Hver eru réttindi þín?
Sérhver leigjandi á rétt á tveimur mikilvægum réttindum: réttinum til að njóta lífsins og réttinum til leiguverndar. Þar sem við ræddum fyrsta rétt leigjanda í tengslum við skyldur leigusala , var seinni réttur leigjanda ræddur í sérstakri bloggfærslu um leiguvernd.
Þess vegna verður önnur áhugaverð spurning rædd á þessu bloggi: hvaða önnur réttindi hefur leigjandi? Réttur til að njóta búsetu og réttur til húsaleiguverndar eru ekki einu réttindin sem leigjandi hefur gagnvart leigusala. Til dæmis á leigjandi einnig rétt á fjölda réttinda í samhengi við flutning eignar sem ekki er þvert á leigu og framleigu. Fjallað er um bæði réttindin í röð í þessu bloggi.
Flutningur á eigninni fer ekki yfir leigu
Í 1. mgr. 7. gr.: 226 í hollensku borgaralögunum, sem eiga við um leigjendur íbúðar- og verslunarhúsnæðis, segir eftirfarandi:
„ Með millifærslu leigusala á eigninni sem leigusamningurinn á við (…) færast réttindi og skyldur leigusala úr leigusamningnum yfir á kaupanda .“
Fyrir leigjanda þýðir þessi grein í fyrsta lagi að eignaskipti á hinu leigða, td með sölu leigusala til annars, lýkur ekki leigusamningi. Að auki getur leigjandi gert kröfur á hendur arftaka leigusala, nú þegar þessi arftaki tekur við réttindum og skyldum leigusala. Fyrir spurninguna um hvaða kröfur leigjandi hefur þá er mikilvægt að fyrst komi fram hvaða réttindi og skyldur leigusala fara yfir á eftirmann hans.
Samkvæmt 3. mgr. 7. gr.: 226 almannalaga er einkum um að ræða réttindi og skyldur leigusala sem tengjast beint notkun hins leigða gegn endurgjaldi sem leigjandi greiðir, þ.e. Í því felst að þær kröfur sem leigjandi getur gert á hendur arftaka leigusala lúta í meginatriðum að tveimur mikilvægustu réttindum hans: rétti til að njóta búsetu og rétti til húsaleiguverndar.
Oft gera hins vegar leigjandi og leigusali einnig aðra samninga í leigusamningi um annað efni og skrá það í ákvæði. Algengt dæmi er ákvæði um forkaupsrétt leigjanda. Þó að það veiti leigjanda ekki rétt til afhendingar felur það í sér skyldu leigusala til að bjóða: Leigusali verður fyrst að bjóða leigjanda til sölu áður en hægt er að selja hana öðrum löglegum eftirmanni.
Verður næsti leigusali einnig bundinn af þessari ákvæði gagnvart leigjanda? Í ljósi dómaframkvæmdar er þetta ekki raunin. Þar er kveðið á um að forgangsréttur leigjanda tengist ekki beint leigu, þannig að ákvæðið um kauprétt á leigðu eigninni færist ekki til lögerfingja leigusala. Þetta er aðeins öðruvísi ef um kauprétt frá leigjanda er að ræða og upphæðin sem greiða skal leigusala reglulega felur einnig í sér bætur fyrir lokakaupin.
Framleiga
Að auki segir í 7. grein: 227 almannalaga eftirfarandi varðandi réttindi leigjanda:
„Leigjandanum er heimilt að láta hina leigðu eign í notkun, að öllu leyti eða að hluta, til einhvers annars, nema hann þurfi að gera ráð fyrir að leigusali hafi eðlilegar andmæli við notkun hins aðilans.“
Almennt er ljóst af þessari grein að leigjandi hefur rétt til að framleigja leiguhúsnæði að hluta eða öllu leyti til annars manns. Með hliðsjón af síðari hluta 7. gr.: 227 almannalaga getur leigjandi hins vegar ekki farið í framleigu ef hann hefur ástæðu til að gruna að leigusali muni mótmæla því. Í sumum tilfellum eru andmæli leigusala augljós, til dæmis ef framleigubann er innifalið í leigusamningi. Þá er framleiga leigjanda óheimil.
