Að hætta við kaup á hollenskri fasteign: hvenær er það enn mögulegt

Kaup á fasteign í Hollandi fela í sér alvarlegar lagalegar skuldbindingar. Þú gætir velt því fyrir þér hvort þú getir enn hætt við eftir að hafa gert tilboð eða undirritað samning.

Samkvæmt hollenskum lögum hafa einstaklingskaupendur þriggja daga frest til að hætta við kaup á fasteign án þess að þurfa að gefa upp fjárhagslegar afleiðingar eða ástæðu. Þessi vernd á sérstaklega við um neytendur sem kaupa íbúðarhúsnæði, ekki um atvinnukaupendur eða fjárfesta.

Eftir þennan biðtíma verða möguleikarnir takmarkaðri og ráðast af sérstökum aðstæðum. Þú gætir samt getað sagt upp samningi á grundvelli samningsskilmála eins og fjármögnunarákvæða eða niðurstaðna byggingarúttekta.

Í sumum tilfellum geta faldir gallar eða vanræksla seljanda á að standa við skyldur sínar gefið þér lagalegan grundvöll til að rifta samningnum.

Að skilja kaupferlið á fasteignum í Hollandi

Fasteignakaupsferlið í Hollandi fylgir skipulögðu lagalegu ramma sem fer í gegnum aðgreind stig, frá skoðun eigna til lokaskráningar. Hvert skref felur í sér sérstakar lagalegar kröfur og fagfólk sem tryggir að viðskiptin uppfylli staðla hollenskra fasteignalaga.

Lykilatriði í fasteignakaupum í Hollandi

Ferlið hefst þegar þú ráðnir fasteignasala til að aðstoða þig við að finna hentugar eignir í Hollandi. Þú vinnur venjulega með einum fasteignasala í leitinni, ólíkt sumum öðrum löndum þar sem margir fasteignasalar gætu komið að málinu.

Þegar þú hefur fundið eign gerir þú tilboð í hana í gegnum fasteignasalann þinn. Fasteignasalinn semur við seljandann fyrir þína hönd til að ná munnlegu samkomulagi um verð og skilmála.

Þessi munnlegi samningur er ekki lagalega bindandi, sem gefur þér ákveðinn sveigjanleika á þessu stigi. Eftir að munnleg samningur hefur náðst, útbýr söluaðili seljanda bráðabirgðakaupsamning.

Þú hefur venjulega nokkra daga til að skoða þetta skjal áður en þú undirritar. Um leið og báðir aðilar undirrita kaupsamninginn verður viðskiptin lagalega bindandi, með fáeinum undantekningum.

Eftir undirritun samningsins sérðu um veðlán, framkvæmir eignarúttektir ef þörf krefur og undirbýrð lokaframsal. Löggiltur bókunarfulltrúi sér um að ljúka sölunni og skráir eignina á þitt nafn hjá Kadaster.

Hlutverk kaupsamningsins

Kaupsamningurinn er mikilvægasta skjalið í hollenskum fasteignaviðskiptum. Þegar þú og seljandinn undirritið þennan samning verður hann strax lagalega bindandi samkvæmt hollenskum fasteignalögum.

Þú getur ekki einfaldlega skipt um skoðun eftir á án þess að það hafi alvarlegar fjárhagslegar afleiðingar. Þessi samningur inniheldur alla skilmála sölunnar, þar á meðal kaupverð, innborgunarupphæð, lokadagsetningu og öll sérstök skilyrði.

Staðlaðar ákvæði innihalda yfirleitt fjármögnunarskilyrði sem verndar þig ef þú getur ekki tryggt þér veðlán. Það sem þú þarft að leggja fram leiðir af orðalagi ákvæðisins sjálfs; staðlaðar fyrirmyndir kalla á vel skjalfesta kæru, sem í reynd þýðir eina eða fleiri skriflegar höfnanir frá lánveitanda.

Samningurinn inniheldur einnig lögbundinn þriggja daga uppsagnarfrest fyrir íbúðarhúsnæði. Á þessum þremur dögum getur einstaklingur sem kaupir kaupin fallið frá samningi án þess að gefa upp ástæðu.

