Flutningsskattur og kostnaður kaupanda við kaup á fasteign í Hollandi

Næstum öll heimili í Hollandi eru auglýst sem „kosten koper“ : verðið er verð hússins og þú greiðir kostnaðinn við að flytja það. Stærsti kostnaðurinn er flutningsskattur, sem er 2, 8 eða 10.4 prósent eftir því hvað þú kaupir og hvað þú ætlar að gera við það. Þessi síða setur fram þrjú gjöld og hvaðan þau koma, undanþáguna fyrir upphafssölu, þær ívilnanir sem skipta máli í reynd og annan kostnað sem þarf að gera fjárhagsáætlun fyrir. Þetta eru almennar lögfræðilegar upplýsingar, ekki skatta- eða fjárhagsráðgjöf um þín eigin kaup; ráðfærðu þig við skattaráðgjafa varðandi skattalega meðferð tiltekinna viðskipta.

Hvað þýðir „kosten koper“ og hvernig það er frábrugðið „vrij op naam“

Kk ( kosten koper , „kostnaður fyrir kaupandann“) þýðir að auglýst verð inniheldur ekki kostnað við flutning eignarinnar; þú borgar hann ofan á. Von ( vrij op naam , „frjálst á nafni“) þýðir að verðið inniheldur þegar kostnað við að setja eignina á þitt nafn. Munurinn er að mestu leyti á notuðum eignum og nýbyggðum eignum: eldri heimili eru venjulega seld kostenlaust , ný heimili frá byggingaraðila vrij op naam , vegna þess að virðisaukaskattur á við frekar en flutningsskattur og byggingaraðilinn bætir honum við í verðið.

Samkvæmt kosten koper ber kaupandinn venjulega:

• flutningsskattur (millifærsluskattur);
• þóknun lögbókanda fyrir eignarflutningsskjalið (afhendingarakte);
• Fasteignaskrá (Landskrá) gjald fyrir skráningu skjalsins;
• og, ef um veðlán er að ræða, þóknun lögbókanda og Kadaster fyrir veðskjalið.

Það nær ekki til þóknunar sölufulltrúans, sem seljandinn greiðir, né þinn eigin kaupfulltrúa, könnunar, verðmats eða ráðgjafar um veðlán. „Vrij op naam“ þýðir heldur ekki neinn kostnaður: í nýbyggingarveðláni er skjalið og skráning þess áfram þín eign.

Flutningsskattur (overdrachtsbelasting): þrír þrep

Fasteignaskattur er innheimtur við kaup á fasteign í Hollandi og réttindum yfir henni, svo sem langtímaleigusamningum ( erfpacht ) og byggingarrétti ( opstal ). Skatturinn er að finna í 14. grein Wet op belastingen van rechtsverkeer.

Uppbyggingin breyttist 1. janúar 2026. Þar til í lok árs 2025 var ekkert sérstakt gjald fyrir íbúðir sem kaupandinn myndi ekki búa í: þær féllu undir almenna gjaldið 10.4%. Frá þeim degi inniheldur 14. grein sérstakt gjald upp á 8% fyrir öflun íbúðar, þar sem 2% eru geymd fyrir kaupanda sem mun búa í henni sem aðalheimili sitt og 10.4% eru geymd sem almennt gjald fyrir allt annað. Gjaldin eru í lögunum og eru breytt með árlegri Belastingplan, þannig að þau haldast þar til Alþingi breytir þeim; Belastingdienst birtir gjaldið sem gildir á hverjum degi.

Eldri samantektir sem enn vitna í 10.4%

Þrjú vextir eru ákveðnir: 2% fyrir íbúð sem kaupandinn mun búa í sem aðalheimili sitt, 8% fyrir íbúð sem kaupandinn mun ekki búa í og ​​10.4% sem almennt vextir fyrir fasteignir sem ekki eru íbúðarhúsnæði. Þar sem 8% vextirnir eru tiltölulega nýir, gefa eldri samantektir og ráðgjafarsíður stundum enn 10.4% fyrir kaup-til-leigu, annað heimili eða frístundahús — vextirnir sem giltu til loka árs 2025, en ekki fyrir kaup eftir það.

