Kaup á fasteign í Hollandi fela í sér alvarlegar lagalegar skuldbindingar. Þú gætir velt því fyrir þér hvort þú getir enn hætt við eftir að hafa gert tilboð eða undirritað samning.
Samkvæmt hollenskum lögum hafa einkakaupendur þriggja daga frest. kælingartímabil til draga sig úr kaupum á fasteign án þess að það hafi fjárhagslegar afleiðingar eða að þörf sé á að gefa upp ástæðu. Þessi vernd á sérstaklega við um neytendur sem kaupa íbúðarhúsnæði, ekki um atvinnukaupendur eða fjárfesta.
Eftir þennan kælingartíma verða möguleikarnir takmarkaðri og ráðast af sérstökum aðstæðum. Þú gætir samt getað hætt við útborgun samkvæmt samningsskilyrði eins og fjármögnunarákvæði eða niðurstöður byggingarkönnunar.
Í sumum tilvikum faldir gallar eða vanræksla seljanda á að standa við skyldur sínar gæti gefið þér lagalegan grundvöll til að rifta samningnum.
Að skilja kaupferlið á fasteignum í Hollandi
Fasteignakaupsferlið í Hollandi fylgir skipulögðu lagalegu rammaverki sem fer í gegnum aðskilin stig, frá skoðun eigna til lokaskráningar. Hvert skref felur í sér ákveðið skipulag. lagaskilyrðum og fagfólk sem tryggir að viðskiptin uppfylli staðla hollenskra fasteignalaga.
Lykilatriði í fasteignakaupum í Hollandi
Ferlið hefst þegar þú ráðnir fasteignasala til að aðstoða þig við að finna hentugar eignir í Hollandi. Þú vinnur venjulega með einum fasteignasala í leitinni, ólíkt sumum öðrum löndum þar sem margir fasteignasalar gætu komið að málinu.
Þegar þú hefur fundið eign gerir þú tilboð í hana í gegnum fasteignasalann þinn. Fasteignasalinn semur við seljandann fyrir þína hönd til að ná munnlegu samkomulagi um verð og skilmála.
Þetta munnlega samkomulag er ekki lagalega bindandi, sem gefur þér sveigjanleika á þessu stigi. Eftir að munnlegt samkomulag hefur náðst, útbýr söluaðili seljanda bráðabirgðasamning. kaupsamningi.
Þú hefur venjulega nokkra daga til að skoða þetta skjal áður en þú undirritar. Um leið og báðir aðilar undirrita kaupsamninginn verður viðskiptin lagalega bindandi, með fáeinum undantekningum.
Eftir undirritun samningsins sérðu um veðlán, framkvæmir eignarúttektir ef þörf krefur og undirbýrð lokaframsal. Löggiltur bókunarfulltrúi sér um að ljúka sölunni og skráir eignina á þitt nafn hjá Kadaster.
Hlutverk kaupsamningsins
Kaupsamningurinn er mikilvægasta skjalið í hollenskum fasteignaviðskiptum. Þegar þú og seljandi undirritið þennan samning verður hann strax lagalega bindandi samkvæmt hollenskum fasteignaviðskiptum. lög.
Þú getur ekki einfaldlega skipt um skoðun eftir á án þess að það hafi alvarlegar fjárhagslegar afleiðingar. Þessi samningur inniheldur alla skilmála sölunnar, þar á meðal kaupverð, innborgunarupphæð, lokadagsetningu og öll sérstök skilyrði.
Staðlaðar ákvæði innihalda yfirleitt fjármögnunarskilyrði sem verndar þig ef þú getur ekki tryggt þér húsnæðislán. Þú verður að leggja fram sönnun frá tveimur mismunandi bönkum ef þú notar þetta ákvæði.
Samningurinn inniheldur einnig þriggja daga uppsagnarfrest fyrir íbúðarhúsnæði. Á þessum þremur virkum dögum er hægt að hætta við kaupin án þess að gefa upp ástæðu.
Þessi lögmæti frestur hefst frá deginum eftir að þú undirritar samninginn.
Löglegt mikilvægi lögbókanda og Kadaster
Löggiltur lögmaður starfar sem óhlutdrægur lögfræðingur sem tryggir að eignarflutningur sé í samræmi við hollenska reglur. lögÞú getur ekki lokið fasteignakaupum í Hollandi án þátttöku lögbókanda.
Löggiltur höfundur kannar hvort seljandi eigi eignina í raun, staðfestir að engar faldar skuldir eða kröfur séu á hendur henni og tryggir að öllum lagalegum kröfum sé fullnægt. Löggiltur höfundur undirbýr eignarhaldsskjalið, sem er opinbert skjal sem flytur eignarhald frá seljanda til þín.