Fresturinn hefst daginn eftir að kaupandi fær kaupsamninginn undirritaðan af báðum aðilum, ekki á undirritunardegi.

Löglegt mikilvægi lögbókanda og Kadaster

Löggiltur löggiltur starfsmaður starfar sem óhlutdrægur lögfræðingur sem tryggir að fasteignaskipti séu í samræmi við hollensk fasteignalög . Þú getur ekki lokið fasteignakaupum í Hollandi án þátttöku löggilts ...

Löggiltur höfundur kannar hvort seljandi eigi eignina í raun, staðfestir að engar faldar skuldir eða kröfur séu á hendur henni og tryggir að öllum lagalegum kröfum sé fullnægt. Löggiltur höfundur undirbýr eignarhaldsskjalið, sem er opinbert skjal sem flytur eignarhald frá seljanda til þín.

Báðir aðilar undirrita þetta skjal á skrifstofu lögbókanda, venjulega nokkrum vikum eftir undirritun kaupsamnings. Lögbókandinn skráir síðan skjalið hjá Kadaster.

Kadaster er hollenska fasteignaskráin sem heldur utan um opinberar skrár yfir allar eignarhaldseignir í Hollandi. Þegar lögbókandi skráir eignarhaldsskjalið þitt verður það opinbert skjal.

Þessi skráning veitir löglega sönnun þess að þú eigir eignina og verndar eignarrétt þinn.

Löglegar ástæður til að hætta við kaup á fasteign

Hollensk lög kveða á um sérstakar aðstæður þar sem kaupendur geta löglega rift kaupsamningi um fasteign. Þar á meðal eru lögbundnir kælingarfrestir, samningsskilyrði varðandi fjármögnun eða skoðanir og aðstæður þar sem seljandi vanrækir að standa við skyldur sínar.

Lögbundinn kælingartími

Einstaklingur sem kaupir fasteign hefur lögbundinn þriggja daga frest samkvæmt 7:2. grein borgaralaga. Hann hefst daginn eftir að kaupandi fær kaupsamning undirritaðan af báðum aðilum.

Á þessum þremur dögum er hægt að hætta við kaupin án þess að gefa upp ástæðu. Samkvæmt hollenskum lögum gildir sjálfkrafa umsvifafresturinn.

Þú þarft ekki að réttlæta ákvörðun þína eða sanna neitt. Hins vegar verður þú að senda inn skriflega uppsögn þína áður en þriggja daga fresturinn rennur út.

Þrír dagarnir eru almanaksdagar frekar en virkir dagar, en tvær reglur lengja tímabilið. Það endar aldrei á laugardegi, sunnudegi eða almennt viðurkenndum frídegi og það er framlengt eftir þörfum þannig að það innihaldi að minnsta kosti tvo daga sem eru enginn af þessum dögum.

Ef þú færð undirritaðan samning á þriðjudegi, þá gildir fresturinn frá miðvikudegi til föstudags klukkan 23:59. Ef þú færð hann á fimmtudegi, þá gildir fresturinn frá föstudegi til sunnudags, þannig að hann er framlengdur til loka mánudags. Þessi vernd er til staðar til að gefa þér tíma til að endurskoða ákvörðun þína.

Þú getur notað þetta tímabil til að fara yfir samningsupplýsingarnar, endurskoða fjármál þín eða einfaldlega skipta um skoðun.

Ákvæði um fjármögnunarskilyrði

Flestir kaupsamningar í Hollandi innihalda fjármögnunarskilyrði ( financieringsvoorbehoud ). Þetta ákvæði verndar þig ef þú getur ekki tryggt þér veð.

Þú verður að sækja um lán og sýna fram á raunverulega viðleitni til að fá það. Í fjármögnunarskilyrðunum er tilgreindur frestur til að ganga frá láninu.

Þetta er venjulega fjórar vikur frá undirritun kaupsamnings. Ef umsókn þinni um húsnæðislán er hafnað geturðu sagt upp samningnum án viðurlaga.