Verðskrársíður Belastingdienst gilda. Athugaðu stöðuna á þeim degi sem skjalið er skrifað undir og biddu lögbókanda þinn að staðfesta verðið áður en þú undirritar.

Undanþága frá upphafsmanni (startersvrijstelling)

Kaupandi sem uppfyllir öll skilyrði greiðir engan yfirfærsluskatt. Undanþágan er að finna í 15. gr. Wet op belastingen van rechtsverkeer, sem er framtalsskyldan í 15. gr. a. Öll eftirfarandi skilyrði verða að vera uppfyllt:

• Aldur. Kaupandinn verður að vera 18 ára eða eldri en ekki 35 ára þegar kaupsamningurinn er undirritaður. Prófið gildir fyrir hvern kaupanda: ef annar tveggja sameiginlegra kaupenda er 35 ára eða eldri, þá er aðeins hlutur hæfs kaupanda undanþeginn.
• Aðeins einu sinni. Kaupandinn má ekki hafa nýtt sér undanþáguna áður. Það að eiga húsnæði áður útilokar þig ekki, en það gerir það að nota þessa undanþágu.
• Eignarhald. Kaupandi verður að nota íbúðina sem aðalheimili sitt, nema tímabundið. Kaup til leigu, endurbóta og endursölu, eða sem annað heimili telst ekki gjaldgeng.
• Virðisþröskuldur. Verðmæti íbúðar ásamt fylgihlutum má ekki vera hærra en íbúðarverðagrensÞessi þröskuldur er verðtryggður 1. janúar ár hvert og birtur af Belastingdienst, svo leitaðu að honum fyrir árið sem þú ert með skjalið þitt. Þetta er brún, ekki mörk: einni evra yfir og undanþágan fellur alveg niður, með 2% sem greiðast af heildarvirðinu í stað þess að greiða umframverðið.

Þröskuldurinn er vísitölubundinn og breytist 1. janúar ár hvert, þannig að fyrir kaup nálægt mörkunum getur lokadagsetningin sjálf breytt útkomunni.

Skrifleg yfirlýsing og hvað gerist ef hún er röng

Hvorki 2% hlutfallið né undanþágan fyrir upphafsaðila eiga við sjálfkrafa. Samkvæmt 15. grein a skal kaupandi lýsa skýrt, ákveðið og án fyrirvara yfir í skriflegri yfirlýsingu að hann muni nota íbúðina sem aðalheimili sitt annað en tímabundið — og, hvað varðar undanþágu upphafsaðila, að hann hafi ekki notað hana áður. Belastingdienst gefur út stöðluð eyðublöð og undirrituð yfirlýsing verður að berast lögbókanda fyrir flutninginn.

Yfirlýsingin varðar áform þín á þeim tíma sem eignarhaldið átti sér stað, ekki loforð um að ekkert muni breytast: ef þú hyggst í raun búa þar og aðstæður neyða þig síðar til að flytja eða leigja út, þá tapast ekki undanþágan aftur í tímann. Það sem er ekki leyfilegt er að lýsa yfir áformum sem þú hefur ekki. Ef yfirlýsingin reynist röng getur skattyfirvöld hækkað viðbótarálagningu ( naheffingsaanslag ) fyrir mismuninn að viðbættum vöxtum og lagt á sekt ef skattgreiðandi ber sök. Sektirnar fyrir ranga eða ófullkomna skattframtal eru þær sem kveðið er á um í 67. gr. d og 67. gr. e AWR; sjálfviljug leiðrétting sem gerð er innan tveggja ára kemur í meginatriðum í veg fyrir slíka sekt.