Báðir aðilar undirrita þetta skjal á skrifstofu lögbókanda, venjulega nokkrum vikum eftir undirritun kaupsamnings. Lögbókandinn skráir síðan skjalið hjá Kadaster.
Kadaster er hollenska fasteignaskráin sem heldur utan um opinberar skrár yfir allar eignarhaldseignir í Hollandi. Þegar lögbókandi skráir eignarhaldsskjalið þitt verður það opinbert skjal.
Þessi skráning veitir löglega sönnun þess að þú eigir eignina og verndar eignarrétt þinn.
Löglegar ástæður til að hætta við kaup á fasteign
Hollensk lög kveða á um sérstakar aðstæður þar sem kaupendur geta löglega rift kaupsamningi um fasteign. Þar á meðal eru lögbundnir kælingarfrestir, samningsskilyrði varðandi fjármögnun eða skoðanir og aðstæður þar sem seljandi vanrækir að standa við skyldur sínar.
Kælingartíminn
Þegar þú undirritar kaupsamning um fasteign í Hollandi hefur þú lögbundinn þriggja virka daga frest til að kæra. Þessi frestur hefst daginn eftir að þú undirritar samninginn.
Á þessum þremur dögum er hægt að hætta við kaupin án þess að gefa upp ástæðu. Samkvæmt hollenskum lögum gildir sjálfkrafa umsvifafresturinn.
Þú þarft ekki að réttlæta ákvörðun þína eða sanna neitt. Hins vegar verður þú að senda inn skriflega uppsögn þína áður en þriggja daga fresturinn rennur út.
Laugardagar teljast sem virkir dagar í þessu skyni. Sunnudagar og almennir frídagar gilda ekki.
Ef þú undirritar samning á þriðjudegi lýkur uppsagnarfrestur þinn á föstudegi klukkan miðnætti. Þessi vernd er til staðar til að gefa þér tíma til að endurskoða ákvörðun þína.
Þú getur notað þetta tímabil til að fara yfir samningsupplýsingarnar, endurskoða fjármál þín eða einfaldlega skipta um skoðun.
Ákvæði um fjármögnunarskilyrði
Flestir kaupsamningar í Hollandi innihalda fjármögnunarskilyrði (fjármögnunarforðaÞessi ákvæði verndar þig ef þú getur ekki tryggt þér veð.
Þú verður að sækja um lán og sýna fram á raunverulega viðleitni til að fá það. Í fjármögnunarskilyrðunum er tilgreindur frestur til að ganga frá láninu.
Þetta er venjulega fjórar vikur frá undirritun kaupsamnings. Ef umsókn þinni um húsnæðislán er hafnað geturðu sagt upp samningnum án viðurlaga.
Lykilkröfur fyrir notkun þessarar ákvæðis:
- Sækja um húsnæðislán innan hæfilegs tímaramma
- Leggðu fram sönnun fyrir höfnun á húsnæðisláni þínu
- Látið seljanda vita fyrir þann frest sem tilgreindur er í samningnum
- Hegðaðu þér í góðri trú í gegnum allt ferlið
Þú getur ekki nýtt þér fjármögnunarskilyrðið ef þú sækir ekki um húsnæðislán eða spillir umsókn þinni vísvitandi. Hollenska borgaralögin krefjast þess að báðir aðilar hegði sér skynsamlega og sanngjarnlega.
Skilyrðisákvæði: Byggingarskoðun og fleira
Kaupsamningar innihalda oft viðbótarskilyrði (bindandi fyrirvaraÞessar ákvæði heimila afturköllun við sérstakar aðstæður.
Skilyrði vegna byggingarskoðunar er eitt það algengasta. Ákvæði byggingarskoðunar gerir þér kleift að hætta við samning ef fagleg skoðun leiðir í ljós alvarlega galla.
Þú verður að skipuleggja skoðunina innan samkomulagsfrests, venjulega innan tveggja vikna frá undirritun. Í ákvæðinu ætti að tilgreina hvað telst ástæða til að hætta við samninginn.
Aðrar algengar skilyrðissetningar eru meðal annars:
- Sala á núverandi heimili þínu – þú getur hætt við ef núverandi eign þín selst ekki
- Skipulags- eða leyfismál – afturköllun ef fyrirhuguð notkun er ekki leyfð
- Umhverfismál – uppgötvun jarðvegsmengunar eða annarra umhverfisvandamála
Hver ákvæði verður að vera skýrt skilgreint í kaupsamningnum. Skilyrðin verða að vera sértæk og mælanleg.
Óljósar ákvæði geta ekki staðist ef þeim er véfengt.
Afturköllun vegna vanefnda seljanda
Samkvæmt hollenskum lögum er hægt að hætta við samning ef seljandi vanrækir samningsskyldur sínar. Þetta kallast ontbinding wegens wanprestatie.