Lykilkröfur fyrir notkun þessarar ákvæðis:

• Sækja um húsnæðislán innan hæfilegs tímaramma
• Leggðu fram sönnun fyrir höfnun á húsnæðisláni þínu
• Látið seljanda vita fyrir þann frest sem tilgreindur er í samningnum
• Hegðaðu þér í góðri trú í gegnum allt ferlið

Þú getur ekki nýtt þér fjármögnunarskilyrðið ef þú sækir ekki um húsnæðislán eða spillir umsókn þinni vísvitandi. Hollenska borgaralögin krefjast þess að báðir aðilar hegði sér skynsamlega og sanngjarnlega.

Skilyrðisákvæði: byggingarskoðun og fleira

Kaupsamningar innihalda oft viðbótarskilyrði ( ontbindende voorwaardes ). Þessi ákvæði heimila uppsögn við sérstakar aðstæður.

Skilyrði vegna byggingarskoðunar er eitt það algengasta. Ákvæði byggingarskoðunar gerir þér kleift að hætta við samning ef fagleg skoðun leiðir í ljós alvarlega galla.

Þú verður að skipuleggja skoðunina innan samkomulagsfrests, venjulega innan tveggja vikna frá undirritun. Í ákvæðinu ætti að tilgreina hvað telst ástæða til að hætta við samninginn.

Aðrar algengar skilyrðissetningar eru meðal annars:

• Sala á núverandi heimili þínu – þú getur hætt við ef núverandi eign þín selst ekki
• Skipulags- eða leyfismál – afturköllun ef fyrirhuguð notkun er ekki leyfð
• Umhverfismál – uppgötvun jarðvegsmengunar eða annarra umhverfisvandamála

Hver ákvæði verður að vera skýrt skilgreint í kaupsamningnum. Skilyrðin verða að vera sértæk og mælanleg.

Óljósar ákvæði geta ekki staðist ef þeim er véfengt.

Afturköllun vegna vanskila seljanda

Samkvæmt hollenskum lögum er hægt að falla frá kaupum ef seljandi vanrækir samningsskyldur sínar. Þetta kallast binding wegens wanprestatie.

Seljandinn verður að vera í vanskilum áður en þú getur nýtt þér þennan rétt. Þú þarft venjulega að senda formlega tilkynningu ( ingebrekestelling ) fyrst.

Þessi tilkynning gefur seljanda hæfilegan frest til að leiðrétta vandamálið. Ef seljandi hlýðir ekki skilyrðunum geturðu þá sagt upp samningnum.

Gildar ástæður eru meðal annars:

• Seljandi neitar að ljúka sölunni
• Eignin hefur óupplýsta stóra galla
• Seljandi getur ekki framvísað skýrum löglegum eignarrétti
• Seljandi yfirgefur ekki eignina fyrir samkomulagsfrest.

Brotið verður að vera nógu verulegt til að réttlæta uppsögn. Minniháttar atriði eru almennt ekki tilefni til að rifta samningi samkvæmt hollenskum borgaralögum.

Þú gætir átt rétt á bótum fyrir tjón auk þess að geta sagt upp samningnum.

Kælingartíminn í smáatriðum

Þegar þú undirritar kaupsamning um hollenska eign hefur þú lögbundinn þriggja daga uppsagnarfrest til að hætta við kaupin án viðurlaga. Þessi vernd á sérstaklega við um einkakaupendur og fylgir ströngum tímasetningarreglum sem fram koma í hollenskum lögum.

Gildistími og lagalegur grundvöllur

Þrí daga frestur er kveðinn á um í 7:2(2) grein hollensku borgaralagabókarinnar. Þessi lög vernda þig sem einkakaupanda sem ekki er að kaupa fasteign í viðskiptalegum tilgangi.

Tímabilið gildir þegar þú kaupir íbúðarhúsnæði eða frístundahúsnæði, en ekki ef þú ert að kaupa það til fjárfestingar eða leigu. Þessir þrír dagar hefjast á miðnætti daginn eftir að þú færð afrit af kaupsamningnum, undirritaðan af þér og seljanda.

Það lýkur klukkan 23:59 á þriðja degi. Ef síðasti dagurinn er laugardagur, sunnudagur eða almennur frídagur, þá lengist fresturinn sjálfkrafa til næsta virka dags.