Hver ber ábyrgð og hvernig er skatturinn greiddur

Fasteignaskattur er lagður á kaupanda — kaupandann; seljandi ber ekki ábyrgð. Hann er reiknaður sjálfur, en í venjulegum kaupum skráir þú ekkert sjálfur: þegar fasteignaflutningurinn er með lögbókandaskjölum, eins og verða að vera fyrir skráðar eignir, skráir lögbókandinn stafrænt og greiðir fyrir þína hönd. Skatturinn birtist því á fullnaðaryfirlýsingu lögbókandans: þú flytur alla upphæðina á reikning lögbókandans þriðja aðila áður en fasteignaflutningurinn er lokið, og lögbókandinn greiðir skattinn, Kadaster-gjöldin og sitt eigið gjald af honum. Aðeins þegar ekkert lögbókandaskjöl er til staðar verður kaupandinn að skrá og greiða persónulega, innan eins mánaðar frá því að hann verður eigandi; hægt er að leggja fram andmæli innan sex vikna frá greiðslu.

Undanþágur og ívilnanir sem skipta máli í reynd

Kaup stuttu eftir fyrri kaup

13. grein veitir undanþágur þegar sama eign er keypt aftur innan sex mánaða frá fyrri kaupum af öðrum. Grunnurinn fyrir seinni kaupin er lækkaður um þá upphæð sem yfirfærsluskattur, eða ófrádráttarbær virðisaukaskattur, var lagður á af fyrri kaupunum, þannig að seinni kaupandinn er aðeins skattlagður af verðmætahækkuninni.

Þetta kemur kaupanda til góða sem kaupir af einhverjum sem keypti mjög nýlega og það er það sem gerir skammtíma endursölu af hálfu kaupmanns eða byggingaraðila raunhæfa. Létturinn tengist eigninni og sex mánaða glugganum, ekki hver endursöluaðilinn er, svo spyrjið hvenær seljandinn keypti hana.

Fjölskylduflutningar, skilnaður og erfðir

Kaup með erfðafjárhaldi eða samkvæmt hjúskaparlögum eru ekki skattskyld kaup, þannig að enginn eignarhlutsskattur er lagður á þegar þú erfir fasteign eða þegar eignir falla til þín í gegnum sameign; erfðafjárskattur getur lagst á í staðinn. Við skilnað fellur skipting hjúskaparsamfélags eða sameignar milli fyrrverandi maka undir undanþágurnar í 15. gr., þannig að þegar fjölskylduheimilið er úthlutað til annars maka er enginn eignarhlutsskattur lagður á. Staða ógiftra sambúðarfólks er þrengri og fer eftir því hvernig sameignin varð til.

Flutningar milli fjölskyldumeðlima eru, ólíkt því sem almennt er talið, almennt ekki undanþegnar. Foreldri sem selur barni fellur undir venjulegt kerfi: 2% ef barnið býr þar, eða ekkert ef það telst stofneignarfélagi. Fjölskylduundanþágan í 15. gr. miðar að erfðaskrá fyrirtækja, ekki fjölskylduhúsnæði. Þegar húsnæði er selt ættingja undir markaðsvirði getur einnig átt við gjafaskatt og stofn flutningsskattsins er markaðsvirðið, ekki samið verð.

Nýbyggð eign: VSK í stað fasteignaskatts

Nýbygging er ekki skattlögð tvisvar. Þegar afhendingin er virðisaukaskattskyld — almennt séð nýbygging sem afhent er fyrir eða innan tveggja ára eftir fyrstu afhendingu, og byggingarland — fellur undanþága í 15. gr. úr gildi um yfirfærsluskatt, þannig að kaupandinn greiðir 21% virðisaukaskatt en ekki 2% eða 8%. Þetta er samanburðarreglan.

Þess vegna er verð á nýbyggingu gefið upp „vrij op naam“ : 21% leggst innan verðs byggingaraðilans frekar en ofan á. Undanþágan á ekki við ef kaupandinn getur endurheimt virðisaukaskattinn, þannig að fjárfestar og fyrirtæki þurfa sérstaka ráðgjöf. Og byggingarland er ekki íbúðarhúsnæði: þar sem fasteignaskattur á við um lóð frekar en hús er hlutfallið 10.4%.

Kostnaður hins kaupanda

Löggiltur gjöld eru ekki föst í lögum og eru mismunandi eftir skrifstofum og borgum, svo fáðu tvö eða þrjú tilboð. Skráningargjald Kadaster er fast og löggiltur gjöldgiltur færir það áfram á kostnað.