Seljandinn verður að vera í vanskilum áður en þú getur nýtt þér þennan rétt. Þú þarft venjulega að senda formlega tilkynningu (innbrotssetning) fyrst.
Þessi tilkynning gefur seljanda hæfilegan frest til að leiðrétta vandamálið. Ef seljandi hlýðir ekki skilyrðunum geturðu þá sagt upp samningnum.
Gildar ástæður eru meðal annars:
- Seljandi neitar að ljúka sölunni
- Eignin hefur óupplýsta stóra galla
- Seljandi getur ekki framvísað skýrum löglegum eignarrétti
- Seljandi yfirgefur ekki eignina fyrir samkomulagsfrest.
Brotið verður að vera nógu umfangsmikið til að réttlæta afturköllun. Minniháttar atriði eru almennt ekki tilefni til samningsriftun samkvæmt hollenska borgaralögunum.
Þú gætir átt rétt á bótum fyrir tjón auk þess að geta sagt upp samningnum.
Ítarlegar leiðbeiningar um kælingartímabil
Þegar þú undirritar kaupsamning um hollenska eign hefur þú lögbundinn þriggja daga uppsagnarfrest til að hætta við kaupin án viðurlaga. Þessi vernd á sérstaklega við um einkakaupendur og fylgir ströngum tímasetningarreglum sem fram koma í hollenskum lögum.
Gildistími og lagalegur grundvöllur
Þrí daga frestur er kveðinn á um í 7:2(2) grein hollensku borgaralagabókarinnar. Þessi lög vernda þig sem einkakaupanda sem ekki er að kaupa fasteign í viðskiptalegum tilgangi.
Tímabilið gildir þegar þú kaupir íbúðarhúsnæði eða frístundahúsnæði, en ekki ef þú ert að kaupa það til fjárfestingar eða leigu. Þessir þrír dagar hefjast á miðnætti daginn eftir að þú færð afrit af kaupsamningnum, undirritaðan af þér og seljanda.
Það lýkur klukkan 23:59 á þriðja degi. Ef síðasti dagurinn er laugardagur, sunnudagur eða almennur frídagur, þá lengist fresturinn sjálfkrafa til næsta virka dags.
Að minnsta kosti tveir af þremur dögum verða að vera virkir dagar. Ef þessu skilyrði er ekki fullnægt lengist fresturinn enn frekar.
Hollenska borgaralögin kveða á um þennan kælingartíma í öllum kaupsamningum á íbúðarhúsnæði. Seljendur geta ekki dregið úr eða aflétt þessum rétti, þó að aðilar geti komið sér saman um að framlengja hann.
Hvernig á að nýta réttinn til að hætta við
Þú getur hætt við kaupin hvenær sem er innan umhugsunarfrestsins án þess að gefa upp ástæðu. Lögin krefjast ekki skriflegrar uppsagnar, en flestir kaupsamningar kveða á um skrifleg tilkynning.
Skrifleg uppsögn verndar þig gegn deilum um tímasetningu. Seljandi verður að fá uppsögnina þína áður en uppsagnarfresturinn rennur út.
Þú mátt ekki hafa þegar gert breytingar á samningnum áður en þú hættir við. Sendu tilkynninguna með ábyrgðarpósti eða tölvupósti til að tryggja skýra skráningu.
Þú skuldar seljanda engar bætur eða gjöld þegar þú hættir við kaupin á þessu tímabili. Kaupsamningurinn fellur úr gildi eins og hann hafi aldrei verið til.
Undantekningar og takmarkanir
Þrýstifresturinn á aðeins við um einstaklinga sem kaupa íbúðarhúsnæði til einkanota. Þú hefur ekki þennan rétt ef þú ert atvinnukaupandi eða kaupir í gegnum fyrirtæki.
Þrýstifrestur þinn gildir ekki ef:
- Þú ert að kaupa eign til leigu eða fjárfestingar
- Þú starfar sem fagmaður
- Þú ert seljandinn í viðskiptunum
- Þú hefur þegar framfylgt samningnum
Ef þú hættir við kaupsamninginn og undirritar síðan annan kaupsamning fyrir sömu eign við sama seljanda innan sex mánaða, færðu ekki annan frest. Þegar þessir þrír dagar eru liðnir geturðu aðeins sagt upp kaupunum með sérstökum skilyrðum sem skrifuð eru í kaupsamningnum, svo sem fjármögnunar- eða byggingarúttektarákvæðum.
Afturköllun eftir að fresturinn er liðinn: Hvað er enn löglega mögulegt?