Að minnsta kosti tveir af þremur dögum verða að vera virkir dagar. Ef þessu skilyrði er ekki fullnægt lengist fresturinn enn frekar.

Hollenska borgaralögin kveða á um þennan kælingartíma í öllum kaupsamningum á íbúðarhúsnæði. Seljendur geta ekki dregið úr eða aflétt þessum rétti, þó að aðilar geti komið sér saman um að framlengja hann.

Hvernig á að nýta réttinn til að hætta við samning

Þú getur hætt við kaupin hvenær sem er innan uppsagnarfrestsins án þess að gefa upp ástæðu. Lögin kveða ekki á um að þú þurfir að hætta við skriflega, en flestir kaupsamningar kveða á um skriflega uppsagnarfrest.

Skrifleg uppsögn verndar þig gegn deilum um tímasetningu. Seljandi verður að fá uppsögnina þína áður en uppsagnarfresturinn rennur út.

Þú mátt ekki hafa þegar gert breytingar á samningnum áður en þú hættir við. Sendu tilkynninguna með ábyrgðarpósti eða tölvupósti til að tryggja skýra skráningu.

Þú skuldar seljanda engar bætur eða gjöld þegar þú hættir við kaupin á þessu tímabili. Kaupsamningurinn fellur úr gildi eins og hann hafi aldrei verið til.

Undantekningar og takmarkanir

Þrýstifresturinn á aðeins við um einstaklinga sem kaupa íbúðarhúsnæði til einkanota. Þú hefur ekki þennan rétt ef þú ert atvinnukaupandi eða kaupir í gegnum fyrirtæki.

Þrýstifrestur þinn gildir ekki ef:

• Þú ert að kaupa eign til leigu eða fjárfestingar
• Þú starfar sem fagmaður
• Þú ert seljandinn í viðskiptunum
• Þú hefur þegar framfylgt samningnum

Ef þú hættir við kaupsamninginn og undirritar síðan annan kaupsamning fyrir sömu eign við sama seljanda innan sex mánaða, færðu ekki annan frest. Þegar þessir þrír dagar eru liðnir geturðu aðeins sagt upp kaupunum með sérstökum skilyrðum sem skrifuð eru í kaupsamningnum, svo sem fjármögnunar- eða byggingarúttektarákvæðum.

Afturköllun eftir að huggunartími er liðinn

Þegar uppsagnarfrestur rennur út er almennt ekki hægt að hætta við kaup á hollenskri fasteign án afleiðinga. Hins vegar geta ákveðin samningsskilyrði, fjármögnunarvandamál eða uppgötvun faldra galla samt sem áður verið lagaleg ástæða til að rifta samningnum.

Samningsskilyrði og ófyrirséð skilyrði

Fasteignakaupssamningar í Hollandi innihalda yfirleitt skilyrði sem leyfa þér að taka út án þess að tapa innborgun þinni. Algengasta skilyrðið er fjármögnunarskilyrðið , sem verndar þig ef umsókn þinni um húsnæðislán er hafnað.

Þú verður að sýna fram á að þú hafir gert sanngjarnar ráðstafanir til að tryggja fjármögnun innan tilskilins tímaramma. Samningurinn getur einnig innihaldið skilyrði fyrir skoðun á burðarvirki.

Þessi ákvæði veitir þér rétt til að fá eignina skoðaða af fagmanni. Ef skoðunin leiðir í ljós veruleg vandamál geturðu samið um viðgerðir, óskað eftir lækkun á kaupverði eða sagt upp samningnum.

Matsábyrgð verndar þig ef eignin er metin á lægra verði en samið var um í kaupverði. Þegar mat bankans reynist lægra en búist var við geturðu notað þetta skilyrði til að endursemja um skilmála eða falla frá samningnum.

Sumir samningar innihalda ákvæði sem krefst þess að seljandi leggi fram sérstök skjöl, svo sem byggingarleyfi eða orkuvottorð. Ef þú berst ekki þessi skjöl fyrir frestinn gæti það leitt til þess að þú getir rift samningnum.