Ef leigjandi gerir þetta samt sem áður getur verið sekt á móti. Sekt þessi þarf þá að tengjast banni við framleigu í leigusamningi og vera bundin við hámarksfjárhæð. Þannig má til dæmis banna framleiga á herbergi frá Air B&B í leigusamningi sem reynist oft vera raunin.
Í þessu samhengi skiptir 7. gr.: 244 almennra laga einnig máli fyrir framleigu íbúðarhúsnæðis þar sem segir að leigjanda íbúðarhúsnæðis sé óheimilt að leigja út allt íbúðarrýmið. Þetta á ekki við um hluta af íbúðarrými, svo sem herbergi. Með öðrum orðum er leigjanda í grundvallaratriðum frjálst að framleigja íbúðarhúsnæði að hluta til annars.
Í meginatriðum á framleigjandinn einnig rétt á að vera áfram í hinu leigða. Þetta á einnig við ef leigjandi þarf sjálfur að rýma hið leigða. Þegar öllu er á botninn hvolft er kveðið á um í 7. grein: 269 í hollensku borgaralögunum að leigusali haldi áfram að framleigja samkvæmt lögum, jafnvel þótt aðalleigusamningi sé lokið. Hins vegar verður að uppfylla eftirfarandi skilyrði að því er varðar þessa grein:
- Sjálfstætt íbúðarhúsnæði. Með öðrum orðum, íbúðarhúsnæði með eigin aðgangi og eigin nauðsynlegri aðstöðu, svo sem eldhúsi og baðherbergi. Aðeins herbergi er því ekki litið á sem sjálfstætt íbúðarhúsnæði.
- Framleigusamningur. Að vera samningur milli leigjanda og leigjanda sem uppfyllir kröfur um leigusamning, eins og lýst er í 7. grein: 201 almennra laga.
- Leigusamningur varðar leigu á íbúðarhúsnæði. Með öðrum orðum, aðal leigusamningur milli leigjanda og leigusala verður að lúta að leigu og leigu á rými sem lögleg íbúðarhúsnæðisákvæði eiga við.
Ef framangreindum ákvæðum er ekki fullnægt, hefur leiguliðurinn enn engan rétt eða eignarrétt til að krefja leigusala um rétt til að vera áfram í leiguhúsnæðinu eftir að aðaleigusamningi milli leigjanda og leigusala hefur verið sagt upp, svo að brottvísun sé einnig óhjákvæmilegt fyrir hann. Ef framleigandinn uppfyllir skilyrðin verður hann að taka tillit til þess að leigusali getur hafið mál gegn undirleigandanum eftir hálft ár til að koma á framleigu og rýming leigunnar.
Rétt eins og íbúðarhúsnæði getur leigjandinn einnig framleigja atvinnuhúsnæði. En hvernig tengist framleigjandinn leigusala í þessu tilviki, hafi leigjandi ekki heimild til þess eða þarf að yfirgefa leiguhúsnæðið? Fyrir árið 2003 var skýr greinarmunur: leigusali hafði ekkert með framleigjanda að gera vegna þess að framleigjandinn hafði aðeins réttarsamband við leigjanda. Þar af leiðandi átti framleigjandinn heldur engan rétt og þar með kröfu á hendur leigusala.
Síðan þá hafa lögin breyst um þetta atriði og kveða á um að ef aðalleigusamningi milli leigjanda og leigusala lýkur beri leigjandi að gæta hagsmuna og stöðu framleigjanda með því t.d. að ganga til liðs við framleigjanda í málsmeðferð við leigutaka. leigusala. En ef aðalleigusamningi er enn sagt upp eftir málsmeðferð falla einnig réttindi framleigjanda niður.
Ert þú leigjandi og hefurðu einhverjar spurningar varðandi þetta blogg? Hafðu svo samband Law & More. Lögfræðingar okkar eru sérfræðingar á sviði húsaleigulaga og veita þér gjarnan ráðgjöf. Þeir geta einnig aðstoðað þig löglega ef leiguágreiningur þinn hefur í för með sér málsmeðferð.