Þegar uppsagnarfrestur rennur út er almennt ekki hægt að hætta við kaup á hollenskri fasteign án afleiðinga. Hins vegar geta ákveðin samningsskilyrði, fjármögnunarvandamál eða uppgötvun faldra galla samt sem áður verið lagaleg ástæða til að rifta samningnum.
Samningsskilyrði og ófyrirséð skilyrði
Hollenskir fasteignakaupsamningar innihalda yfirleitt skilyrði sem leyfa þér að taka út án þess að tapa innborgun þinni. Algengasta skilyrðið er fjármögnunarskilyrði, sem verndar þig ef umsókn þinni um húsnæðislán er hafnað.
Þú verður að sýna fram á að þú hafir gert sanngjarnar ráðstafanir til að tryggja fjármögnun innan tilskilins tímaramma. Samningurinn getur einnig innihaldið skoðun á burðarvirki ófyrirséð atriði.
Þessi ákvæði veitir þér rétt til að fá eignina skoðaða af fagmanni. Ef skoðunin leiðir í ljós veruleg vandamál geturðu samið um viðgerðir, óskað eftir lækkun á kaupverði eða sagt upp samningnum.
Matsábyrgð verndar þig ef eignin er metin á lægra verði en samið var um í kaupverði. Þegar mat bankans reynist lægra en búist var við geturðu notað þetta skilyrði til að endursemja um skilmála eða falla frá samningnum.
Sumir samningar innihalda ákvæði sem krefst þess að seljandi leggi fram sérstök skjöl, svo sem byggingarleyfi eða orkuvottorð. Ef þú berst ekki þessi skjöl fyrir frestinn gæti það leitt til þess að þú getir rift samningnum.
Málefni sem tengjast fjármögnun eða verðmati
Ef umsókn þinni um húsnæðislán er hafnað og þú ert með gild fjármögnunarskilyrði geturðu hætt við lánið án viðurlaga. Bankaábyrgðin sem þú lagðir fram verður endurgreidd að fullu.
Þú verður að tilkynna seljanda og fasteignasala skriflega um leið og þú færð höfnunina. Í fjármögnunarskilyrðunum er yfirleitt tilgreindur frestur og hámarksfjárhæð veðlána.
Þú getur ekki hætt við lánið ef þú sóttir ekki um fjármögnun á réttum tíma eða ef þú sóttir um lægri upphæð en sú sem tilgreind er í samningnum. Þegar fasteignamatið er lægra en kaupverðið hefur þú nokkra möguleika.
Þú getur beðið seljanda um að lækka verðið til að það samsvari mati. Einnig gætirðu bætt mismuninn með viðbótarsparnaði.
Ef hvorugur kosturinn virkar og þú hefur verðmatsástæður geturðu sagt upp samningnum.
Áhrif þess að uppgötva falda galla
Faldir gallar eru alvarleg vandamál sem voru til staðar fyrir kaupin en voru ekki upplýst og ekki var hægt að uppgötva við eðlilega skoðun. Dæmi um slíkt eru skemmdir á burðarvirki, alvarleg rakavandamál eða mengaður jarðvegur.
Seljandi ber lagaskyldu til að upplýsa þig um alla galla sem hann veit um. Ef þú uppgötvar falda galla eftir undirritun en áður en gengið er frá kaupunum gætirðu átt rétt á að hætta við kaupin eða krefjast bóta.
Þú verður að sanna að gallinn hafi ekki verið sýnilegur við skoðun og að seljandi hafi vitað af honum eða átt að vita um hann. uppgjörssamningur milli þín og seljanda getur leyst málið án þess að rifta samningnum.
Þetta gæti falið í sér lækkun á kaupverði, viðgerðir sem gerðar eru fyrir flutning eða bætur greiddar við lok afhendingar. Ef seljandi neitar að semja og gallinn hefur veruleg áhrif á verðmæti eða öryggi eignarinnar, getur þú höfðað mál til að ógilda samninginn.
Falinn galli og ábyrgð seljanda
Faldir gallar í hollenskum fasteignum geta veitt kaupendum lagalegan grundvöll til að leita bóta eða hugsanlega hætta við kaup sem hafa verið lokið. Hollensk fasteignalög leggur sérstakar skyldur á seljendur til að upplýsa um þekkt atriði, en kaupendur verða einnig að grípa til eðlilegra ráðstafana til að skoða eignina áður en gengið er frá viðskiptunum.
Skilgreining og dæmi um falda galla
Falinn galli samkvæmt hollenskum lögum er verulegur galli sem ekki var sýnilegur við hefðbundna skoðun á fasteign og seljandi upplýsti ekki um. Gallinn verður að vera nógu alvarlegur til að koma í veg fyrir eðlilega notkun eignarinnar eða lækka verðmæti hennar verulega.