Málefni sem tengjast fjármögnun eða verðmati

Ef umsókn þinni um húsnæðislán er hafnað og þú ert með gild fjármögnunarskilyrði geturðu hætt við lánið án viðurlaga. Bankaábyrgðin sem þú lagðir fram verður endurgreidd að fullu.

Þú verður að tilkynna seljanda og fasteignasala skriflega um leið og þú færð höfnunina. Í fjármögnunarskilyrðunum er yfirleitt tilgreindur frestur og hámarksfjárhæð veðlána.

Þú getur ekki hætt við lánið ef þú sóttir ekki um fjármögnun á réttum tíma eða ef þú sóttir um lægri upphæð en sú sem tilgreind er í samningnum. Þegar fasteignamatið er lægra en kaupverðið hefur þú nokkra möguleika.

Þú getur beðið seljanda um að lækka verðið til að það samsvari mati. Einnig gætirðu bætt mismuninn með viðbótarsparnaði.

Ef hvorugur kosturinn virkar og þú hefur verðmatsástæður geturðu sagt upp samningnum.

Áhrif þess að uppgötva falda galla

Faldir gallar eru alvarleg vandamál sem voru til staðar fyrir kaupin en voru ekki upplýst og ekki var hægt að uppgötva við eðlilega skoðun. Dæmi um slíkt eru skemmdir á burðarvirki, alvarleg rakavandamál eða mengaður jarðvegur.

Seljandi ber lagaskyldu til að upplýsa þig um alla galla sem hann veit um. Ef þú uppgötvar falda galla eftir undirritun en áður en gengið er frá kaupunum gætirðu átt rétt á að hætta við kaupin eða krefjast bóta.

Þú verður að sanna að gallinn hafi ekki verið sýnilegur við skoðun og að seljandi vissi eða hefði átt að vita um hann. Sátt milli þín og seljanda gæti leyst málið án þess að samningnum sé rift.

Þetta gæti falið í sér lækkun á kaupverði, viðgerðir sem gerðar eru fyrir flutning eða bætur greiddar við lok afhendingar. Ef seljandi neitar að semja og gallinn hefur veruleg áhrif á verðmæti eða öryggi eignarinnar, getur þú höfðað mál til að ógilda samninginn.

Falinn galli og ábyrgð seljanda

Faldir gallar í hollenskum fasteignum geta veitt kaupendum lagalegan grundvöll til að krefjast bóta eða hugsanlega hætta við kaup. Hollensk fasteignalög leggja sérstakar skyldur á seljendur til að upplýsa um þekkt atriði, en kaupendur verða einnig að grípa til hæfilegra ráðstafana til að skoða eignina áður en gengið er frá viðskiptunum.

Skilgreining og dæmi um falda galla

Falinn galli samkvæmt hollenskum lögum er verulegur galli sem ekki var sýnilegur við hefðbundna skoðun á fasteign og seljandi upplýsti ekki um. Gallinn verður að vera nógu alvarlegur til að koma í veg fyrir eðlilega notkun eignarinnar eða lækka verðmæti hennar verulega.

Algeng dæmi eru meðal annars sprungur í grunni, vatnsskemmdir á bak við veggi, vandamál í burðarvirki sem nýlegar endurbætur hafa hulið eða bilað rafkerfi sem ekki sjást við skoðun. Lekandi þak sem hefur verið málað yfir, gólf sem er á barmi hruns eða mygluþökt svæði sem húsgögn fela einnig falla undir gildandi skilyrði.

Til að geta stofnað til kröfu um falinn galla verður þú að sanna að gallinn hafi verið til staðar við sölu, að hann hafi ekki verið þekktur þrátt fyrir hæfilega skoðun og að hann hafi veruleg áhrif á verðmæti eða virkni eignarinnar. Minniháttar snyrtivandamál eða vandamál sem þú hefðir getað tekið eftir við viðeigandi skoðun gilda venjulega ekki.

Sönnunarbyrðin hvílir á þér sem kaupanda. Þú þarft faglegar skoðunarskýrslur, ljósmyndir og mat sérfræðinga til að sýna fram á alvarleika og falinn eðli gallans.