Hvað er frádráttarbært og hvað ekki

Skilin eru einföld: kostnaður við að kaupa eignina er ekki frádráttarbær, en kostnaður við að útvega lánið er það. Samkvæmt grein 3.120 í Wet inkomstenbelasting 2001 er einskiptis fjármögnunarkostnaður vegna veðláns á eigin heimili frádráttarbær á því ári sem það stofnaðist til — veðbréfið, skráning þess, ráðgjafinn, mat á láninu og NHG-gjaldið. Skiptigjald, skiptabréfið, skráning þess, kaupmiðlari þinn og landmælingin veita enga frádrátt.

Ábyrgð á veðlánum ( Nationale Hypotheek Garantie ) er valkvæð og aðeins í boði upp að hámarkslánsupphæð. NHG ákveður bæði einskiptis ábyrgðargjald ( borgtochtprovisie ), sem er lítið hlutfall af láninu, og hámarkið, sem er hærra þegar orkusparandi aðgerðir eru fjármagnaðar með veðláninu. Báðar eru ákveðnar árlega og birtar í Voorwaarden en Normen, og sú útgáfa sem gildir þegar veðlánstilboðið er gefið út gildir, svo athugið tölurnar fyrir árið sem tilboðið er gefið út frekar en árið sem það var lokið. Lánveitendur bjóða venjulega lægri vexti í staðinn, þannig að ábyrgðin borgar sig oft upp.

Gjald fyrir skráningu eignarskjöls er ákveðið af Tarievenregeling Kadaster og er það sama fyrir eignarhaldsskjal og veðskjöl. Gjaldskráin er ákveðin árlega af Kadaster og birt í Staatscourant. Rafræn skráning á formi sem Kadaster getur unnið úr sjálfkrafa, sem er venjuleg leið til að kaupa húsnæði, er ódýrari en pappírsskjal. Spyrjið um gildandi upphæðir í tilboðinu; lögbókandinn sendir þær á kostnaðarverði.

Hvað á að gera fjárhagsáætlun: leiðbeinandi yfirlit

Tölurnar hér að neðan eru einungis til viðmiðunar : yfirlit byggt á ofangreindum þáttum, ekki tilboð. Aðeins skattþátturinn er lögbundinn.

• Hæfur kaupandi í fyrsta skipti, heimili undir þröskuldinum: u.þ.b. 1.5% í 3.5% — enginn flutningsskattur, þannig að lögbókanda- og Kadaster-kostnaður, fjármögnunarkostnaður og hvaða umboðsmaður eða landmælingar sem þú velur.
• Eigandi sem býr í húsinu greiðir 2%: u.þ.b. 4% í 6%Þumalputtareglan „um 5% ofan á“ á við í þessu tilfelli, og aðeins í þessu tilfelli.
• Kaupandi sem ekki ætlar að búa í íbúðinni greiðir 8%: u.þ.b. 10% í 12% — lægra en sama kaup fyrir árið 2026, þegar hlutfallið var 10.4%.
• Fasteignir sem ekki eru íbúðarhúsnæði á 10.4%: u.þ.b. 12% í 14%, oft meira, þar sem áreiðanleikakönnun er þyngri.
• Nýbygging, ókeypis nafn: 21% virðisaukaskatturinn er þegar innifalinn í verðinu, þannig að aðeins er reiknað með kostnaði sem tengist húsnæðislánum.

Ef þú ert að vinna í gegnum kaupin sjálf frekar en aðeins kostnaðinn, þá lýsir leiðbeiningum okkar um kaup á húsi í Hollandi samningnum, frestinum til að hugga þig við kauprétt og skilmálum.

Tvær varúðarráðstafanir. Hollenskir ​​lánveitendur fjármagna almennt ekki kostnað kaupanda, því lánið er hámarkað með hliðsjón af verðmæti eignarinnar, þannig að kostnaðurinn við kaup kemur venjulega úr sparnaði. Og ef þú kaupir sameiginlega með einhverjum sem ekki telst stofnandi, skaltu reikna skattinn á hvern hlut fyrir sig.