Algeng dæmi eru meðal annars sprungur í grunni, vatnsskemmdir á bak við veggi, vandamál í burðarvirki sem nýlegar endurbætur hafa hulið eða bilað rafkerfi sem ekki sjást við skoðun. Lekandi þak sem hefur verið málað yfir, gólf sem er á barmi hruns eða mygluþökt svæði sem húsgögn fela einnig falla undir gildandi skilyrði.
Til að geta stofnað til kröfu um falinn galla verður þú að sanna að gallinn hafi verið til staðar við sölu, að hann hafi ekki verið þekktur þrátt fyrir hæfilega skoðun og að hann hafi veruleg áhrif á verðmæti eða virkni eignarinnar. Minniháttar snyrtivandamál eða vandamál sem þú hefðir getað tekið eftir við viðeigandi skoðun gilda venjulega ekki.
Sönnunarbyrðin hvílir á þér sem kaupanda. Þú þarft faglegar skoðunarskýrslur, ljósmyndir og mat sérfræðinga til að sýna fram á alvarleika og falinn eðli gallans.
Lögskylda seljenda varðandi upplýsingagjöf
Seljendur í Hollandi verða að upplýsa fyrirfram um allar þekktar upplýsingar efnisgalla sem gætu haft áhrif á ákvörðun þína um kaup eða verðmæti eignarinnar. Þessi skylda nær lengra en að svara einfaldlega beinum spurningum þínum.
Samkvæmt hollenskum lögum þurfa seljendur að vera í góðri trú og veita ítarlegar upplýsingar um ástand eignarinnar. Þeir geta ekki þagað um þekkt vandamál í von um að þú munir ekki uppgötva þau.
Þetta felur í sér fyrri vatnstjón, viðgerðir á burðarvirkjum, landamerkjadeilur eða umhverfisáhyggjur. Flestir kaupsamningar innihalda staðlaða ábyrgð þar sem seljandi ábyrgist að eignin sé hentug til venjulegrar íbúðarnotkunar.
Ef seljandi vísvitandi dylur galla stendur hann frammi fyrir verulegri ábyrgð, þar á meðal viðgerðarkostnaði, verðlækkun eða algjörri riftun samnings. Gagnsæisreglan þýðir að seljendur verða að tilkynna um öll atriði sem gætu haft eðlileg áhrif á viðskiptin.
Aðgerðarskref fyrir kaupendur sem uppgötva galla
Ef þú uppgötvar falinn galla eftir kaup skaltu strax skrá allt með ítarlegum ljósmyndum og skriflegum lýsingum. Fáðu faglegar skoðunarskýrslur og mat sérfræðinga til að staðfesta eðli og alvarleika gallans.
Hafðu samband við seljanda tafarlaust skriflega og lýstu gallanum og áhrifum hans. Hollensk lög kveða á um strangar tímafresti fyrir tilkynningar um kröfur, þannig að seinkaðar aðgerðir geta haft áhrif á réttarstöðu þína.
Your réttarúrræði fela í sér að leita bóta fyrir viðgerðarkostnað, semja um verðlækkun eða í alvarlegum tilvikum rifta kaupsamningnum að öllu leyti. Þú verður að sýna fram á að gallinn var til staðar við sölu, var ekki uppgötvanlegur með eðlilegri skoðun og hefur veruleg áhrif á notkun eða verðmæti eignarinnar.
Fáðu hollenskan fasteignalögfræðing til að meta styrk kröfu þinnar og semja við seljanda. Málsókn getur reynst nauðsynleg vegna verulegra galla þar sem seljandi neitar ábyrgð.
Fjárhagslegar og lagalegar afleiðingar afturköllunar
Að hætta við kaup á hollenskum fasteignum utan leyfilegra forsenda hefur alvarlegar afleiðingar í för með sér. fjárhagsleg viðurlögÞú gætir tapað innborgun þinni, átt yfir höfði þér skaðabótakröfur og átt áfram ábyrgð á ákveðnum kostnaði jafnvel þótt salan gangi ekki í gegn.
Missing innláns og bankaábyrgðar
Þegar þú undirritar kaupsamning á hollenskum fasteign greiðir þú venjulega 10% af kaupverði innan ákveðins tímaramma. Ef þú hættir við kaupin án gildra lagalegra ástæðna getur seljandinn haldið eftir allri þessari tryggingu sem bætur fyrir kaupin þín. samningsbrot.
Þetta á við hvort sem þú greiddir innborgunina beint eða lagðir fram bankaábyrgð. Bankaábyrgð þjónar sama tilgangi og reiðuféinnborgun.
Bankinn þinn lofar að greiða seljandanum ef þú klárar ekki kaupin. Seljandinn getur krafist fullrar tryggðrar upphæðar ef þú hættir við kaupin ólöglega.