Lögskylda seljenda varðandi upplýsingagjöf

Seljendur í Hollandi verða að upplýsa fyrirfram um alla þekkta efnisgalla sem gætu haft áhrif á ákvörðun þína um kaup eða verðmæti eignarinnar. Þessi skylda nær lengra en að svara einfaldlega beinum spurningum þínum.

Samkvæmt hollenskum lögum þurfa seljendur að vera í góðri trú og veita ítarlegar upplýsingar um ástand eignarinnar. Þeir geta ekki þagað um þekkt vandamál í von um að þú munir ekki uppgötva þau.

Þetta felur í sér fyrri vatnstjón, viðgerðir á burðarvirkjum, landamerkjadeilur eða umhverfisáhyggjur. Flestir kaupsamningar innihalda staðlaða ábyrgð þar sem seljandi ábyrgist að eignin sé hentug til venjulegrar íbúðarnotkunar.

Ef seljandi vísvitandi dylur galla stendur hann frammi fyrir verulegri ábyrgð, þar á meðal viðgerðarkostnaði, verðlækkun eða algjörri riftun samnings. Gagnsæisreglan þýðir að seljendur verða að tilkynna um öll atriði sem gætu haft eðlileg áhrif á viðskiptin.

Aðgerðarskref fyrir kaupendur sem uppgötva galla

Ef þú uppgötvar falinn galla eftir kaup skaltu strax skrá allt með ítarlegum ljósmyndum og skriflegum lýsingum. Fáðu faglegar skoðunarskýrslur og mat sérfræðinga til að staðfesta eðli og alvarleika gallans.

Skrifið seljanda án tafar og lýsið gallanum og afleiðingum hans. Kaupandi sem uppgötvar galla verður að tilkynna seljanda það innan hæfilegs tíma frá því að hann uppgötvar hann (7:23. gr. 1. lög um lagaleg viðskipti). Tveggja mánaða fresturinn í þeirri grein á aðeins við um neytendakaup á lausafé og gildir því ekki um kaup á húsnæði; hvað telst hæfilegur tími hér fer eftir aðstæðum. Kaupandi sem bíður missir alveg rétt sinn til að kvarta og þess vegna ætti að senda tilkynninguna um leið og gallinn kemur í ljós frekar en eftir að sérfræðiskýrsla er lokið.

Réttarúrræði þín fela í sér að krefjast bóta fyrir viðgerðarkostnað, semja um verðlækkun eða í alvarlegum tilfellum að rifta kaupsamningnum að fullu. Þú verður að sýna fram á að gallinn var til staðar við sölu, var ekki uppgötvanlegur með eðlilegri skoðun og hefur veruleg áhrif á notkun eða verðmæti eignarinnar.

Fáðu hollenskan fasteignalögfræðing til að meta styrk kröfu þinnar og semja við seljanda. Málsókn getur reynst nauðsynleg vegna verulegra galla þar sem seljandi neitar ábyrgð.

Fjárhagslegar og lagalegar afleiðingar afturköllunar

Að hætta við kaup á hollenskum fasteignum utan leyfilegra forsenda hefur í för með sér alvarleg fjárhagsleg viðurlög . Þú gætir tapað innborgun þinni, átt yfir höfði þér skaðabótakröfur og verið áfram ábyrgur fyrir ákveðnum kostnaði jafnvel þótt salan gangi ekki í gegn.

Missir innláns og bankaábyrgðar

Þegar þú undirritar kaupsamning um hollenskan fasteign greiðir þú venjulega 10% af kaupverði innan ákveðins tímaramma. Ef þú hættir við samninginn án gildra lagalegra ástæðna getur seljandinn haldið eftir allri þessari tryggingu sem bætur fyrir samningsbrot þitt.

Þetta á við hvort sem þú greiddir innborgunina beint eða lagðir fram bankaábyrgð. Bankaábyrgð þjónar sama tilgangi og reiðuféinnborgun.

Bankinn þinn lofar að greiða seljandanum ef þú klárar ekki kaupin. Seljandinn getur krafist fullrar tryggðrar upphæðar ef þú hættir við kaupin ólöglega.

