfélög geta innheimt ferðamannaskatt af gistingu fólks sem ekki er skráður íbúar, og sá sem útvegar gistingu er venjulega sá sem skattleggur hana, hvort sem kerfið innheimtir hana eða ekki. Gjald og reglur eru mismunandi eftir sveitarfélögum og eru ákveðnar árlega í staðbundinni skattareglugerð, svo taktu þær frá sveitarfélaginu sjálfu. Tekjurnar sem þú færð, og spurningin um hvort útleiga á starfsemi fellur undir rekstur eða ber virðisaukaskatt, er mál skattaráðgjafa; við veitum ekki skattaráðgjöf og vísum þér til eins ef þörf krefur. Það sem við leggjum áherslu á er að skattastaðan og staða húsnæðisréttar eru óháð: greiðsla ferðamannaskatts gerir ekki ólöglega útleigu löglega og skráningarnúmer ákvarðar ekki skattastöðu þína.

Hvað þarf að athuga áður en þú skráir

Byrjaðu á heimilisfanginu frekar en á kerfinu. Skoðaðu gildandi húsnæðisreglugerð sveitarfélagsins og athugaðu hvort skráningarnúmer, tilkynning og leyfi séu nauðsynleg og hver hámarksfjöldi nætur og gesta er. Skoðaðu síðan umhverfisáætlun staðsetningarinnar. Lestu síðan þín eigin skjöl: leigusamninginn ef þú leigir, skiptingarbréfið og reglur um sameign ef þú átt íbúð, veðbréfið og tryggingarskírteinið. Þá er fyrst skynsamlegt að búa til skráningu.

Haltu skrám frá upphafi. Skráðu hverja leigu, geymdu tilkynningar sem þú sendir inn og geymdu bréfaskriftirnar þar sem leyfið var veitt. Ef framkvæmd fylgir í kjölfarið er það sú skrá sem ræður úrslitum, því deilan snýst næstum alltaf um hversu margar nætur voru leigðar út og af hverjum. Og ef þú færð skýrslu um niðurstöður, fyrirhugaða ákvörðun eða sekt, bregstu þá við innan tilskilins tíma og leitaðu ráða áður en þú útskýrir nokkuð: stjórnsýslusekt af þessu tagi er refsiverð viðurlög og sveitarfélagið verður að sanna mál sitt.

Law & More veitir eigendum, leigjendum, fjárfestum og húseigendafélögum ráðgjöf um reglur um skammtímaleigu í Hollandi: húsnæðisreglugerðina og skráningar- og leyfisfyrirkomulagið, skipulagsstöðu eignarinnar, andmæli og kærur gegn sektum og viðurlögum og deilum við leigusala eða félög. Ef þú vilt að aðstæður þínar séu skoðaðar áður en þú leigir út, eða ef þú hefur verið tekinn fyrir afgreiðslu máls, þá er okkar... fasteignalögum lið hjá Law & More er fús til að hjálpa.

Hvernig Law & More getur hjálpað þér með þetta er útskýrt á okkar fasteignalögfræðingur síðu.