Þú getur ekki komið í veg fyrir þessa greiðslu með því að fyrirskipa bankanum þínum að fella úr gildi ábyrgðina þegar samningurinn hefur verið undirritaður. Innborgunin eða bankaábyrgðin fellur niður um leið og þú tekur út ólögmæta upphæð.
Þú þarft ekki að bíða eftir dómsúrskurði. Seljandinn getur krafist fjárins um leið og þú gefur til kynna að þú ætlir ekki að halda áfram með kaupin.
Bætur og hugsanlegar refsingar
Auk þess að tapa innborgun þinni gætirðu þurft að standa frammi fyrir frekari vandamálum. bótakröfur frá seljanda. Hollensk lög heimila seljanda að krefjast skaðabóta sem eru hærri en innborgunarupphæðin ef hann getur sannað raunverulegt tjón.
Þetta gæti falið í sér kostnað við að halda eigninni af markaði, verðmun ef eignin selst öðrum kaupanda fyrir minna verð eða kostnað sem hlýst af undirbúningi sölunnar. Kaupsamningurinn inniheldur oft viðurlög sem tilgreina fastar bætur.
Þetta er yfirleitt á bilinu 10% til 20% af kaupverði. Dómstólar framfylgja almennt slíkum ákvæðum nema þau séu óeðlilega há.
Þú ert áfram ábyrgur fyrir þessum sektum jafnvel eftir að þú hefur misst innborgun þína, þó að dómstólar geti dregið innborgunina frá heildarupphæð skuldarinnar.
Kostnaður og skuldir: Löggiltur gjöld og skattar
Þú berð ábyrgð á ákveðnum viðskiptakostnaði jafnvel þótt kaupin gangi ekki í gegn. Þjónustugjöld lögbókanda fyrir gerð eignarhaldsskjals verða gjaldfallin óháð því hvort salan gengur eftir eða ekki.
Þessi gjöld eru venjulega á bilinu 1,500 til 2,500 evrur, allt eftir verðmæti eignarinnar og flækjustigi hennar. Ef lögbókandinn hefur þegar skráð flutninginn gætirðu einnig verið ábyrgur fyrir flutningsskatti.
Venjulegt flutningsskatthlutfall er 10.4% af kaupverði fyrir flesta kaupendur, þó að þeir sem kaupa í fyrsta skipti undir 35 ára aldri geti átt rétt á lægra skatthlutfalli. Þegar flutningurinn hefur verið skráður er ekki hægt að endurheimta þennan skatt einfaldlega vegna þess að þú sért að sjá eftir kaupunum.
Viðbótarkostnaður getur falið í sér verðmatsgjöld, kostnað vegna landmælinga og lögfræðikostnað ef seljandi grípur til aðgerða til að framfylgja samningnum. Veðlánveitandi þinn gæti einnig innheimt uppsagnargjöld ef þú tryggðir þér fjármögnun en þarft ekki lengur á henni að halda.
Afturköllunarferli og formsatriði
Þú verður að láta bæði seljanda og lögbókanda vita skriflega ef þú vilt hætta við kaupin. Sendu tilkynningu um að hætta við kaupin með ábyrgðarpósti til að staðfesta afhendingu.
Látið fylgja heimilisfang eignarinnar, samningsdagsetningu og skýra yfirlýsingu um að þið séuð að segja upp samningnum. Tilgreinið lagalegar ástæður fyrir uppsögn ef þið teljið að þið hafið gildar ástæður, svo sem ef ófyrirséðar kröfugerðir hafa ekki tekist.
Ekki tilkynna einfaldlega um afturköllun án skýringa, því það gefur til kynna að þú samþykkir fjárhagslegar afleiðingar. Löggiltur bókunarfulltrúi mun þá stöðva flutningsferlið og upplýsa alla aðila sem hlut eiga að máli, þar á meðal veðlánveitendur og fasteignaskrá.
Þú ættir einnig að hafa samband við veðlánveitandann þinn tafarlaust til að hætta við lánsumsókn þína og öll tengd veðbréf. Bregðast skjótt við til að lágmarka viðbótarkostnað og gjöld sem halda áfram að safnast upp á meðan á uppsagnarferlinu stendur.
Eignarhaldsskipti og frágangur
The framsal eignarhalds verður lagalega bindandi þegar yfirtökuskjalið hefur verið undirritað hjá lögbókanda og skráð hjá Kadaster. Þangað til geta ákveðnir möguleikar á afturköllun enn verið til staðar, en eftir það er viðskiptin lokið og óafturkræf.