Þú getur ekki komið í veg fyrir þessa greiðslu með því að fyrirskipa bankanum þínum að fella úr gildi ábyrgðina þegar samningurinn hefur verið undirritaður. Upptaka ábyrgðarinnar er þó ekki sjálfkrafa. Samkvæmt stöðluðum gerðum verður seljandi fyrst að setja kaupanda í vanskil með skriflegri tilkynningu og veita þann tíma sem samningurinn kveður á um, venjulega átta daga, áður en samningnum er rift og sektinni er krafist.

Löggiltur bókunaraðili sem geymir innborgunina mun heldur ekki afhenda hana að beiðni annars aðila. Ef kaupandi og seljandi eru ósammála um hver eigi rétt á peningunum, þá er það hjá löggiltum bókunaraðila þar til þeir ná samkomulagi eða dómstóll úrskurðar.

Bætur og hugsanlegar refsingar

Auk þess að missa innborgun þína gætirðu átt von á frekari bótakröfum frá seljanda. Hollensk lög heimila seljanda að krefjast skaðabóta sem eru hærri en innborgunin ef hann getur sannað raunverulegt tjón.

Þetta gæti falið í sér kostnað við að halda eigninni af markaði, verðmun ef eignin selst öðrum kaupanda fyrir minna verð eða kostnað sem hlýst af undirbúningi sölunnar. Kaupsamningurinn inniheldur oft viðurlög sem tilgreina fastar bætur.

Í stöðluðu gerðunum er talan tíu prósent af kaupverði. Dómstóll getur lækkað samningssekt ef niðurstaðan væri annars augljóslega ósanngjörn (6:94. gr. BW), en hann notar það vald sparlega.

Þú ert áfram ábyrgur fyrir þessum sektum jafnvel eftir að þú hefur misst innborgun þína, þó að dómstólar geti dregið innborgunina frá heildarupphæð skuldarinnar.

Kostnaður og skuldbindingar: lögbókandagjöld og skattar

Þú berð áfram ábyrgð á ákveðnum viðskiptakostnaði jafnvel þótt kaupin klárist ekki. Greiða þarf fyrir vinnu sem lögbókandinn hefur þegar unnið jafnvel þótt salan klárist aldrei.

Löggiltur gjöld eru ekki föst í lögum: hver löggiltur gjöld setja sín eigin gjaldskrá og það sem greiða þarf ef skjalið er aldrei undirritað fer eftir því sem þegar hefur verið unnið. Ef skjalið hefur verið undirritað og skráð er einnig gjaldfallinn eignarskattur .

Hlutfall fasteignaflutningsskatts og skilyrði undanþágu fyrir unga kaupendur í fyrsta skipti eru ákveðin ár hvert í skattalögum og birt af Belastingdienst; annað hlutfall gildir fyrir íbúð sem kaupandinn mun búa í en fyrir íbúð sem keypt er sem fjárfesting. Þegar fasteignaflutningurinn hefur verið skráður er ekki hægt að endurheimta skattinn eingöngu vegna þess að kaupandinn sér eftir kaupunum.

Viðbótarkostnaður getur falið í sér verðmatsgjöld, kostnað vegna landmælinga og lögfræðikostnað ef seljandi grípur til aðgerða til að framfylgja samningnum. Veðlánveitandi þinn gæti einnig innheimt uppsagnargjöld ef þú tryggðir þér fjármögnun en þarft ekki lengur á henni að halda.

Afturköllunarferli og formsatriði

Þú verður að láta bæði seljanda og lögbókanda vita skriflega ef þú vilt hætta við kaupin. Sendu tilkynningu um að hætta við kaupin með ábyrgðarpósti til að staðfesta afhendingu.

Látið fylgja heimilisfang eignarinnar, samningsdagsetningu og skýra yfirlýsingu um að þið séuð að segja upp samningnum. Tilgreinið lagalegar ástæður fyrir uppsögn ef þið teljið að þið hafið gildar ástæður, svo sem ef ófyrirséðar kröfugerðir hafa ekki tekist.