Skiptiskráning og skráning gagnagrunns
Flutningsyfirlýsingin er lögfræðilegt skjal sem opinberlega flytur eignarhald eignarinnar frá seljanda til þín. Löggiltur höfundur undirbýr þetta skjal byggt á skilmálum sem samið var um í kaupsamningnum.
Skjalið verður að innihalda allar helstu upplýsingar eins og kaupverð, lýsingu á eigninni og öll sérstök skilyrði. Þú verður aðili að... löglegur eigandi aðeins eftir að tvö skref hafa átt sér stað.
Fyrst verðið þið og seljandinn að undirrita skjalið á skrifstofu lögbókanda. Í öðru lagi sendir lögbókandinn skjalið til Kadaster (fasteignaskrár) til opinberrar skráningar.
Löggiltur þjónn fer yfir kaupsamninginn með báðum aðilum áður en hann undirritar hann. Hann útskýrir helstu ákvæði hans og staðfestir að allar upplýsingar passi við kaupsamninginn.
Þetta tryggir að þú skiljir hvað þú ert að undirrita og að viðskiptin séu í samræmi við hollensk lög.
Lokið á lögbókandaskrifstofunni
Á lokafundinum hjá lögbókandanum skiptir eignarhaldið formlega um hendur. Á þessum fundi undirritar þú eignaskiptayfirlýsinguna og færð venjulega lykla að nýju eigninni.
Löggiltur borgarfulltrúi sér um allar fjárhagslegar ráðstafanir, þar á meðal millifærslu fjármuna til seljanda og greiðslu eignarskatts. Löggiltur borgarfulltrúi staðfestir einnig að öll gjöld og skattar séu rétt greidd.
Þeir kanna hvort einhverjar útistandandi skuldir eða lagaleg vandamál tengd eigninni séu til staðar. Þetta verndar þig gegn erfðavandamálum með eignina.
Áhrif úttektar á síðustu stundu
Það er ekki löglega mögulegt að afturkalla samninginn eftir að yfirtökuskjalið hefur verið undirritað. Þegar yfirtökuskjalið hefur verið undirritað og skráð hjá Kadaster er viðskiptin endanleg og bindandi.
Þú getur ekki snúið við eignarhaldsframtalinu á þessu stigi. Ef þú reynir að draga þig til baka rétt fyrir tímasetningu lögbókanda stendur þú frammi fyrir alvarlegum fjárhagslegum afleiðingum.
Seljandi getur krafist skaðabóta, oft allt að 10% af kaupverði. Þú gætir einnig misst innborgun þína og þurft að greiða frekari málskostnað.
Aðeins gildar lagalegar ástæður eða sérstakar samningsákvæði heimila afturköllun á þessu stigi án viðurlaga.
Algengar spurningar
Kaupendur sem hætta við kaup á hollenskum fasteignum standa frammi fyrir sérstökum lagalegum reglum sem ákvarða hvort þeir geti hætt við kaup án afleiðinga. Kveðjutímabilið veitir upphaflega vernd, en tímasetning og aðstæður... afturköllun hafa veruleg áhrif á fjárhagslega og lagalega afkomu.
Hvaða lagalegu afleiðingar hefur það að hætta við kaup á húsnæði í Hollandi áður en samningar hafa verið gerðir?
Áður en þú undirritar kaupsamning eru engar lagalegar afleiðingar fyrir að draga þig úr viðræðum. Þú ert frjáls/ur að hætta við samninginn hvenær sem er í viðræðum án fjárhagslegra viðurlaga eða lagalegra afleiðinga.
Aðstæðurnar breytast þegar báðir aðilar undirrita kaupsamninginn. Þetta skjal skapar lagalega bindandi skyldur fyrir bæði þig og seljandann samkvæmt hollenskum lögum.
Þú getur ekki einfaldlega hætt við samninginn eftir að þú hefur undirritað hann án þess að þurfa að takast á við hugsanlegar lagalegar aðgerðir. Seljandinn getur krafist bóta vegna tjóns ef þú hættir við samninginn án gildra lagalegra ástæðna.
Hvernig hefur hollenskir þrengingarfrestur áhrif á möguleika kaupanda til að draga sig út úr fasteignaviðskiptum?
Lögbundinn uppsagnarfrestur gefur þér þrjá daga til að hætta við kaup á fasteign án þess að gefa upp ástæðu. Þessi vernd á við þegar þú kaupir sem einstaklingur frekar en sem fyrirtæki eða fjárfestir.
Fresturinn hefst klukkan 00:00 daginn eftir að þú færð afrit af kaupsamningnum undirritaðan af báðum aðilum. Þú hefur frest til klukkan 23:59 þremur dögum síðar til að hætta við.
Ef síðasti dagurinn er laugardagur, sunnudagur eða almennur frídagur, nær fresturinn til næsta virka dags. Lögin kveða einnig á um að að minnsta kosti tveir af þremur dögum séu virkir dagar, sem getur lengt uppsagnarfrestinn enn frekar.
Þú verður ekki fyrir neinum fjárhagslegum afleiðingum ef þú hættir við samninginn á þessu tímabili. Samningnum er einfaldlega sagt upp og þú skuldar seljandanum ekkert.
Getur kaupandi hætt við kaup á fasteign eftir að bráðabirgðasamningur hefur verið undirritaður í Hollandi?
Þú getur sagt upp kaupunum eftir að þú hefur undirritað kaupsamninginn ef uppsagnarfrestur er ekki liðinn. Þetta gefur þér þrjá daga frá því að þú fékkst undirritaðan samning til að hætta við án afleiðinga.
Eftir að fresturinn rennur út er aðeins hægt að hætta við kaupin ef sérstök skilyrði í samningnum leyfa það. Flestir kaupsamningar innihalda ákvæði um fjármögnun eða burðarvirkisúttektir.
Fjármögnunarábyrgðarákvæði heimilar þér að hætta við ef þú getur ekki tryggt þér húsnæðislán innan samkomulags tímaramma. Þú verður að sýna fram á raunverulega viðleitni til að fá fjármögnun og leggja fram sönnun fyrir höfnun lánveitenda.
Skilyrði fyrir byggingarskoðun heimila afturköllun ef skoðun leiðir í ljós verulega galla. Í samningnum er yfirleitt tilgreint hvað telst gild ástæða til að virkja þessa ákvæði.
Hverjar eru fjárhagslegar afleiðingar þess að rifta hollenskum kaupsamningi um fasteign?
Að hætta við kaup á meðan á breytingatímabilinu stendur hefur engar fjárhagslegar afleiðingar. Þú greiðir ekkert til seljanda og færð alla innborgun endurgreidda að fullu.
Utan aðfrýjunarfrestsins hefur það í för með sér verulegan kostnað að rjúfa samninginn án gildra ástæðna. Seljandi getur krafist bóta fyrir tjón sem hlýst af samningsbroti þínu.
Staðlaðir kaupsamningar innihalda oft viðurlög sem tilgreina bætur. Þær eru yfirleitt á bilinu 10% til 20% af kaupverði, þó að nákvæm prósenta fari eftir samningsskilmálum.
Þú gætir einnig þurft að greiða aukakostnað ef seljandi sannar frekari tjón umfram sektarákvæðið. Þetta gæti falið í sér verðmismun ef þeir selja öðrum kaupanda á lægra verði eða kostnað sem stofnað er til á framlengdu sölutímabili.
Við hvaða aðstæður á kaupandi rétt á endurgreiðslu innborgunar eftir að hafa hætt við kaup á fasteign í Hollandi?
Þú færð fulla endurgreiðslu á innborguninni þegar þú tekur út kaupin innan þriggja daga umhugsunarfrestsins. Lögin banna seljendum að halda eftir peningum þegar þú nýtir þér þennan rétt.
Innborgun færðu einnig til baka ef þú notar gild skilyrði í kaupsamningi. Hafnun á fjármögnun frá lánveitendum veitir þér rétt til endurgreiðslu þegar þú ert í fjármögnunarástandi.
Skilyrði fyrir byggingarskoðun heimila endurheimt tryggingar ef skoðanir leiða í ljós galla sem tilgreindir eru í samningnum. Þú verður að fylgja verklagsreglunum sem fram koma í samningnum til að krefjast þessarar verndar.
Úttekt utan þessara aðstæðna leiðir venjulega til þess að þú missir innborgun þína. Seljandinn heldur eftir henni sem hlutabætur fyrir samningsbrot þitt.
Hvaða lagalegar leiðir hefur seljandi ef kaupandi hættir við kaup á fasteign án gildrar ástæðu?
Seljendur geta ekki höfðað mál ef þú hættir við samninginn á meðan á kælingartíma stendur eða með gildum ákvæðum um ófyrirséða aðila. Þessi réttindi vernda þig gegn kröfum eða viðurlögum.
Seljandi getur höfðað mál ef þú hættir við kaupin án gildra ástæðna eftir að þessi vernd rennur út. Hann getur krafist sektar sem tilgreind er í kaupsamningnum, yfirleitt 10% til 20% af kaupverði.
Auk samningsbundinna viðurlaga geta seljendur krafist viðbótarbóta ef þeir sanna fjárhagstjón. Þetta felur í sér mismuninn ef þeir selja á lægra verði eða kostnað vegna seinkaðrar lokafrágangs.
Hollenskir dómstólar kanna hvort seljendur hafi gripið til hæfilegra ráðstafana til að lágmarka tap sitt eftir að þú hættir við samninginn.