Ekki tilkynna einfaldlega um afturköllun án skýringa, því það gefur til kynna að þú samþykkir fjárhagslegar afleiðingar. Löggiltur bókunarfulltrúi mun þá stöðva flutningsferlið og upplýsa alla aðila sem hlut eiga að máli, þar á meðal veðlánveitendur og fasteignaskrá.

Þú ættir einnig að hafa samband við veðlánveitandann þinn tafarlaust til að hætta við lánsumsókn þína og öll tengd veðbréf. Bregðast skjótt við til að lágmarka viðbótarkostnað og gjöld sem halda áfram að safnast upp á meðan á uppsagnarferlinu stendur.

Eignarhaldsskipti og frágangur

Eignarhaldsskipti verða lagalega bindandi þegar eignarhaldsskjalið hefur verið undirritað hjá lögbókanda og skráð hjá Kadaster. Þangað til geta ákveðnir möguleikar á afturköllun enn verið til staðar, en eftir það er viðskiptin lokið og óafturkræf.

Skiptiskráning og skráning hjá Kadaster

Skiptisbréfið er lagalegt skjal sem formlega flytur eignarhald á eigninni frá seljanda til þín. Löggiltur höfundur undirbýr þetta skjal byggt á skilmálum sem samið var um í kaupsamningnum.

Skjalið verður að innihalda allar helstu upplýsingar eins og kaupverð, lýsingu á eigninni og öll sérstök skilyrði. Þú verður löglegur eigandi aðeins eftir að tvö skref hafa verið framkvæmd.

Fyrst verðið þið og seljandinn að undirrita skjalið á skrifstofu lögbókanda. Í öðru lagi sendir lögbókandinn skjalið til Kadaster (fasteignaskrár) til opinberrar skráningar.

Löggiltur þjónn fer yfir kaupsamninginn með báðum aðilum áður en hann undirritar hann. Hann útskýrir helstu ákvæði hans og staðfestir að allar upplýsingar passi við kaupsamninginn.

Þetta tryggir að þú skiljir hvað þú ert að undirrita og að viðskiptin séu í samræmi við hollensk lög.

Lokið á skrifstofu lögbókanda

Á lokafundinum hjá lögbókandanum skiptir eignarhaldið formlega um hendur. Á þessum fundi undirritar þú eignaskiptayfirlýsinguna og færð venjulega lykla að nýju eigninni.

Löggiltur borgarfulltrúi sér um allar fjárhagslegar ráðstafanir, þar á meðal millifærslu fjármuna til seljanda og greiðslu eignarskatts. Löggiltur borgarfulltrúi staðfestir einnig að öll gjöld og skattar séu rétt greidd.

Þeir kanna hvort einhverjar útistandandi skuldir eða lagaleg vandamál tengd eigninni séu til staðar. Þetta verndar þig gegn erfðavandamálum með eignina.

Að draga sig til baka á síðustu stundu

Það er ekki löglega mögulegt að afturkalla samninginn eftir að yfirtökuskjalið hefur verið undirritað. Þegar yfirtökuskjalið hefur verið undirritað og skráð hjá Kadaster er viðskiptin endanleg og bindandi.

Þú getur ekki snúið við eignarhaldsframtalinu á þessu stigi. Ef þú reynir að draga þig til baka rétt fyrir tímasetningu lögbókanda stendur þú frammi fyrir alvarlegum fjárhagslegum afleiðingum.

Seljandi getur krafist skaðabóta, oft allt að 10% af kaupverði. Þú gætir einnig misst innborgun þína og þurft að greiða frekari málskostnað.

Aðeins gildar lagalegar ástæður eða sérstakar samningsákvæði heimila afturköllun á þessu stigi án viðurlaga.

Algengar spurningar

Kaupendur sem hætta við kaup á hollenskum fasteignum standa frammi fyrir sérstökum lagalegum reglum sem ákvarða hvort þeir geti hætt við kaup án afleiðinga. Kveðjutímabilið veitir upphaflega vernd, en tímasetning og aðstæður afturköllunar hafa veruleg áhrif á fjárhagslegar og lagalegar afleiðingar.